试析物业管理前期介入对工程质量监管的影响

文/刘付锡立 深圳市住宅物业管理有限公司 广东深圳 518000

在正常情况下，建筑工程基本可以交付使用后，物业管理才正式介入，从工作交接的角度来看，单位之间的交接必然会出现诸多问题，给后续的管理活动带来诸多不便，如配套设施不完善、资料不全等等。那么，物业管理若在建筑工程前期就提前介入，可有效避免可能发生的诸多问题。

1、物业管理前期介入对于工程建设的积极影响

1.1 有利于优化设计方案

设计方案本身是对建筑工程建设构想的具体化体现，设计方案本身具有一定的预测性，加之建筑工程本身以及周边环境的复杂性，最终依照设计方案建设出的建筑工程实体可能和建筑工程的实际使用要求有一定的差异。物业管理的前期介入，能够在总结建筑使用要求、物业管理经验的基础上，给设计单位、开发商提出可行的建议，从而实现对设计方案的合理调整，如此便能够在一定程度减少建筑工程的改造费用，解决因设计偏差导致的质量问题，并可为今后的物业管理工作奠定基础[1]。更切合日后使用和管理

1.2 有利于强化质量管理

现如今，绝大多数工程质量管理人员，对于工作质量的管理都局限于“技术管理、材料管理”等方面，在工程管理过程中，未考虑到建筑工程实际投入使用后的状态，对于细部节点的问题重视程度有待提升。而在该方面，物业管理本身有着先天优势，立足于既往的物业管理经验，可在施工现场发现可能影响通风、采光、隔音、渗漏以及设施设备合理使用等问题。所以，物业管理前期介入工程质量管理，能够协助现场管理人员，及时发现质量隐患，避免出现难以解决的工程缺陷和质量问题。

1.3 有利于规范工程交付和业主后期使用便利

从工程竣工到验收完毕，最后到工程正式投入使用，这个阶段是质量问题不断被揭示的阶段，该问题的成因往往是工程建设和用户要求不一致所导致的，物业管理单位本身有着诸多管理经验，对于如何规避问题有着独特的方法措施，物业管理单位可作为用户、开发商之间的沟通桥梁，达到协助沟通、有效调节的作用。以后期的装饰工程管理为例，物业的早期介入，能够提前发现隔墙设置、天棚吊顶标高等方面存在的问题，同时开发商可向物业管理单位阐述制约工程建设行为的问题[2]。如“地方消防设施安装要求、公共区域安全性要求等”，如此一来，开发商、用户便能够了解到对方的诉求，从而减少纠纷。

2、物业管理前期介入对工程质量监管的对策

2.1 完善管理体系

物业管理前期介入对工程质量监管的模式，在日本、瑞典等国家相对常见，在我国仍旧处于起步阶段，缺少相应的规范、制度对该模式的运作进行指导。为保证物业管理前期介入对工程质量监管的有效性，应完善相应的规范制度。如“签字认可制度”，通过物业管理方和工程建设方的有效沟通、协调，在工程质量管理方面达成共识，并通过签字确定，就能够保证管理措施的有效性，保证物业管理单位能够对工程质量管理产生积极影响。我国现行的《建筑法》、《合同法》等，可作为物业管理前期介入制度建设的指导内容，开发商以此为基础，赋予物业管理单位“监管”的权利以及签字认可的权利，这就可真正在工程建设过程中，实现“用户评价”，如此一来，物业管理单位的建议就成为了工程建设中的重要制约因素[3]。

2.2 成立QC

质量管理小组（Quality Control group，QC），可全权负责对建筑工程质量的监管。从客观的监督看，施工的过程就是一个将设计方案转化为实体工程的过程，这个过程人力、物力、财力持续投入，且具有较为突出的不可逆性，一旦出现质量问题，往往会导致较大的损失。上述的签字认可制度，是一种典型的“事后”管理行为，难以实现对工程质量的提前控制，为保证物业管理前期介入能够事先干预工程建设，需要以施工方、设计单位、物业管理方、开发商为主体，构成QC 小组[4]。

图1 物业管理超前介入管理体系

如图1所示，通过TQC、PDCA 质量管理方法以及签字认可制度，各方通过管理上的协调，可成为一个完善的管理体系。ISO9000:2000可作为构建质量管理体系的指导内容，在ISO9000:2000 突出了以“用户”为中心的思想，将用户的满意度作为评价工程质量管理的主要手段。PDCA 质量管理方法，为计划（Plan）、执行（Do）、检查（Check）、处理（Act），在循环的管理链条中，可持续发现工程建设中存在的问题，指导质量管理工作的不断开展，而全面质量管理（Total Quality Control，TQC）则可实现对事前、事中、事后的质量全面调控，从而大幅度提高质量管理的有效性、效率。

结语：

综上所述，物业管理前期的介入能够解决建筑工程可能出现的诸多问题，就当前我国建筑工程质量管理现状而言，质量管理流程、质量管理体系均欠缺对建筑工程交付使用后的考虑，以至于在竣工交付环节出现诸多推诿扯皮事件、返工事件，对于建筑工程建设效益产生了较为突出的影响。因此，广大从业者需要对物业管理前期的介入有足够认识，并在实践中推动该模式的应用。