乡村振兴战略背景下农村宅基地抵押调查研究*

石永明,骆东奇,朱莉芬

(重庆工商大学 a.长江上游经济研究中心;b.经济管理实验教学中心，重庆 400067)

0 引 言

农村宅基地抵押指宅基地使用权人在不改变所有权的情况下，将使用权抵押给债权人，从而获得一定的资金用于生产生活。十九大明确提出要实施乡村振兴战略，提出“巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地三权分置制度。”《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》等文件中明确提出要“稳妥有序推进农村承包土地经营权、农民住房财产权、集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点；探索县级土地储备公司参与农村承包土地经营权和农民住房财产权‘两权’抵押试点工作。”近年来随着农村农业人口的减少，宅基地闲置情况日益严重，如何盘活农村土地资产、提高农民资产收益是当前农村经济发展面临的重要问题。而农村宅基地抵押政策的实施，对于盘活农村土地资产、实施乡村振兴战略有着重要的意义。

针对农村宅基地抵押，部分学者做了一定的研究。惠献波等[1]应用Logistic回归模型从农户自身家庭个体特征分析了宅基地抵押贷款意愿；周文静等[2]以江苏省为例，利用Logistic模型对农户进行抵押意愿分析，得出抵押贷款与年龄呈负相关，与家庭人口数及宅基地规模呈正相关；原伟鹏等[3]运用Probit模型，选取了16个指标，针对农户意愿对宅基地抵押贷款因素进行分析；彭丽坤等[4]选取了331户农户调查问卷，运用Probit 回归模型从农户自身抵押意愿进行分析，提出农户受教育程度、风险偏好等因素具有显著影响；肖轶等[5]等运用Logistic 回归模型以重庆市22个区县1 141户农户为例，从微观的角度选取农户指标指出了影响农户抵押贷款的主要影响因素；王平[6]等以重庆市开县农户调查为依据，运用Logistic 回归模型从农户意愿方面揭示农村土地抵押贷款的需求特征；陈霄[7]选取重庆市发达与不发达区域进行农村宅基地使用权抵押意愿调查，得出大部分农民具有财产意识；戴艳萍[8]从现行法律法规的角度出发分析了目前农村宅基地使用权抵押贷款面临的法律困境，提出明确宅基地地使用期限，建立完善抵押体系的建议；朱宝丽[9]从法学角度分析农村宅基地使用权抵押受现行法律法规的约束，提出健全抵押制度，完善保障体系等对策建议；王丹丹[10]从土地制度改革的背景出发，提出从立法、配套措施建设方面建立和完善农村宅基地使用权抵押制度；张洁[11]以福建省部分区域宅基地抵押作为分析案例，提出抵押贷款模式、抵押试点机制等政策启示；何承斌[12]在阐述抵押贷款必要性的基础上，指出抵押贷款法律制约、评估体系不健全等困境，提出建立评估体系、完善抵押制度等路径设计；衣昊翰[13]等从法律的角度对农村宅基地使用权抵押进行改革，提出创新融资渠道，强化村庄规划等创新机制；刁其怀[14]从统筹城乡的角度分析农房抵押存在的问题，提出加强农村住房保障，加强农房评估等对策建议；刘锋[15]从金融机构的角度分析了目前农村“三权”抵押中变现难问题，捉出创新和增加抵押品种，建设抵押品交易市场等对策建议。

由以上研究不难看出，目前针对农村宅基地抵押影响因素的研究主要集中在以下几个方面：一是在农户抵押意愿调查的基础上，利用Probit、Logistic模型进行定量分析；二是各学者针对农户意愿调查，忽略了对政府机构、金融机构的调查研究；三是部分学者从法律法规的层面提出了宅基地抵押的影响因素，未做定量分析。鉴于此，文章以重庆市巴南区部分乡镇抵押农户实地调查及政府、金融机构调查数据为基础，利用因子分析法，深入分析农村宅基地在抵押过程中的影响因素，为农村土地制度、抵押工作的顺利开展提供理论和现实指导。

1 研究区域与数据获取

1.1 区域概况

巴南区位于重庆市西南部，地处丘陵地带，辖8个街道和14个镇，幅员面积1 835 km2。2017年常住人口为106.72万人，GDP达到716.6亿元，三次产业的比例为6.9:45.6:47.5。自2010年以来，地方政府在重庆市相关政策的指引下，针对当地情况出台了《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》等系列政策。到2017年底，巴南区农村三权抵押贷款累计20.5亿元，农村宅基地抵押贷款累计达到12.4亿元。从实施结果来看，全区发放的宅基地抵押贷款中，支持创业农户(购买生产经营资料)的资金达到44 000万元，支持农业企业(用于农产品加工、生产资料购买、基础设施建设等)的资金达到52 300万元，为农村经济的发展提供了资金需求。但在抵押过程中存在着一系列问题：一是抵押贷款不通畅。因缺乏评估机构，导致抵押物评估难、变现难，加上法律上的诸多限制，使得抵押风险加大，抵押贷款不畅；二是抵押贷款手续复杂。农户贷款季节性的特点与银行逐层申报审批形成鲜明对比，程序繁杂，贻误贷款时机；三是宅基地变现难。由于缺乏专业评估机构，加之区位条件、公共设施基础条件、房屋结构等客观因素和人为因素的影响，抵押物的价格难以估算，抵押变现更难。

1.2 数据来源

在实际调查过程中，文章选取重庆市巴南区南泉街道、二圣镇、一品街道、石龙镇、东泉镇、接龙镇等乡镇开展实地调查。通过入户调查从自身素质、宅基地情况、抵押款去向、抵押后顾之忧等方面对农户开展调查；通过座谈和采访的形式从抵押政策的实施、抵押物的变现、抵押风险等方面对当地政府官员、金融机构相关人员开展调查，从而获得了充足的一手资料，为后续研究提供数据调查基础。

为使本次研究更为准确和更具有科学性，本次调查从800多户农户中，选取有益于本次研究且数据较为完整的753份问卷作为本次调查的有效问卷，并作为本次调查的最终数据来源(表1)。通过对抵押农户调查发现，目前农村宅基地闲置多、布局散乱、建筑结构简单、集约水平低是存在的现实问题，而农村宅基地抵押进度相比以往年份有所缓和，农户抵押的积极性较高，抵押政策、抵押物变现、抵押风险的存在仍是困扰宅基地抵押的重要因素之一。

表1 重庆市巴南区部分乡镇样农村宅基地现状调查表Table 1 Situation survey of rural residential land in some towns in Banan District of Chongqing

资料来源：数据均来自6个乡镇农户实地调查

表2 农村宅基地抵押影响因素指标表Table 2 The indicators of influencing factors of rural residential land mortgage

2 变量设定与模型构建

2.1 变量设定

通过实际调查，宅基地自然特性、农户自身素质、政府在抵押中的行为措施、金融机构行为等各种因素都会影响到农户抵押的积极性。借鉴惠献波[4]和肖轶[8]的研究成果，依据调查中的农户对抵押的认知水平，文章选取了农户的受教育程度、宅基地面积、房屋结构、房屋建筑年龄、宅基地闲置情况5个指标；考虑到宅基地变现过程中宅基地价格问题，文章在选取指标时以公共服务水平(主要指宅基地所处位置的交通情况及周边的公共基础设施)作为分析的指标之一；考虑政府及金融机构在抵押过程中的作用，并将其作用进行量化，选取抵押政策宣传情况、政府行为两个指标进行量化分析，体现政府、金融机构在抵押中的作用(表2)。此外，指标选取理应考虑宅基地所处的自然条件，但本次调查的6个街镇，其地形地貌、生活习性、气候条件等基本雷同，样本之间区别不大，故而未考虑自然条件这一指标。

2.2 模型构建

因子分析法由心理学家Chales Spearman提出，旨在用少数的因子去描述多变量间的关系。基本思想是根据相关性将变量分组，使得同组的变量相关性高，不同组的变量相关性低，而每组变量假设为一个基本结构，即提出的公共因子。文章在对农村宅基地抵押调查的过程中发现，农户的自身特性、家庭的经济收入、农户从事职业、宅基地的闲置状况、闲置年限、建筑结构、宅基地面积等影响农村宅基地抵押的因素多种多样，传统的Logistic回归模型只能针对农户的意愿进行研究，缺乏对政府行为、金融机构行为的研究。结合实地调查，文章借鉴前人研究成果，在对农户、政府、金融机构三者调查的基础上，采用因子分析法从众多的影响因子中提取出公共因子，从而能够找出主要的影响因子，能够相对准确地反映各因素的影响程度，为宅基地抵押工作的开展提供现实指导。基本模型如下示：

X1=a11F1+a12F2+…+a1mFm+e1
X2=a21F1+a22F2+…+a2mFm+e2
⋮
Xp=ap1F1+ap2F2+…+apmFm+ep

(1)

式(1)中，X1，X2，…，Xp为p个原有变量，分别表示均值为0、标准差为1的标准化变量；F1，F2，…，Fm为m个因子变量，m小于p，表示成矩阵形式为

X=AF+e

(2)

其中：

式(2)中：F指的是公共因子，理解为高维空间中垂直的m个坐标轴；A为因子载荷矩阵，指的是第i个原有变量在第j个因子变量上的负荷；e为特殊因子。

文章采取8个变量对影响农村宅基地抵押的因素进行分析，因需要对各因子做评价，经过计算进一步得到因子得分函数：

Fi=ai1X1+ai2X2+ai3X3+ai4X4+
ai5X5+ai6X6+ai7X7+ai8X8

(3)

式(3)中，Fi为从影响因素中的第i个公共因子得分；aij(j=1，2，…，12)为变量相关矩阵系数；X1,X2,…,X8为文中8个变量。

3 模型运行

结合调查数据，将基础数据录入SPSS软件，并进行标准化处理，得到各个变量基础情况表。首先，利用软件对标准化后的数据进行自相关检验，得到各变量之间具有关联性。KMO检验和Bartlett球形检验是数据能不能用因子分析法的两个重要指标。当KMO值大于0.5且越接近1，越适合用因子分析；Bartlett球形检验用来检验变量间的单位矩阵，sig值小于0.05，表明变量间有一定的相关关系，适合做因子分析。文章通过SPSS软件计算，得出KMO值0.662，其值大于0.5，bartlett球形度检验的sig值为0.000，说明文章中所取的变量比较适合用因子分析法，计算得到方差解释表(表3)、旋转成分矩阵(表4)、因子成分得分系数(表5)。

表3 方差解释表Table 3 Variance interpretation table

表4 旋转成分矩阵Table 4 The rotation component matrix

表5 成分得分系数矩阵Table 5 Component score coefficient matrix

从表3中可以看出，3个对应因子累积方差贡献率达到71.872，3个因子基本反映了宅基地抵押中各因素的影响程度。结合表4、表5，从第一因子中可以看出闲置情况、建造年龄、房屋结构对抵押影响较大，现假设为自身属性因子(F1)；从第二因子中可看出农户受教育程度、抵押政策接受状况、政府行为对抵押的影响较大，现假定为抵押政策实施行为因子(F2)；从第三因子中可以看出宅基地面积、宅基地周边公共服务水平对抵押影响较大，现假定为社会服务影响因子(F3)。结合式(1)、式(2)，计算得到各主成分因子表达式为

F1=0.001X1+0.010X2+0.374X3+0.438X4+0.435X5-0.108X6-0.153X7-0.049X8
F2=0.492X1-0.168X2+0.055X3-0.280X4+0.008X5+0.003X6+0.402X7+0.430X8
F3=-0.201X1+0.545X2-0.175X3+0.225X4-0.082X5+0.495X6+0.096X7-0.070X8

(4)

计算过程中依据特征根值，得到公共因子得分函数：

F=0.094X1+0.059X2+0.192X3+0.211X4
+0.230X5+0.029X6+0.037X7+0.073X8

(5)

根据式(5)，将因子系数作为因素影响分值，进一步计算各成分权重。宅基地自身属性因子加权得分为0.211，抵押政策实施行为因子加权得分为0.068，社会服务影响因子加权得分为0.044，因此各权重为

F1=0.211/(0.211+0.068+0.044)×100=65.33%
F2=0.068/(0.211+0.068+0.044)×100=21.05%
F3=0.044/(0.211+0.068+0.044)×100=13.62%

4 结果分析

总体来看，影响农村宅基地抵押的各因素通过因子分析法，形成自身属性因子、抵押政策实施行为因子和社会服务影响因子3个重要因子，权重分别为65.33%、21.05%和13.62%，其权重大小基本与目前实际调查情况一致，能反映当前农村宅基地抵押的影响程度。在实际调查中发现，宅基地的建筑结构、闲置情况等都会影响到宅基地的价格，而宅基地的价格在抵押过程中起着决定性作用，其权重分值达到了65.33%，与实际基本一致。同时，抵押政策实施行为对推动农村宅基地抵押有着积极的作用。接受过教育的农户对抵押的参与性较强，能够理解抵押政策的实施效应，更愿意将自身的宅基地抵押出去，而政府制定的政策越详细、操作性越强、宣传力度越大，抵押行为实施得越为顺利。此外，农村宅基地周边的基础设施及公共服务水平对宅基地价格、宅基地变现有重要作用，是影响农村宅基地抵押主要因素之一。

宅基地自身属性因子对宅基地抵押的影响最显著，权重为65.33%。该因子包含闲置情况、建造年龄、房屋结构等主要成分，其旋转成分载荷达到0.869、0.810、0.734，表明在农村抵押进程中，宅基地自身属性因素是能否抵押、抵押价格高低的最重要参考因素。在对700多户的农户调查中发现，闲置达到2年以上、破旧的房子，90%农户都愿意抵押出去。随着农村外出务工人数的逐年增加和户籍制度的实施，30%的农户选择在县城或集镇购买房子，使得农村宅基地出现闲置，且出现垮塌现象，加之房屋结构多以木质为主，农村宅基地除占用一定空间外，毫无用处。由此可看出，目前农村宅基地抵押的潜力非常大，如何评估宅基地的价值、引导宅基地合理退出是当前面临的主要问题之一。

抵押政策实施行为因子对宅基地抵押的影响较为显著，达到了21.05%。该因子包含了农户受教育程度、抵押政策接受状况、政府行为3种主要成分，旋转成分载荷达到了0.779、0.728、0.725。表明在宅基地抵押中，农户自身意识对抵押起到一定的作用，而政府制定的政策、宣传力度、银行协作对于农户是否愿意抵押起着关键作用。在实际调查中发现，农户自身素质的高低与对政策的理解成正比，农户教育水平越高，家庭收入水平相对较高，且在集镇以上买房的意愿更为强烈，对原有宅基地的依赖性越低，对政策的理解越深，更愿意将农村宅基地以适当的价格抵押出去获得资金，用于养殖、规模经营等涉农产业。而政府在抵押过程中扮演着引导者的角色，其政策制定、宣传、实施及社会保障制度的完善都会直接影响农户抵押宅基地的积极性。在调研中发现，80%的农户相比金融机构更相信政府，更愿意在政府的引导下完成农村宅基地抵押工作。由此不难看出，抵押政策的实施行为，对宅基地抵押有着显著的作用，如何制定与实际相一致的政策措施是当前政府面临的重要问题之一。

社会服务影响因子对抵押影响显著度一般，为13.62%。该因子包含了宅基地自身面积、公共服务水平两个主要成分，旋转成分载荷达到了0.849和0.838。表明在实际抵押中，能不能抵押与宅基地自身面积、区位条件、基础设施条件有一定的关联，是宅基地抵押附属考虑因素之一，对抵押物的价值评估存在一定影响。在对农户的实际调查中发现，抵押能否进行的重要影响因素就是抵押物的价值及变现问题。由于缺乏专业的评估机构，加之农村宅基地的权属问题，单一宅基地的抵押价值多以协商来处理。而金融机构在评估抵押物的价值及处理抵押物变现时，往往要考虑抵押物的市场价值，而宅基地所处的区位条件、周边设施的齐备程度或多或少影响到抵押物变现的难易程度，进而会影响到金融机构参与抵押的积极性，影响抵押工作的开展。由此不难看出，农村宅基地的面积、公共服务水平直接影响到了宅基地的价格，而宅基地价格及变现问题又影响到贷款额度。在实际抵押过程中，是影响宅基地抵押相对重要的因素之一。

5 研究结论与政策启示

5.1 研究结论

农村宅基地闲置情况、建筑材料等自身属性是影响宅基地能否抵押的关键因素。随着农村规模经济发展、农户生产技能的提升，农业发展资金需求逐步增大，农村宅基地抵押贷款的开展促使更多资金投入到农业生产中，盘活了土地资产，解决了发展现代农业所需资金，促进了农民增收。

抵押政策实施行为是影响农村宅基地抵押的重要因素。政府在抵押过程中所扮演的角色较为重要。政府出台的抵押贷款细则、抵押风险金设立、社会保障体系等政策从一定程度上规避了农民和金融机构的抵押风险。此外，社会保障制度的完善程度及对金融机构的督促和引导，在抵押过程中也起着较为重要的作用，是农户宅基地是否抵押的重要因素之一。

农村宅基地社会服务影响因素对宅基地的价格评估起着一定作用，是宅基地抵押的潜在影响因素之一。农村宅基地的面积、区位条件及周边基础设施完善程度对宅基地的价格起着重要的作用，尤其对金融机构抵押物的变现有着较为重要的影响，抵押物的价格也是影响农户是否抵押的潜在因素之一。

5.2 政策启示

建立动态的宅基地信息库。在原有宅基地确权登记的基础上，对农村宅基地的闲置状况、房屋结构、房屋年限等信息开展动态管理，摸清现阶段农村宅基地抵押的潜力，并借助于市场机制，合理引导农户开展农村宅基地抵押贷款，引入社会资金参与到农业发展中，盘活土地资产，达到集约节约用地的目的。

建立科学的评估机制。调查发现，宅基地所处位置、自身属性(建筑结构、建设年龄)等因素在一定程度上影响了农村宅基地的价格，而价格的高低是农户是否抵押的决定性因素。因此，要建立专业的评估机构和评估制度[17]，用以解决宅基地价格的估算与最终的变现，使得农户和金融机构都能合理规避风险，进一步推动抵押工作开展。

完善社会保障制度。调查发现，部分抵押农户担心抵押贷款创业失败后后续生活保障问题，如居住地、基本生活开支等，而社会保障制度的完善与否对于解决农户后顾之忧有着重要的作用。不难看出，政府行为的实施对宅基地抵押有一定的影响。政府通过建立抵押贷款政策细则，建立风险资金，搭建土地产权交易平台，完善社会相关保障制度等政策措施，能进一步保障农民和金融机构的利益，提高其参与抵押贷款的积极性，搭建起农户与金融机构的桥梁，促进抵押贷款的顺利进行。