我国宅基地土地经济价值评估研究

朱丽丽,曾 舒

1.合肥通用职业技术学院继续教育学院，安徽合肥，230088；

2.中国科学技术大学公共事务学院，安徽合肥，230026;

3.北京师范大学教育学院，北京，100875

1 问题提出与相关研究

随着我国工业化、城镇化进程的推进，建设用地需求与供给之间的矛盾日益尖锐。但在农村，由于剩余劳动力向城镇转移，出现了大量宅基地闲置浪费现象。我国的基本国情是人多地少，人均土地资源相当稀缺，因此充分利用农村宅基地资源非常必要。在我国土地资源日益稀缺的情况下，农村集体经济组织和农民都在设法通过交易实现宅基地资源的交换价值。随着中国现代化进程的加速,农村宅基地在社会经济生活中发挥的作用正在潜移默化地发生变化，逐步由过去的保障性功能向资产性功能转变。因此研究宅基地如何盘活，挖掘宅基地的财产属性，对于解决我国当前土地资源利用的供需矛盾，保障城市化、工业化快速推进过程中合理用地需求具有重要意义。同时，展开对宅基地现状存量的评估，发现宅基地的土地经济价值潜力巨大且未经开发，因此若能得以很好的利用，效果将是巨大的。但由于目前中国农村宅基地的特殊性，各地区差异性较大，因此在评估土地价值时存在着一定的误差。

宋伟通过对农村宅基地总量的评估，发现宅基地总量呈现增长趋势，中部地区农村宅基地总量占全国的36.85%，宅基地闲置、一户多宅和宅基地面积超标对宅基地利用十分不利[1]。汪慧慧等指出，目前有近40%的闲置宅基地，并且这些宅基地所处区域存在一定的趋势，这种波动趋势随着与城市的距离而变化[2]。吕博兰认为，目前由于宅基地流转仍处于试点阶段，并且大多数地区流转系统都不成熟，因此农村宅基地评估无法像城镇的建设用地一般清晰，并且农村宅基地潜在价值评估的研究较少[3]。刘茜认为，宅基地闲置会造成农村土地资源的浪费，以及无人看管会增加安全隐患，房屋长期无人居住杂草丛生，无人管理的状态制约农村的整体规划，这些隐患影响了农村现代化和农业现代化的进程[4]。由于农村宅基地管理的历史原因，从公开渠道难以获得各个地区的宅基地具体数量，为了尽可能准确地估算宅地基的潜在价值，本文以农村人口数作为权重、当地房地产价格为参考，评估了我国宅基地的潜在价值。

2 数据的来源和描述

2.1 评估体系设计的说明

我国宅基地存量的总量是已知的，由于宅基地空间分布存在较大差异，靠近城市特别是一二线城市的宅基地价值明显较高，而偏远地区的宅基地价值则明显较低，并且各省市的宅基地无论是总量还是闲置的数据都无法从公开渠道获取，因此，在设计评估体系时，利用了农村人口数量作为权重分解我国的宅基地总量。评估体系的指标包括“农村人口数”(P)“农村宅基地面积比重”“宅基地面积”(S)“各省宅基地闲置面积”(VSi)“房价”(P)“宅基地价格”(CP)“宅基地土地经济价值”(V)这7个指标，一共收集了136组数据。通过绘制思路图来详细说明该评估体系的路线方法，如图1所示。

图1 全国宅基地土地经济价值评估思路图

2.2 数据的来源和说明

本文总共有三个层次的评估，每一组的数据都有据可依。主要来源于《中国统计年鉴》、各省市2018年统计公报、各省市统计年鉴以及安居客网等。第一个层次评估里“农村人口数”是直接从《中国统计年鉴》 中得出；“农村宅基地面积比重”(以下称比重)为各省农村人口在全国农村人口的占比；“宅基地面积”是由各省宅基地面积比重乘以全国农村宅基地总面积。第二个层次评估是闲置宅基地评估，根据理论基础，宅基地闲置约占总量的15%，因此“宅基地闲置面积”由各省宅基地面积乘以15%。第三个层次是农村宅基地土地经济价值评估，这一层次较为复杂，采用的是细化到每个城市的数据计算，其中“房价”是在安居客网上的分类数据得出；“宅基地价格”是房价乘以30%，陈海波认为，呼和浩特的楼面价占房地总价的20%左右，根据判断地价与楼面价格的合理比例，得出全国的比例系数大概在30%上下[5]；“宅基地土地经济价值”是由各市的农村宅基地面积乘以各市宅基地价格。

为了使得本文采用的数据更为贴近现实情况，笔者通过电话采访结合实地调研收集了北京市B镇B村、安徽省H市S村、甘肃省T市L村三个村的宅基地相关数据。这三个村分别取自大都市周边、区域副中心城市周边和西部边远地区，能够在一定程度上反映全国宅基地的情况。通过调查发现，在宅基地闲置上，北京市B镇B村闲置面积较少，大约为10%，安徽省H市S村闲置面积中等，大约为15%，甘肃省T市L村宅基地闲置面积较多，大约为25%；在宅基地潜在价格方面，北京市B镇B村的受访者认为其宅基地价格约为1.5万元每平方米，安徽省H市S村的受访者认为其宅基价格约为0.4万元每平方米，甘肃省T市L村的受访者认为其宅基地价格约为0.1万元每平方米，这些价格基本上与当地附近城镇房地产价格的30%相接近。

根据文献调查和实际调查的结果，认为文献数据与样本地区的实际情况基本符合，因此采用文献中的宅基地相关数据是比较适宜的。

2.3 所采用的公式和计算方法

为了更准确地测算，宅基地总面积和闲置面积使用了每个省份的数据，而宅基地的土地经济价值评估则更为精准地计算了全国各城市的数据。为了确定每个层次的评估数据，设置了三个方程式来计算。

Si=S×(Pi/sum(Pi))

(1)

VSi=Si×15%

(2)

V=sum(Si×CPi)

(3)

其中(1)式根据宅基地全国总面积计算出宅基地各省的面积；(2)式根据各地宅基地面积计算出闲置宅基地面积；(3)式计算了农村宅基地土地经济价值总量。

3 宅基地现状存量评估

3.1 我国宅基地面积总量评估

由于农村宅基地面积的统计数据尚未公布，只能通过公开的相关统计数据来推算得出。与其相关的数据有农村人口数，目前全国农村宅基地约为1.7亿亩(约合1 133万公顷)[6]，通过计算每个省农村人口数占全国农村总人口的比重，来推算各省宅基地的占比，从而估算出各省的农村宅基地面积数据，各省的农村人口数可以从各省的统计年鉴中查出数据(不包含香港、澳门和台湾的数据)。各省农村宅基地面积=各省农村人口数/全国农村总人口数，详见表1。

表1 2018年各地区宅基地总面积

(续表)

地区农村人口数/万人农村宅基地面积比重各地宅基地面积/万公顷湖北24660.04248.05湖南32230.05562.80吉林12030.02123.44江苏25820.04450.31江西21540.03741.97辽宁14290.02527.84内蒙古9780.01719.06宁夏2950.0055.75青海2870.0055.59山东40760.07079.42山西16120.02831.41陕西17030.02933.18上海2930.0055.71四川41960.07281.76天津2670.0055.20新疆12390.02124.14云南26230.04551.11西藏2330.0044.54浙江18450.03235.95全国581931.0001133.33

由表1可知，宅基地面积较多的省市主要集中在中部，东北部最少。各省份中，安徽、广东、河北、河南、湖南、山东和四川这7省份的农村宅基地面积较大，总计约占全国的45.11%，北京、海南、宁夏、青海、上海、西藏和天津这7个省份的宅基地总量较小，总计约占3.54%。

3.2 我国宅基地闲置面积评估

目前，全国宅基地闲置面的统计还没有官方数据，依据学者在自身调研基础上进行基本的判断和评估。就宅基地闲置的规模来看，各地区都不尽相同，比如李剑阁等在研究中通过调查全国2 749个村庄发现,闲置宅基地的比例为10.4%[7]。张正河等通过调查研究得出，我国农村宅基地闲置比例约为10%至15%[8]，吴建钦指出，全国宅基地闲置的比例大约在宅基地总面积的15%左右[9]。苗清认为，闲置和荒废的宅基地占村宅基地总量的20%[10]。综合上述数据可以看出，目前我国农村闲置宅基地的比例约为15%左右。从宅基地闲置的分布情况来看，目前在偏远农村地区，由于当地经济落后，村里大多数人选择外出务工，因此宅基地闲置现象严重。同时，在城乡接合部地区，由于城市建设用地紧张，大多数人会选择留村居住，因此宅基地不会有大量闲置，见表2。

表2 2018年各地区宅基地面积与价值评估

由表2可知，由于在城乡接合部地区的宅基地闲置要少，而在远离城市的偏远农村则宅基地闲置更多。北京、上海等一线城市本身宅基地面积总量少，由于地理优势，其宅基地闲置量也最少。目前，全国宅基地闲置面积较大，已经达到170.09万公顷，这大大地延缓了宅基地盘活速度。

3.3 我国宅基地土地经济价值评估

农村宅基地对于国家而言是一笔巨大“沉淀”财富，目前农村还有将近6亿人口，整个农村还有大量的资源没有得到有效利用。我国城乡建设用地大概有22万平方公里，而农村则占据了17万平方公里[11]，因此，估算宅基地土地经济价值十分有必要。而对宅基地经济价值作出评估存在较大阻力，由前文[5]可知，宅基地的土地经济价值约为该地区房价的30%，具体数据详见表2。

由表2可知，目前，我国宅基地现存的宅基地土地价值高达419.46万亿元，闲置宅基地潜在价值为62.92万亿元。农村宅基地的潜在价值巨大，因此努力盘活宅基地这一资源十分有必要。但表3未能体现全国宅基地的区域特征，因此在表3的基础上整理出我国各区域农村宅基地土地价值，具体结果如表3所示。

表3 分区域宅基地土地价值

由表3可知，目前，华南和华东这两个区域的宅基地潜在价值最为庞大，是需要当地政府、村集体以及市场共同去开发的沉睡资产。西北地区和东北地区的宅基地土地价值占比较少，这与当地的地理环境、气候条件等因素有关。

4 结论与建议

4.1 结 论

宅基地面积总量过大，与目前一户多宅、宅基地超占超标以及未拆先建等不合理行为有关。中部地区宅基地面积总量较大，而南部地区相对较少，这是中国特殊的区域差异。其次由于城镇化加快，较多的务工机会以及更便利的生活方式吸引了大量农民进城，并且一直以来宅基地所有权归集体，农民享有宅基地的使用权，而宅基地出租流转一直以来没有清晰的条例，造成农村宅基地闲置较多。最后，农村宅基地的土地经济价值高达419.46万亿元，闲置宅基地的土地价值也达到62.92万亿元，潜在价值撬动这一笔沉睡的资金也成为目前亟待解决的问题。

4.2 建 议

4.2.1 处置违法违规建设的宅基地

首先，国土资源管理部门应加大清理整合力度，对将宅基地或者基本农田非法用作建设用地的进行惩治；对闲置或者空闲宅基地制定指标重新收回，或者通过置换的方式调剂用地。其次，加大对旧村改造，拓宽招商引资的渠道，开发城乡接合部的建设用地和未利用土地用于商业建设，以发挥土地的最佳效益。对既有的违规宅基地进行积极流转；对于已经审批了的土地，随着宅基地用地的规划管理，经由宅基地使用者和所有者协议，落实宅基地“三权分置”原则，将其流转以满足各方的需求。最后，应当规范农村宅基地利用，坚持“一户一宅”原则，严禁利用宅基地建设别墅大院和私人会馆等，对已有行为进行追责和收回。

4.2.2 探寻宅基地利用的经济自驱动模式

宅基地财产性功能由市场经济发掘后愈显突出，市场经济主体就应当依法开发宅基地资源，令其效用最大化。政府也可适当开发企业，利用企业的经济实力和社会影响力投资开发宅基地建设，发展农村特色产业，增加农民的经济收入。农村集体经济组织可依附当地的生态和人文景观区位优势，发展乡村旅游产业，以及利用当地特殊的气候条件等发展适宜的农副产品加工产业等，促进三产融合发展，盘活宅基地的利用模式。企业可以为宅基地利用提供资金和完善基础设施建设，农村集体经济组织和政府相关部门可以提供政策支持和资金保障，一旦将现有资源进行规模化整合利用，形成产业化经营模式链条，便可最大化地提升宅基地利用效益。

4.2.3 完善农村宅基地流转机制

在集体内建立宅基地流转试点，对宅基地使用权流转进行规范，对流转机制要有系统性的管理，一方面可以控制一户多宅、宅基地闲置的管理，另一方面可以满足农户的财产性需求。在宅基地制度改革过程中，可以适当放活宅基地使用权，在各地的社会环境和制度要求下，允许宅基地出租和转让经营，充分保障市场经济主体宅基地使用权的权益,允许宅基地出租或者经营,释放宅基地的财产性潜能。