物业管理成本费用控制研究

詹丽梅

摘  要：本文分析了物业成本管理现存的问题，在此基础上研究了物业成本费用控制的对策和路径。

关键词：物业成本;成本费用

作为提升城市管理质量的基础性工作，物业管理在城市化建设之中的作用不容忽视。良好的物业管理能力一方面可以大幅度提升人们生活质量和生活情操，另一方面还能够激发出城市的服务职能。但是物业管理本身也是耗费成本的一项工作，如何进行成本控制是其管理之中一直存在的难题。

一、物业成本管理问题探析

笔者根据自身在物业管理之中的工作经验总结出如下成本管理难题：

第一，人工成本控制问题。物业成本管理之中，人工成本费用是比重最大的一项支出，在所有物业成本之中占比高达70%，其中包含了基本管理人员、安保人员、清洁人员、维修人员等不同人员的工资，而不同行业对物业管理人员的工作结构和种类还各有差异，因此还需要很多其他类型工作人员，进而更多地消耗人员成本费用。物业管理相关法律法规规定，对不同层级、不同岗位的物业工作人员要在薪酬上体现出差异，以激励其积极性和工作热情，因此制定严格的人事编制制度和合理的人员安排，保证员工能够在提供相应服务的基础上获得与之对等的报酬薪资。但是，在物业管理实际工作开展中，存在不同程度的人员冗杂、薪酬框架不合理、难以调动员工工作积极性的问题。面对这种情况，只有从人事编制优化的角度才能更好地控制人工物业管理成本。

第二，基本设备成本和管理成本问题。设备成本是人工成本之外另外一个变动浮动较大的成本要素，该部分成本直接影响着物业服务满意程度和相关设备的使用价值。设备运行成本和维护成本是是加强成本控制工作的基础，也是提升物业服务满意度的前提。做好设备维护和管理，能够直接地提升群众满意程度和物业公司的声誉。因此，物业管理过程中需要一方面重视设备购进成本的控制，另一方面关注设备维修和养护，及时对各类设备进行养护，延长设备使用期限、提升设备服务效益，降低更换设备的成本消耗。而在设备管理期间，很多物业公司并没有意识到设备养护的重要意义，没有定期地对设备运行情况进行检查和维修，不能做到及时维修、及时养护，导致成本控制工作难以有的放矢。

第三，公共办公成本问题。在物业成本管理之中，公共办公成本也是不容忽视的一个环节。公共办公费用大多发生在物业管理和业务开展期间，一般会通过采购的方式进行各部门办公物品的统一采购和集中采购，实现统一管理和统一统筹安排，最大限度降低资源浪费和资金浪费。在管理制度不断优化和更新之后，更是要通过合理的奖惩制度来提升员工的工作作风、优化员工的工作方式，在无形中提升其资源节约意识和成本效益理念。但是，很多物业公司受到成本管理理念和思维的限制，在实际成本管理之中充斥着资源浪费和成本虚高的问題，员工或者缺乏资源节约概念、或者过分强调提供优质服务的必要性而忽视了成本管理工作。

二、物业管理成本管理优化路径和对策

物业成本费用控制管理的优化，是提升物业发展与进步的关键，同时也是保证物业成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根据在实际物业成本费用控制问题为根据，从以下方面进行逐项优化：

（1）适度地提升经营规模。很多物业公司在规模上都属于中小企业，这导致其在成本管理和市场竞争力上和大型企业相比都处于劣势地位。与此同时，中小物业公司在管理模式和成本管理理念上也相对滞后和陈旧。在市场竞争日益激烈的时代背景下企业只有扩大生产经营规模、提升市场竞争力，才能获得更加稳定和长远的发展优势。在扩大生产经营的过程中，物业公司要注重业务扩张和自身实际状况的结合，坚持低成本运营原则，在保证原有成本管理措施能够发挥作用的基础上加强物业管理和城市发展之间的关系，不断优化经营模式，走上多元化运营的道路。当前，很多物业企业都开始了专业化经营和针对性服务，物业管理模式也渐渐从小区住户式转向政府性管理模式。物业管理手段也渐渐引入新兴技术手段和最新科技发展成果，渐渐走上信息化管理道路，形成智能化管理体系。信息化管理手段和政府性管理模式让物业管理和服务的领域越来越广，能够在物业行业领域探索更多的盈利机会，并在物业专业领域之中提供更强的服务能力，做到合理规划、有效利用、效率最优。

举例来讲，上海永升物业管理股份有限公司杭州分公司就在设备维修和更新方式上进行了创新，通过积极地引入信息化设备和管理工具来提升物业服务控制能力和服务效率，为企业的盈利带来了崭新的空间，让居民获得了安全稳定、环境优美和技术先进物业管理服务，极大地提升了相关居民的生活质量和满意程度。

（2）创新经营模式。传统物业公司的经营管理模式和当下物业服务需求存在相悖离的情况，导致物业公司的市场声誉和市场竞争力受到严重的影响和波及。创新经营模式成为当前物业公司迫在眉睫的一项任务。物业公司可以充分地运用崭新的运营模式来挖掘成本控制潜力，通过增加收益和拓宽经营渠道的途径来降低成本降低的压力，为企业自身创造更多的经济效益和价值。

（3）构建完善的管理制度。完善的管理制度是任何管理工作开展的前提和基础，物业公司要根据未来的发展方向来建立针对性物业成本责任管理制度，通过严格的绩效管理和岗位责任制来明确成本管理责任，并提升在景观绿化和电子防范等业务上积极拓展，为用户提供完善的物业管理服务，进而提升物业管理工作的影响力和辐射力，间接地降低成本费用。

总而言之，作为我国非常重要的服务行业之一，物业管理之中的成本控制工作至关重要。物业公司需要建立成本责任管理制度，通过科学的绩效考核和明确的岗位责任制来提升成本管理效益，并积极地拓展在电子防范和景观绿化等方面的业务，通过信息化管理手段来为客户提供完善的物业管理服务，进而提升物业管理工作的满意度和辐射力，达到间接降低成本费用的目标。

参考文献

[1]陈建.浅谈物业行业人力资源管理的成本控制问题[J].人力资源管理，2016（04）：53-54

[2]吴国梁.论物业管理成本控制的有效途径[J].中华民居（下旬刊），2014（04）：169-170