从地产角度谈住宅立面的重要性

文/ 刘煜洲、陈亮 上海中建东孚投资发展有限公司 上海 200125

1、住宅立面的发展历程

住宅立面的发展历程离不开中国房地产的发展，整个房地产从1980年发展至今已近40年，整个过程大致可分为四个阶段：

第一阶段：萌芽与起步阶段（1980年至1991年），住房开始商品化；

第二阶段：爆发与调整阶段（1991年-1997年），改革开放初期，房地产行业的大起大落；

第三阶段：稳定发展阶段（1998年-2002年），“房改”的政策，房地产市场规范化，市场化；

第四阶段：发展与调控阶段（2003年-至今），楼市的发展与政府调控并行。

对于住宅立面而言，在房地产发展的不同时期也体现出独特的时代特征。在此，我们将住宅立面的发展分为二个阶段：

第一阶段：单一型功能型立面

无论是80年代的砖混的多层住宅，还是90年代初期采用预制墙板体系的高层住宅，其建筑立面基本都是根据内部功能生成，建筑的外立面就是满足遮风避雨的需求。

住宅外立面几乎没有任何装饰性元素，窗台、窗套以及外墙的结构分缝可以看作是仅有的装饰，住宅整体的颜色也较为单一，以灰色、灰黄色等为主。

在90年初期房地产快速建设时期，地产商为了对土地的集约化利用，建造了许多一层6 户，8 户的高层住宅（20-30 层），住宅整体体量较大，形态方正，“方盒子”、“火柴盒”是百姓对当时高层住宅的形象比喻（图1）。

图1 上海90年代明竹公寓

第二阶段：风格化立面盛行时期

1998年的“房改”政策中，政府宣布停止了“福利分房”，即单位分房改为货币化分房，中国的房地产由此进入活跃期，人们开始盛行购买商品房。

随着国外先进住宅理念进入中国和人们对现代化生活的向往，住宅产品也进行了迭代升级，独立的厨卫空间，房间全明等都悄然改变了原有的住宅居住模式。而在住宅立面方面，由于居住功能的变革，住宅的立面也悄然改变，设计师们开始讲究立面美学，住宅立面开始注重装饰线条、注重颜色的划分，尤其是对屋顶突出机房、楼梯间的处理，流行加入顶部构架等装饰构件。

从2000年开始，中国住宅立面进入了强风格时代，从早期流行的地中海风格到ARTDECO 风格，再到现今市面上流行的新古典、新亚洲风格等，中国的住宅在最近的20年中，可以说是尝遍了各种风格设计，设计师和地产商们也似乎在此方面乐此不疲（图3）。

图2 上海浦东星河湾

2、住宅立面对房企的重要性

2.1 对企业和品牌的宣传作用

从前文我们可以看到，人们开始真正重视住宅立面的设计是从2000年以后开始的，固然这与人们对居住有了更高需求和期望有关，但另一重要原因是各大地产公司，尤其是国内地产公司的快速崛起发展，中国房地产从以港资企业为主慢慢进入到百花齐放时期。地产企业数量的快速增长必然导致竞争更加激烈，因此各大地产公司开始更加关注自身产品，好的产品才能在市场中取得优势。

住宅的建筑立面是地产项目开发中对城市界面最天然的展示平台，也自然成为了各大地产公司重点关注对象，设计研发具有自身强烈风格印记，标识性强的立面风格也成为了房企们的目标。我们以绿城和万科两大标杆房企为例：

2.1.1 绿城的极简新古典

从2003年杭州绿园开始，绿城开启其第一代高层住宅时代。在随后的一系列项目中，绿城带有自身强烈标识性的住宅立面，令人对其印象深刻，绿城的住宅立面风格也成为了各大房企争相效仿的对象。

2008年，绿城进入了“第二代高层住宅”，在原有的新古典风格基础上，绿城对其进行了升级，其中两个最大的特点是：大面积的玻璃窗户和立面的中心轴对称，整体立面更加简洁，细节做工更加考究。双层玻璃的运用，在满足了保温节能的同时，让人们拥有了更大的玻璃面积，更加适合现代住宅的居住需求，“绿城风”也成为其独有的立面风格，同时也奠定了绿城豪宅的地位。

2.1.2 万科的大都会风格

万科虽然一直在房企中名列前茅，但其在涉猎高端住宅的道路上并不顺利，其推出的翡翠系列作为万科的高端产品线也一直没有达到预期效果。

在此基础上，万科开革了其升级产品——万科大都会系列，而最先试验的是上海万科翡翠滨江二期（图4），由美国古典主义大师罗伯特.斯特恩操刀。“大都会”风格一经推出，收到了良好的市场反映，万科也在随后高端项目中延续了此风格，固化其产品印象。

图3 绿城.杭州蘭园

图4 万科上海翡翠滨江二期

2.2 住宅立面效果和成本的平衡

从地产开发的角度而言，住宅立面永远是效果和成本的平衡过程，在限定的成本内，如何将立面效果最大化，是房企应该思索解决的问题。

首先我们应明确成本在住宅立面的几大关注点：单元平面、立面材料、窗墙比、栏杆和空调机位百叶这五部分是成本的主要内容。因此，我们在立面研发设计中，应当有针对性的原则：

（1）单元平面是基础，包括核心筒和户型两部分，首先整体的平面应当尽量方正，减少外墙的面积，对成本控制有直接的作用；其次整体平面应充分考虑空调机位和设备平台的位置，尽量减少这两部分功能外突于整体外轮廓，减少百叶或栏杆的用量。

（2）立面材料是成本中比例最大项，我们将住宅立面分为远观、近人和触碰三部分，这三分部分分别针对立面的主体、基座和门厅。对于各部分内容，我们在材料的使用方面有其针对性，越近人，易触碰部分材料选择方面更好，对于远观部分，我们强调通过色彩的变化突出建筑体块关系，淡化材料的质感，对成本进行合理的分配。

（3）窗墙比是客户重要敏感点之一，在保证保温节能的前提下，客户均希望有更大的窗户面积和更好的采光，因此我们加大对窗户的成本投入，尤其是针对南向功能房间的窗户，在增大窗户面积的同时尽可能设置飘窗，提高品质，大面积的玻璃面，也能体现立面的品质感（图5）。

图5 杭州侯潮府

（4）栏杆也是立面的重要组成部分，我们也根据功能区别对待：针对住户南向阳台，我们尽量采用玻璃栏杆，提升品质，而对于分离式核心筒的连廊等次要空间，则采用铁艺栏杆，控制成本。

（5）空调百叶应充分考虑到对空调管，甚至是落水管的遮挡，保证整体立面品质。在百叶材质的选择上，采用铝合金百叶，保证长时间使用不易生锈，另外对百叶的宽度、疏密都应设置合理的尺寸，保证美观和通风两方面要求。

3、住宅立面的未来发展方向

未来随着人们对住宅的更高需求和新技术新材料的运用，住宅的立面也将有更新的发展方向：

3.1 装配化

装配式建筑这几年也逐渐开始普及，未来随着技术的成熟，住宅的装配化率将越来越高，预制构件的大量使用可大大提高住宅立面品质，同时也能节约成本，加快建设周期和改善施工环境。

3.2 去风格化

随着人们审美意识的提高，住宅户型的不断迭代和新材料和工艺的普及，住宅的发展将越来越趋于现代化的生活需求，住宅立面也必然会跟随发生改变，未来住宅立面将更多的回归功能需求，风格化的立面特色也将成为一个时代的印记慢慢淡去。未来住宅的形象将更符合现代城市的面貌。

3.3 人性化

人性化在住宅立面上主要体现在节能和智能化两方面。外墙保温隔热技术的不断提高，将满足更高的保温隔热需求，光伏智能建筑玻璃，利用光伏电池将太阳的光能转变为电能，这些都使得我们的住宅更加节能。智能化电动遮阳系统，不仅让建筑更具科技感，也给人们带来更好的居住体验。

3.4 绿色生态

近两年来，“第四代住宅”的理念不断提出，也有一些房企进行了实践，“第四代住宅”的核心理念便是绿色住宅、生态住宅，满足人们对田园生活的向往，在这个钢筋混泥土的城市里，人们都渴望拥有自己的一片花园。空中花园，垂直绿化将是未来住宅的重要发展特点之一，也必然给住宅立面带来全新的改变。

结语：

随着人们对美好生活的不断追求，对住宅立面的关注也将越来越多，作为地产开发人员，重视住宅立面的设计和发展方向，对企业的宣传和产品品质的提高都能起到良好的助推作用。