农村集体土地房屋拆迁主体利益分析

◎张健

一、拆迁主体行为及相互关系

房屋拆迁主体涉及政府及村委会、开发商、被拆迁单位或农民，拆迁服务机构、拆迁评估机构、测绘机构、审计机构等众多利益相关方参与。由于农村集体土地房屋拆迁项目涉及范围广，利益主体众多、拆迁难度大，拆迁补偿资金需求量巨大等特点，在进行房屋拆迁时，政府为了弥补资金缺口，常采用吸引开发商进行融资并承诺经过一级土地开发整理后将土地按照底价拍卖给开发商。为了便于分析，本文选取的拆迁主体是指属地政府、开发商、拆迁人及被拆迁人。

拆迁主体行为是指拆迁一方主体在房屋拆迁活动中，为了保障自身的经济利益不受损失而对其他主体行为采取措施的行为。拆迁工作一旦启动，政府和开发商、政府和拆迁人、政府和被拆迁人、开发商和拆迁人、开发商和被拆迁人、拆迁人和被拆迁人之间的利益博弈行为也就产生了。

拆迁主体行为的合理关系应该是属地政府对整个拆迁过程进行监督、指导、协调和管理，按照法定程序征收土地及房屋；开发商负责筹集资金、支付拆迁补偿款，集体土地经转征并进行一级土地开发完成后取得土地使用权；拆迁人和被拆迁人进行谈判协商，双方签订拆迁补偿协议，被拆迁人腾出房屋并取得拆迁补偿款。但是，实际拆迁项目中政府为吸引城市建设投资，直接或间接参与到拆迁工作当中，给予拆迁实施单位诸多的特权和优惠，有时还会采用不合理的行政权力来降低拆迁补偿标准，为了加快拆迁工作进度不惜损害了农民的财产权和基本合法利益。经过征收拆迁的集体土地，通过土地一级进行出让的过程中政府取得大量土地差价收益，付出的成本仅仅包括土地规划过程中产生的成本。因此，正确认识各主体之间的行为关系，制定合理的拆迁补偿机制才是拆迁补偿工作的关键。

二、属地政府利益分析

农村集体土地房屋拆迁的本质是政府为了城市建设需要，向农村集体土地使用权人收回土地使用权，经过土地一级开发之后用于基础设施建设、环境改造或者将土地使用权出让给其他开发商的法律行为。用于城市建设，环境改造的农村集体土地由于配套实施趋于完善也会使得周边土地价格上涨，因此不管农村拆迁土地作何处置，拆迁补偿价格与周边土地或者该地块土地出让金之间总会存在巨大的利益空间，政府在享受这一利益的同时还可以提升城市发展形象，改造城市美观，使得政府对集体土地房屋拆迁有很大偏好，这也是棚户区改造遍地开花的一个重要原因。

政府利益是指政府在管理国家、履行政府职能、行使公共权力的过程中为了满足利益主体之间进行分配时需要的各种资源和条件的总和。农村集体土地房屋拆迁中的政府利益主要是指从农村集体土地房屋拆迁活动中，把属于农村集体的土地变为国有，然后经过土地一级开发将生地转变为可上市的熟地，再将土地使用权进行出让，从而获得的土地出让金、税金以及其他内在的隐形收益，比如提升政府形象等。政府通过农村集体土地房屋拆迁工作既可以改善政府民生工程，又可以为开发商提供投资机会，吸引开发商进行城市建设投资，这也是各地政府积极推动房地产行业发展的动力之一。政府出让土地使用权获得的经济收益与开发商支付的土地出让金、税金、拆迁补偿款之间建立起了直接利益联系。由于拆迁补偿工作既是开发商拿地方式之一，也是政府改善民生工程重要的组成部分，因此政府及可以获得积极的社会效益也可以从开发商手中获得经济效益。

三、开发商利益分析

开发商作为企业，最根本的目的就是盈利。开发商在农村集体土地房屋拆迁中为了追求自身利益最大化，会千方百计压低拆迁成本。对于开发商来说，拆迁补偿款一笔很大的直接费用，为了压缩成本，开发商会联合制定补偿方案时降低补偿标准，这样可以很大程度上减少像拆迁补偿款之类的直接费用。其实过低的拆迁补偿标准对于开发商来说并不一定是有利的。如果拆迁标准制定过低，被拆迁抵制拆迁，影响拆迁进度，进而影响开发商取得土地使用权，再影响后期开盘节奏，看似补偿标准低一些，实际间接成本增加了。拆迁补偿标准过低一旦强引起一些被拆迁人的抗争，他们会想方设法阻挠拆迁，拆迁工程进度进展不下，丧失最佳房地产开盘市场时机等。如果是较大的拆迁项目，土地开发面积大，拆迁户数多，拆迁补偿款数额巨大，对拆迁工作影响更大。

四、被拆迁人利益分析

对被拆迁人来说，农村集体土地房屋拆迁既有不利影响，也有有利影响。一方面，通过土地使用权转让以及房屋置换等途径获得生活福利改善；另一方面，集体土地拆迁打破了被拆迁人对熟悉环境的依赖，从而影响他们的社会关系。另外，被拆迁人在一定程度上也是“经济人”，他们也会考虑拆迁引起的额外生活成本，比如较高的水电费、物业管理费、子女教育费等，使得被拆迁人在拆迁中自觉地产生了一种抵触情绪，引发拆迁矛盾。他们巧搭经济开发的顺风船，利用房屋拆迁的机会漫天要价，拖延搬迁，以期从政府和开发商得到更多的拆迁补偿金额，甚至采取阻挠项目拆迁、围堵政府等极端措施。客观的说，这些漫天要价、大发横财的被拆迁人还是个别的，并且这种行为的总体利益仍是比较低的，给政府、开发商、社会包括他们自己带来了巨大的附加成本。产生这些矛盾的原因并不是拆迁行为本身引起的，而是缺乏利益主体之间的利益协调，利益分配不均造成的。