村集体出租房屋的财税处理

□ 俞继东

一、村集体出租房屋需缴纳的税种

（一）增值税。村集体或者农村经济合作社作为非企业单位，如果不经常提供应税服务，可选择按照小规模纳税人方法纳税；如果经常提供应税服务且达到一般纳税人的认定标准，即年应征增值税服务销售额超过500万元，则需登记为一般纳税人，按照一般纳税人进行纳税申报。

村集体的房屋租赁业务属于不动产经营性租赁业务，若选择按照增值税小规模纳税人的方法纳税，则按照5%的征收率缴纳。如果村集体按一般纳税人的方法纳税，则需区分所出租房屋的取得时间：1.所出租的房屋建筑物是在2016年4月30日之前建造的，则可以选择简易计税方法，即按照5%的征收率计算应纳的增值税税额；2.所出租的房屋建筑物是在2016年5月1日之后建造的，则需按照一般计税方法计税，即按照9%的税率计算应纳的增值税税额。

（二）城市维护建设税、教育费附加。按城建税税率为5%、教育费附加按3%征收。

（三）印花税。房屋租赁合同属于财产租赁合同，按照租金收入的0.1%缴纳印花税。

（四）房产税。依据房产租金收入（不含增值税）计税，税率为12%。如果村集体按市场价格向个人出租用于居住的住房，则可以享受减按4%的税率征收房产税的税收优惠政策。

二、案例及分析

（一）甲村集体（小规模纳税人）于2018年8月出租其在2010年建造的房屋，取得含税租金收入52.5万元。

1.收到款项的会计分录：

借：银行存款 525 000

贷：经营收入 500 000

应交税费-应交增值税

（销项税额） 25 000

2.缴纳的城市维护建设税、教育费附加的会计分录：

借：税金及附加 2 000

贷：应交税费

—应交城市维护建设税 1 250

—教育费附加 750

3.应缴房产税为50×12%=6万元，会计分录为：

借：税金及附加 60 000

贷：应交税费

—应交房产税 60 000

（二）乙村集体（一般纳税人）于2019年9月出租其当月购买的房屋，该房屋入账价值为500万元，进项税额45万元；取得含税租金收入为54.5万元。

1.购入房产时的会计分录：

借：固定资产 5 000 000

应交税费—应交增值税

（进项税额） 450 000

贷：银行存款 5 450 000

2.收到款项的会计分录：

借：银行存款 545 000

贷：经营收入 500 000

应交税费－应交增值税

（销项税额） 45 000

3.应缴房产税的会计分录：

借：税金及附加 60 000

贷：应交税费－应交房产税 60 000