城市改造更新背景下商业步行街改造提升对策

廖文睿

 

摘 要：随着我国新型城镇化的高质量发展，城市改造更新已经成为目前城市建设的重点任务。商业步行街作为城市活力元素，是一座城市的形象展示窗口，其改造提升是我国新型城镇化建设过程中的重要一环。结合城市改造更新的背景，对商业步行街的发展现状、存在问题进行归纳总结，并选取杭州湖滨步行街、成都宽窄巷子等知名商业步行街作为案例进行分析，总结出适合大中小型商业步行街改造提升最核心的三点策略：避免同质化，保证持续性，体现专业度。

关键词：新型城镇化 商业步行街 城市更新改造 提升策略

一、前言

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，包括保护、再开发、整治改善三种方式，涉及对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。商业步行街是一座城市的社会文化和经济发展的代表，同时也是一座城市形象的展示窗口，改造提升是城市更新中的重要一环。当前，在城市更新改造的背景下，商业步行街作为城市活力的元素，以独特的城市空间尺度、场所感和可识别性以及历史意义等在城市发展中的作用愈来愈显著。2019年1月，商务部正式发文通知，决定对全国11个城市的11条步行街进行改造提升试点。在此背景下，全国各地多个商业步行街均开始改造更新建设，力争在2022年前完成三年改造提升任务清单。

二、商业步行街研究现状

中国传统的商业步行街区起源于宋代，北宋的《清明上河图》是当时生活场景的写照，从那以后城市商业街区充斥着各种市民活动。近代商业步行街始于上世纪80年代，伴随着我国经济的飞速增长与居民生活水平的不断提高，商业步行街也在全国范围内如火如荼地建设，重庆的解放碑步行街、成都的春熙街、广州的上下九步行街等全国知名商业步行街都在该时期得到了快速发展。

商业步行街的发展模式有三种，政府投资建设、传统商业街区的演变和专业的步行街运营商或地产商投资建设。然而要赋予一条商业步行街生机、活力以及商业价值，其关键因素并不在于通过哪种发展基础发展而来，而是前期规划及运营中的各种问题能否妥善解决。大到一个城市，小到一个小镇，都在尝试着开发富有特色的商业步行街。毋庸置疑，商业步行街已经成为美丽的城市会客厅。随着商业步行街逐渐在各大城市兴起，又在城市改造更新的浪潮中不断蔓延，“商业步行街热”逐渐显现，许多中小城市了加入了建设商业步行街的行列。然而由于缺少足够的人流量和曝光度，缺乏充分的前期调研、合理规划和专业化运作，大多数中小城市的商业步行街陷入了发展困境。在此现状背景下，运用城市学的理念统筹商业步行街的发展路径，解决“人、地、钱”的问题，显得尤为重要。

三、当前商业步行街存在的问题

（一）商业步行街同质化严重

步行街在许多城市里，都承载着“城市名片”的功能，是城市的商业集中区，由于人流量大，往往会成为当地商业文明发展程度的标志。但随着商业步行街的扩容，全国各地步行街已经现出了“同质化”的问题。部分城市对商业步行街的建设缺乏足够的可行性分析，盲目引入国内外大城市商业街模式，或是照搬照抄全国各地普遍适用的“流水线”经营模式，造成了“千街一面”“千店一面”的现象，使商业步行街逐渐失去竞争力，人气无法有效聚集，效益产出与投入无法持平。

（二）商业步行街人文价值未彰显

商业服务是商业步行街的核心内容，一味地营造商业气息则会让商业步行街缺乏底蕴和“温度”，而过分强调文化氛围的营造，则会忽略商业步行街的真正价值。国内许多商业步行街都是由传统的集市演化而来，在传统集市的背后，往往蕴含着深厚的人文历史和文化底蕴，而商业步行街运营商往往看重街区的短期商业价值，一味寻求人流量与曝光度，从而忽视了文化价值的营造。人文价值的缺失会让商业步行街缺乏特色与卖点，让游客缺乏归属感和认同感，不利于商业步行街的可持续发展。

（三）商业步行街空间利用效率有待提升

商业步行街往往地处城市核心位置，缺乏合理的规划与布局会影响商业步行街空间利用效率，进而影响商业步行街的单位面积产出效益。就地上空间而言，商业步行街两侧商场、商铺间往往缺乏有效的步行交通动线，游客在此游览和消费时，将花费大量时间在重复路径上，不但影响游客的消费体验，对于寸土寸金的城市中心空间而言，也是资源的浪费。就地下空间而言，商业步行街除地下停车场和地下商场外，还缺乏各商场地下的人行、车行通道。各商场独立的地下空间将会影响商业步行街整体的停车效率和商铺价值。地上地下空间利用效率不高不利于解决“人从哪里来，地从哪里来，钱从哪里来”的问题，对于商业步行街而言是“隐形的损失”。

（四）商业步行街普遍面临“权责不清”的局面

我国商业步行街大多由地产开发商筹建，并将商铺进行分割出售，导致市场管理缺失。此外还有部分商业步行街是在商圈建设过程中自然形成，步行街不同区域分属不同街道管辖，因此在商业步行街的整体改造提升过程中，出现了权责不清、利益冲突等问题，从而导致商业步行街“高开低走”的现象，不利于长期高效运营。由于缺乏明确的责任主体和运营主体，我国许多商业步行街在开发建设3-5年后出现经营不善的问题，无法聚集人气，甚至被政府重新规划另作他用，对公共资产造成极大浪费。

四、商业步行街改造提升策略分析

（一）錯位经营，精确定位

商业步行街的开发与建设必须基于充分的可行性分析，对周边商业环境、交通情况、人流聚集等因素进行充分考虑，对其市场定位进行慎重论证，做到因地制宜，因时而异;通过错位经营，避免竞争激烈的商业业态，开发适合自身发展的增长点，与其他定位的商业步行街形成经营互补，从而最大限度地提高商业步行街的商业价值。成都锦里古街采用错位经营、抱团向外的经营方式，严格定向招商，有效杜绝业态重复、经营产品重复，成功实现错位经营，有效避免内部价格竞争的恶性循环，同时形成锦里“色、香、味”俱全的独特魅力，更提升了锦里抱团对外的竞争力。

（二）挖掘文化，彰显特色

我国各城市都具有深厚的文化底蕴，文化底蕴是无形资产，虽不能直接反映在经济指标的增长上，但它代表了商业步行街的形象，并具有城市名片的功能。这不但可以提升商業步行街的整体定位，也有利于商业步行街保持经济增长点，促进可持续发展。应深入挖掘城市、街区的文化底蕴，使其成为商业街的品牌特色。以杭州湖滨步行街为例，湖滨步行街主打西湖文化、东坡文化和杭州韵味等文化，西湖山水景观丰富了步行街区游客的深度旅游体验，而街区亦为西湖游客和市民提供了多元的特色美食、文化、购物、休闲等，两者相辅相成、自然融合，创造了更高的附加值。成都的宽窄巷子大部分区域保持传统院落是民居建筑，尤其是街巷风貌基本保持清末民初的风格特征，采用整体性、原真性、多样性、可持续性的保护策略，完整保留了宽巷子、窄巷子、井巷子三条传统街巷及其风貌特征，使整个街区依然保持清末民初时期的院落形态，同时增加了商业、餐饮、酒店、展示、观演等多种形态，满足了游客的消费需求。

（三）合理规划，高效利用

商业步行街的开发与建设需要重点考虑周边商业环境、交通状况、人流密度等因素，应提前规划与布局，进一步提升商业步行街的空间利用效率，进而提高产出效益。就地上空间而言，可规划建设空中廊桥和过街通道，不但能提高游客的游览和购物效率，也能增加商业步行街的经济增长点，提升商铺的商业价值。就地下空间而言，地下空间的打通有利于解决步行街内停车难的问题，缓解步行街周边道路的拥堵状况。虽然地下空间的打通在短期内需要较大的投入，但是就长期发展而言，提高地下空间利用效率有利于商业步行街的可持续发展。香港中环空中步道系统主要通过并联式的组织方式，将过街天桥、大厦中的二层走廊及各种零售店、地铁站等活动场所有机地连接在一起，形成四通八达的空中步行系统。空中连廊接入建筑后使高层建筑多了一层进入的方式，因此连廊空间也复合了门厅空间的功能。

（四）明确主体，持续运营

一条商业步行街的成功离不开明晰的责任主体和专业的运营团队。杭州河坊街通过设立步行街管理委员会，建立步行街商户协会、完善街区管理制度、形成多方主体议事协调机制，进一步明确步行街的责任主体，提升步行街的运营管理水平，为商业步行街的长期高效经营提供条件。同时要顺应时代潮流，对商业步行街进行改造与提升，保证步行街有持续的人流量和关注度，避免商业步行街出现“高开低走”的现象。

城市改造更新，特别是商业步行街区的改造提升，关注的不仅仅是城市更新的建设过程，更应关注街区及周边区域的持续运营过程。商业步行街的打造不是其他城市商业街的复制与模仿，而应充分发挥其城市名片的功能，充分挖掘城市及街区的文化底蕴，并充分顺应时代潮流，通过文化元素、智慧元素的融入，彰显商业步行街特色。同时对商业步行街进行深入调研、合理规划，明确发展定位与发展路径，为商业步行街持续运营与高效利用打下良好的基础，进一步提升步行街的品质。

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