“以房养老”的法律依据与纠纷解决机制创新

李宏斌

(喀什大学 法政学院，新疆 喀什 844000)

“以房养老”能够确保老年人生前对自己房屋拥有居住权，还可以提前变现，使其晚年生活有所改善。这种新型的养老方式目前已引起社会各界的广泛关注，尽管在思想观念、国家政策和相关制度、房地产市场及保险等方面还不十分完善，然而“以房养老”这种养老方式依然具有较强的可行性，不仅使我国的养老模式更加丰富，也可对我国现有的养老体系予以补充，养老保障体系更加完善。

一、“以房养老”的定义

在20世纪70年代，“以房养老”定义产生，最初被命名为住房反向抵押贷款。荷兰是最先实施上述定义的国家，并在美国不断进行拓展与完善[1]。随着知识定义的扩充，定义的规范性不断强化，其主要的业务模式可分为以下环节。第一，适龄老人和房屋。当老人年龄达到以房养老标准时，可通过签订贷款合同来进行房屋费用核算，并根据房屋剩余价值得到相应的贷款，从而达到养老的效果。第二，房屋使用权问题。在签订合同后，房主同样享有房屋使用权，直到最终搬离房屋使用权才能够发生变更。第三，所有权问题。当合同履行结束之后，房屋所有权将有贷款方所有，值得注意的是，继承人同样可以根据贷款金额进行赎回，重新享有房屋的所有权。

从上述角度来看，与传统的按揭贷款模式不同的是，以房养老资金流向呈现反向特征，因此，“倒按揭”是其又一特征。从金融角度来看，“以房养老”可以被翻译为“逆抵押贷款”和“逆按揭”。受制于不同的乡土文化与风俗习惯，“以房养老”定义在不同国家和地区呈现出较大的差异性，主要分为以下五类。第一，保全贷款，即不动产抵押贷款。根据美国相关法律规定，保全贷款主要模式为反向抵押贷款，并且其中的抵押物为不动产。在抵押物方面，只有不动产予以进行抵押，其他类型诸如证券、股票等财产均不能被用于保全贷款中。就不动产定义而言，家庭居所和独立产权是其中重要的内容。为此，当其适用于“以房养老”时，贷款方可以在合同结束后对不动产进行处置，其中的还款额与贷款额均以不动产价值而定。第二，金融工具。在传统的抵押贷款中，借款人往往需要进行抵押并得到贷款，而“以房养老”则恰恰相反，通过抵押不动产来进行贷款，不动产虽然同样扮演着抵押的角色，但最终的所有权发生变更，金融机构在合同结束后可拥有不动产的使用权，一种全新的“逆抵押”正式产生。第三，财务性质。当老年人达到“以房养老”标准后，整体方针项目开始运行。换言之，通过进行财务安排，老年人可以不出家门进行资金管理工作，通过得到的贷款来轻松地享受财务服务。通过处置房产，贷款可以直接进行偿还，不仅有效的提升了资金的流动性，而且最大程度地保障了老年人的人身权利，为优化社会民生奠定了良好的基础。第四，转变住房模式，形成新型的“期货化”模式。从“以房养老”本质而言，住房变成了一种期货，老年人通过预售的形式来进行房屋销售，相应的贷款机构进行支付工作，从而最大程度地保障了老年人能有效地享有居住权。随着房产金融的不断创新与发展，房屋“期货化”特征愈发明显，融资力度同步提升。第五，新形势下的寿险产品。从过程和结果来看，“以房养老”将适龄老年人作为被投保人，通过转化房屋所有权来进行保险收入投资工作。老年人通过签订“以房养老”合同来进行房屋抵押，保险公司每年支付定额的保险金，当合同结束后，保险公司可进行财产处置。在此过程中，保险公司变为投保人，老年人则变为受益人，随着业务的不断深入，保险与被保险关系愈发清晰。

二、以房养老有关法律问题研究的现实意义

目前，我国人口结构不平衡，正面临老龄化所带的危机，基于此，研究“以房养老”所涉及的各种法律问题具有十分重要的现实意义。根据现行的法律法规条文来看，涉及以房养老具体问题的解决方案少之又少，并且整体的研究层次仍然处于初级阶段，无形中为有效推广以房养老带来了更多的难题与困境[2]。在此背景下，只有不断地进行分析研究，健全与优化相应的法律法规政策，才能最大程度地健全以房养老的发展模式，并为提供坚实的政策及法律支持。除此之外，通过实践来不断发现、解决问题，才能逐步形成完整的养老保障体系，为每一位老年人带来更大的便利。随着我国对养老保障体系的不断拓展与完善，以房养老逐渐成为极具现实意义的养老新方式。每一位退休后的老年人都可使用这种新型的养老模式来获得优厚的养老资金，从而大幅提升自身的生活水平和质量，最大程度地提升社会幸福感。以房养老具有以下优势，一是有助于完善我国以房养老政策的制度体系。据相关调查表明，“以房养老”制度目前在我国各大试点城市的现状并不乐观，所以，通过研究“以房养老”所涉及的法律问题能够有效突破此瓶颈。二是有助于对投资主体进行针对性的制度设计，拓宽我国的养老途径。三是有助于协调“以房养老”这一新型养老制度同我国目前执行的民事法规之间的矛盾的。经过实证调查研究发现，目前，制约“以房养老”相关法律制度建设的各种因素，并对其进行深入分析，不但可以使住房在“以房养老”这种自助式养老中发挥作用，还可完善民法体系，使我国的法律体系更加健全。

三、“以房养老”制度的法律依据

1.明确房屋产权续期问题

当前，我国现行的法律条文规定，住宅建设用地使用期限是70年[3]。在此背景下，贷款机构同实际出贷人将会产生阻碍，随着“以房养老”工作的不断深入，越来越多因信息不对称而产生的问题将会愈发加剧，整体工作难度也会逐步攀升。因此，为优化“以房养老”模式的发展质量，需要将明确续期问题放在工作首位，通过制定合理的期限最大程度地提升“以房养老”程序性，以期形成良好的发展循环。

2.在“以房养老”机制下的购买年限问题

目前，市场对于经济适用房区分规则主要依据的是消费者的购买年限，因为经济适用房具有一定的特殊性，其被建造的主要目的在于保障低收入人群生活质量和维护房地产的稳定性。然而，当购买年限被应用于“以房养老”时，整体的制度建设将会举步维艰，为此，需要结合实际情况进行区分对待。一是当购买年限小于5年时，“以房养老”贷款机构需要变更为政府组织或公益组织。二是在确定土地金额时，需要将政府部门纳为第一审核人，通过完善规章制度更好地提升市场对房屋评估的准确性，保证形成完整有序的评估模式。评估结束后，贷款机构需要执行费用垫付工作，而政府部门需要对贷款机构进行适当的政策支持，保证“以房养老”工作能有序地开展。随着合同结束，申请机构可以根据法律政策来申请回购，并获得不动产的所有权。

3.明确逆向抵押，以法律形式保障不动产

作为特殊的抵押品之一，不动产作为“以房养老”模式的重要抵押物,需进行最高额抵押，并以此为基础制定符合我国国情的发展模式[4]。就概念而言，最高额抵押同不动产抵押内容相近，二者皆可被用于未来，并且自身的担保金额都存在较大的不确定性。在确定不动产抵押模式时，可适当效仿最高额抵押，并就房屋估值进行评价与限定。除此之外，登记生效模式可引入到“以房养老”工作中，即通过明确标记抵押来区分是否为逆向抵押，并以此为根据来判断房屋的真实状态。

4.有效确定申请人

当前，各式各样的慢性疾病充斥在老年人群体，其中痴呆和失能问题较为严重。因为大多数老年人自身的智力存在严重的下滑问题，因此，需要通过正确判断民事行为能力，保证分类更加细化与严谨。除此之外，越来越多的老年人随着年龄的增长、健康程度不一，自身的判断能力、逻辑分析能力与保护意识也不断下滑，而现行的老年人保护法中缺乏对于老年人的监护制度，使得“以房养老”模式较难得到可持续性的开展。为此，要不断拓展监护制度，明确监护人以及监护职责，将老年人监护工作放在实处，才能真正行之有效地推进“以房养老”的发展进程，更好、更优地保障老年人的生存权利。对涉及到“以房养老”的不动产，需将其权利负担进行清除。当“以房养老”不动产存在物权担负时，相关申请人必须清偿债务，并就贷款债务进行完整偿还。如果未进行上述偿还工作，相关申请人将会被取消资格。信用状况是判断申请是否具有资质的又一标准，只有保证申请人不存在私自抵押、谎报不动产使用情况和私自出售等问题，才能将其确定为合格的申请人。

四、“以房养老”制度有关纠纷解决方面的问题

1.健全的法律法规

目前，就西方英美等国“以房养老”保障制度的成功案例而言，健全的法律法规是保障制度顺利实施的重要前提。建立相应的法律条例，对参与主体具有的权利和应尽义务、合同终止的具体情况、合同主体具备的资格等进行明确规定，使这种新型的养老模式能真正实现有法可依、有法必依。与此同时，就“以房养老”发展模式而言，对申请人的年龄需作出明确规定，美国等国要求申请“以房养老”的人员年龄最低为62周岁，而我国男性退休年龄目前规定为60周岁，女性为55周岁。就我国国情来看，对贷款机构而言，年龄过小则风险太大；对老年人而言，年龄过高则失去了养老的实际意义，因此，将“以房养老”的申请年龄规定为60周岁，当出现以下几种情况时可视为合同终止。一是房屋所有人去世或事先约定好的合同期限到期；二是借款人本人或其合法继承人主动申请终止所签合同；三是借款人假如因出售房屋或转让房屋，其居住地发生了变化则合同终止；四是由于拆迁、地震等外界因素导致房屋损坏则合同终止。其中第一、三两种情况导致的合同终止，贷款机构可拥有其房屋产权。除此之外，相关金融机构应对其进行法律约束，对从业年限和专业性做出规定，对目前的《保险法》进行修改，放宽其法律限制，针对“以房养老”的相关法律法规允许保险公司介入房地产市场，用以平衡相关金融结构，促进产业结构持续稳定地发展。

2.优化对“以房养老”合同的监督

退休老年人与金融企业是“以房养老”模式的两大参与主体，一方实力雄厚，另一方经济薄弱，二者差距明显[5]。因为退休老人自身的经济条件较差，因此，在进行合同签订时，自身的话语权较低，强化监督与监管则显得至关重要。

第一，优化和完善事前监督机制。当进行合同协商与签订时，因为贷款机构自身经验丰富，使得合同条款中的规定大多偏向于自己，容易产生严重损害老年人合法权利的合同细则。在此过程中，需要合理引入政府机构参与，并将其作为监督者来进行管理，才能有效遏制不合理合同产生，最大程度地保障老年人的合法权利。

第二，健全事中监督机制。为切实保障申请人的知情权，需要贷款机构在进行合同签订时对合同条文和特殊约定进行详细的解答，并就申请人的合理要求进行解决与答复。

第三，形成完整的事后监督机制。当合同签订工作结束后，如果申请人同贷款机构产生纠纷，需要司法机构在公平公正的基础上对弱势老年人群体进行适当的保护与侧重。同时，为切实保障老年人的合法权益，需要对争议性条款进行准确地解答，对于纠纷过程中出现的违法行为进行严厉的惩处，从而更好地提升交易的合法性与安全性。

3.贷款机构退出机制的法律问题研究

随着监督工作的不断将完善，“以房养老”实践工作不断深入，并取得了良好的成效。但因缺乏完整有效的退出机制，使得我国“以房养老”发展速度较慢，仍然处于萌芽状态。从根源来看，“以房养老”自身具有极强的特殊性，退出机制必须被纳入到申请人的合法权益中。当前，“以房养老”模式中的退出现象主要为以下原因，一是由于贷款机构自身的经营管理不合法，使得老年人的权益被侵害，由政府部门直接进行强制退出。二是当贷款机构因自身经营不善被迫退出市场。当前，我国破产机制较为简陋，自身的操作较为复杂，使得人们对于优化退出机制的呼声不断增长，新的、更适合我国国情的退出程序亟待颁布。综上所述，只有更好完善退出程序，健全与优化清算效果，才能最大程度地提升贷款机构的公信力，更好地保障每一位老年人的合法权益，并逐步形成良好的发展模式。

五、结语

总之，“以房养老”这种新型养老模式可有效缓解我国老龄化所带来的各种危机，并可全面提升老年人在物质和精神方面的需求，推动金融行业的健康可持续发展。通过研究“以房养老”的法律依据，并不断地探究其纠纷解决途径，不仅可以使我国的养老模式更加丰富，也可使我国的养老保障体系更加完善。