论我国不动产预告登记制度

王东辉

（青岛大学，山东 青岛266000）

一、不动产预告登记概述

（一）预告登记的概念

预告登记，是指在初始登记之前，先向登记机关去登记，从而可以来减弱义务人的权利，使之成为物权变动的请求权一种暂时性的登记。[1]但是世界上各个国家文化的不同，导致各国对它的概念的界定也有所不同。

（二）预告登记的法律性质

就其性质，国外学者主要有四种观点：第一是独立的限制物权说，第二是非实体权利说，第三是物权期待权说，第四是特殊登记制度说。[2]在我国的专家研究之中，该制度主要有以下几种观点。[3]

1.物权说

这一学说认为债权都应该是平等的，只是在预告登记之后，债权请求权人具有了减弱第三人的优先性，从而受偿权取得在先地位，但是笔者经过查证以后可以知道，其实支持这一学说的学者仅仅是我国学者苏永钦教授，他认为：“在物权法之前的民法典中只有当事人双方相互间的债权才能依法享有法定的优先权，但是预告登记制度却创设了某种具备了物权属性的先取之权。”[4]

2.债权说

虽然在登记之后，该请求权在一定程度上具备了一点点的物权所独有的属性，但是这种属性却并没有作为物权所有的其他的重要的特点，比如支配权等物权所特有的功能。因为债权很难直接决定，而只好请求义务人作为或者不作为。

3.准物权说

主张这一观点的有王全弟、王利明等学者，他们认为在预告登记之后的债权请求权确实有了物权的排斥的更强的效力，但是不具备物权的其他属性同时也不符合债权的完整属性，所以，准物权更符合这一请求权的特点，称其准物权更合适。这一观点得到较多学者的支持。这一制度就是通过减弱处分人的处分权，然后使得该请求权人拥有优先权利，其就可排除其他人加入其中，正是这样，他们认为准物权应该更合适。

4.债权物权化说

这一学说是得到最多学者支持的观点，梁慧星、房绍坤等众多知名教授赞同这种观点。他们认为，这种观点是将物权债权两种完全不同的概念进行糅合，然后在两者不同之中再找出一条新的道路，使其具备两者共有的属性。但是，经过学习以及研究国内外学者的著作，再加上对我国当前的国情的考察。

笔者对第四种更加赞同。因为这种制度对物权、债权都有涉及，但又不全面，因此，第四种是更加合适的。

（三）我国预告登记制度的诞生及其发展

我国经济的发展使人们更加富裕，大家买房的欲望也就越来越强，再加上这也符合中国安家落户的传统，所以我国房子的交易很是热闹，这些交易大致来说，主要有下面两种，第一个就是现金交易，第二个便是期房买卖，即所谓的预售制度。我国的预告登记制度就是从商品房的预售制度演变而来的。交易的繁荣必然会带来纠纷，这是自古以来不可避免的，“房屋二卖多卖”的问题陆续增多。因此2007年3月16日《物权法》出台，预告登记制度诞生。此后，我国又陆陆续续颁布了一些法律然后对其进行相应的细化修改，使之更加完善，比如规定《房屋登记办法》等法律法规，到此为止，我国的预告登记制度便基本成型了。

二、预告登记制度存在的问题

预告登记制度在我国出现已经10年有余，在这期间，的确有效地打击了一些不良开发商的不良行为，在一定程度促进了市场的规范。但这一制度在我国存在的时间毕竟还是很短的，虽然对预告登记各个方面差不多等都作出了一些规定，但是从操作实践来看，仍然还有很大的不足。就当前存在的问题，主要有以下几部分。

（一）我国预告登记制度的形式缺陷

1.立法不统一

我国在很多法律之中都规定了预告登记，其中还有不少的司法解释、地方法规、规章等等进行补充。但是由于我国的国土疆域很大，再加上各地文化差异，以致出现了很大的不同。相应的，虽各地之后也出台了不同的登记条例，只是这些规定也都有挺大的差异，比如登记的条件、方式等，有的甚至互相矛盾，使人们在选择的时候有些无所适从，不知道究竟选择哪一个才是最合适的。

2.登记机关不统一

我国不同的法律规定的登记机关都有所不同。但是这一规定未被有效贯彻，统一的登记机关至今还没有确定下来，很多时候一旦出了问题，易相互扯皮、推诿，要想真正实现不动产登记的统一，在实际中还是任重而道远的。

（二）我国预告登记制度的不足之处

1.适用范围比较狭窄

我国《物权法》中的内容关于该制度规定的范围太过片面和狭窄，以致实际中很难真正应用起来。比起德国、日本等国规定都相差甚远，因为在他们的社会生活中，只要存在市场交易，就能看见该制度的影子，基本上是显而易见的。

2.法律效力不足

这一制度最关键的就是效力问题。赋予了实实在在法律效力，预告登记才会真正取得实效，有法可依。但是，我国的预告登记的效力并不充分，仅仅规定了保全的效力，其他效力没有涉及，至于预警效力也有局限。效力的缺失和减少，使这种制度对保护提前购买人就显得微不足道，失去了顺位保全的效力就会不能真正做到追求的平等。这种求偿权的保护是在债权成立后、本登记之前才开始的，如果该请求权不再拥有优先的地位，权利人就不能因此取得在先顺位，那么“预”就没有了存在价值。

3.发生的方式不合理

《物权法》规定，双方的意见只要达成一致就可以提起，但是，其存在明显的缺陷：第一，双方的意见不一或者之后其中一方又开始后悔，不想再办理了，这时预告登记制度就没有多大的作用了，尤其是在社会生活中，就很难保证百姓的利益，很容易促使强势一方得寸进尺，而弱势一方的权益很难真正再得到维护。第二，两方就意见没有达成统一，那么另一方很难自己再提起。

三、我国预告登记制度的完善建议

（一）统一法律和登记机构

我国这种制度存在一些不足，比如程序、效力、适用对象等方面的可操作性不够强。因此很有必要制定一些更完善的法律，从而弥补现行法律之中存在的缺陷，真正使预告登记制度得到完善。我国可以将不动产登记制度规定在民法典中，凸显预告登记制度的重要地位，但是民法典的制定是一项浩瀚繁杂的工程，需要长时间的总结、调研、修改和完善，在目前没有民法典的情况下，不能解决当前迫切需要完善不动产统一登记的问题。

（二）适当扩大适用范围

在这种制度的适用范围上，我国的法律对它的规定相对比较狭窄，而且还比较的浅显。其中，这第一个是买卖的房屋，第二个是其他的不动产物权。但是在社会生活中应用范围要广很多，却没有规定在里面。虽然有其他法律适用范围有所补充，然而，在当今的社会生活中，不动产物权的交易活动复杂多变，不是仅仅局限于不动产所有权转让的情形。可以对该请求权予以增加，这样可以了解更多这方面的类型。

（三）明确这一制度的效力

我国《物权法》中规定的预告登记的效力仅是权利保全效力，不够全面。还应该有其他效力尚未完全规定完毕，所以显得力不从心，很难操作起来。但是这种制度在社会实践中作用极大，比如出现的一房二卖的情况，对一些开发商就有不小的打击作用，能保护普通消费者的权益。破产保护的效力就是指请求权未成就，但是相对人已经破产，排除第三人保护请求权的利益。

（四）建立电子信息化不动产登记簿

《物权法》里面的规定对权利人没有提出很高的条件，只有这样的低成本，他们才会有较高的热情，主动去使用。但是，随着登记数量的逐渐增加，我国人工办理业务迎来巨大挑战，在这样高速的社会生活中，人工工作带来巨大成本问题，相关人员就不可以或者不能随时查看信息。只有利用当今先进的电子化的技术，将其放在网上，让人们查找起来更加省时省力，从而也可以大大减小成本带来的压力。

四、结语

在当下，经济的发展促使我国老百姓对住房的需求越来越大，但是，一房二卖甚至多卖的问题也不断发生，因此制度很重要，但是我们也知道预告登记在我国尚不完善，要进行相应的细化。预告登记制度的发展需要学者、政府等各方共同的努力，希望本文能对此稍尽绵薄之力。