个人住房抵押贷款提前偿还行为分析

王玉霞，侯 英

(东北财经大学 经济学院，辽宁 大连 116023)

一、文献综述

国外对个人住房抵押贷款提前偿还行为有大量的研究，尤其是美国,无论是理论还是实证方面都积累了丰富的研究成果，相关研究成果较好地指导了实践活动。Richard和Roll(1989)[1]建立固定利率住房抵押贷款的提前偿付模型，认为影响提前偿付的因素主要有再融资激励、季节性因素、债龄和衰竭效应；这也是国外研究中普遍认可的因素。Bartlett(1989)通过实证分析得出上述四个因素可解释美国95%的提前偿付变动。Richard Stanton(1995)[2]、Rubinstein和Pan进一步研究了时效性因素，提出提前偿还行为往往经历一个由低到高、再由高到低、再到稳定的过程。Eknath Belbase(1999)[3]进一步研究发现提前还款集中在春夏季节。Hayre、Chaudhary与Young(2000)[4]等研究提出了歇火效应，提前偿还行为不仅依赖利率变动还依赖利率变化路径。

国外对提前偿还率的预测建立了各类模型。综合起来主要有三大类：一是提前还款的经验指标模型；二是提前还款的理论模型；三是提前还款的实证模型。提前还款的经验指标模型主要包括12生命周期法、联邦住宅管理局(FHA)的经验模型、公共证券协会的(PSA)的提前偿付率基准等。这类模型主要依靠历史数据建立提前偿付模型，依靠过去的经验对未来的趋势加以估计，但对环境因素改变等对提前偿还率的影响关注不足。提前还款的理论模型重点从理论上解释提前偿还行为，传播较为广泛的是期权理论模型。该理论认为固定利率抵押贷款的提前还款权类似于一种看涨期权，违约则被看作是一种看跌期权，是否提前还款主要取决于借款人对利率变动和再融资成本的分析。由于期权理论不能很好地解释实际提前偿还行为，研究者开始将数理统计引入到提前偿付模型中，较为常用的有比例风险模型(PHM)、统计判别模型(常用的有Logisitic和Probit方法)、新高盛模型。国外对提前偿付管理方面的研究，主要集中在资产证券化风险等方面。

国内学者在借鉴国外研究成果的基础上，针对国内住房抵押贷款提前偿还情况进行了相应的研究。国内研究主要有两类：一类是通过借鉴国外研究结论及国内经验探讨个人住房抵押贷款提前偿还的影响因素及治理。如楼江(2000)[5]通过理论分析认为借款人经济状况及消费观念、贷款利率高低、贷款额度、还款方式、通货膨胀率和法律政策因素是影响个人住房抵押贷款提前偿还的主要因素。施方(2001)[6]验证了国外个人住房抵押贷款提前偿还影响因素在我国的适用性。王福林等(2003)[7]提出影响个人住房抵押贷款提前偿还行为的除经济因素外还包括货币化分房和传统观念等非经济因素。另一类是运用个人住房抵押贷款数据进行实证方面的研究。国内这类研究文献相对较多，如刘洪玉、孙冰(2007)[8]、刘疆(2007)[9]、时恒艳(2008)[10]、马宇(2011)等分别采用定量分析的方法，通过对一家商业银行数据，对借款人财务状况、期限、年龄等因素对提前偿还住房抵押贷款的影响进行了分析。国内学者对个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在商业银行领域，张宜松(2008)[11]、姚强(2011)[12]、严族(2012)[13]等基于理论和实证提出个人住房抵押贷款提前偿还对商业银行经营产生了一定负面影响，并从维护商业银行利益的角度提出了治理建议。

整体看，国内学者的研究多是借鉴国外研究结论及研究方法对国内个人住房抵押贷款提前偿还行为进行研究，结合国内住房市场特点的研究不多；实证研究所依赖的数据多是一家银行机构在某一时点或短时期内的数据，普遍存在数据时间序列短、代表性不强的问题；研究落脚点多是个人住房抵押贷款提前偿还的风险。我国住房的属性、住房市场的政府主导、居民家庭对住房偏好以及金融市场发展程度等与美国等发达国家存在巨大的差异，缺乏结合我国住房市场运行实际并套用美国研究结论及研究方法来研究我国个人住房抵押贷款提前偿还行为往往会得到错误或者没有意义的结论。

二、个人住房抵押贷款提前偿还行为一般性分析

我国个人住房抵押贷款发展与住房市场发展基本同步，两者相互交织。研究个人住房抵押贷款提前偿还行为需立足我国住房市场发展实际。

(一)我国住房市场特点

我国住房市场与欧美等发达国家的住房市场存在巨大差异。欧洲和美国的住房市场已有数百年的历史，是与工业化进程同步发展的渐进过程。而我国住房市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，有着自身鲜明的特点。综合起来，我国住房市场主要有以下特点:

1.住房的多重属性。长期以来，我国住房存在着居住和投资的双重属性。住房的居住属性是房屋最基本的功能，但是与发达国家相比，在我国住房的居住属性又被赋予了特殊的含义。我国居民普遍对住房有特殊的偏好，将住房赋予了家的意义。虽然家的意义不仅是住房，但是住房往往是成为家的先决条件。父母普遍会尽可能为子女购房提供资助，甚至替子女偿还以子女名义申请的个人住房抵押贷款，这种状况就导致我国居民首次置业时间普遍较短。此外，对住房的偏好，也使得我国居民随着结婚、生子、子女入学等不同人生阶段，对住房的需求不断变化，不断产生新的购房需求。在居住属性基础上，我国住房还存在投资属性，房地产投资成为居民的重要投资渠道，这也是我国历次房地产调控的重点。在以上两种属性的基础上，我国还存在学区房概念，这一属性是在居住属性基础上衍生出来的。由于教育资源特别是优质教育资源的紧缺，我国大中城市普遍存在学区，重点小学、中学学区内拥有住房也就拥有了享受优质教育资源的机会。在这种情况下购买这类住房已经不仅仅是用来居住，而是为了享受住房所带来的外部收益,同时也催生了一批将学区房作为投资品的群体。

2.住房市场的政策性。虽然我国住房市场化改革已有20年，但我国住房市场依然是一个以政策为主导的市场，政策决定了这个市场的兴衰和发展趋势，也在很大程度上影响了借款人行为变化。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住宅制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，开启了住房市场化改革进程。2003年人民银行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)，首次调控房地产市场。在此后的15年间，国务院及相关部委下发的涉及房地产市场的政策文件超过60个，政策出台部门涵盖了国务院、住房城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、中国银监会、国家税务总局等多个部门。从政策取向上看，国家对房地产调控政策呈现明显的摇摆特征，一直在防止过热及过冷之间徘徊，政策转向快、力度大，甚至180度转向。这是过去20年来房地产调控的主要特征。而借款人的行为变化明显受到房地产调控尤其是房地产信贷调控政策的影响。

3.住房的高流动性。近些年，我国呈现较高的流动性，一个重要表现就是二手房交易日趋活跃，二手房成交量持续走高。国家统计局统计显示，2017年全国新房交易额10.5万亿元，二手房交易额5.8万亿元左右；而在2008年，中国新房交易额约为2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿元。近8年中，我国住房市场交易额从3万亿元增加到16.3万亿元，增长了5.4倍；而二手房交易额从当年不足0.5万亿元增长到5.8万亿元，增长了11.6倍。造成二手房交易活跃主要有两方面因素：从供给上看，我国存在二手房的巨大供给。一是我国住房具有投资属性，投资者在房价上涨达到预期时会获利卖出，这部分住房多以次新房方式出现在市场上；二是我国特有的学区房，这类住房使用年限一般为3～9年，到期多以二手房形式再次流入市场；三是我国居民对住房的偏好，不同阶段对住房有不同的追求，在购买新的房产后，原有房产部分进入了二手房市场。从需求上看，我国二手房需求同样趋于强劲。二手房往往地理位置优越，周边商超配套、教育资源、交通都非常完善，关键是产权清晰，大多是装修好的，可以即买即住，无需等待一年半载的交房时间。这些特点受到了广大百姓的欢迎。

(二)个人住房抵押贷款提前偿还动机

由于住房市场的上述特点，使得住房交易相对频繁，个人住房抵押贷款提前还款率相对较高。综合起来，借款人提前偿还贷款主要有四种动机：

1.交易性动机。交易性动机是当前影响个人住房抵押贷款提前偿还的重要因素。在我国住房进入交易时必须要结清个人住房抵押贷款，因此住房进入二手房市场的一个重要前提就是个人住房抵押贷款已经偿还完毕。考虑到我国住房的高流动性以及住房抵押贷款的年限多在20年以上，因此相当部分交易二手房存在提前偿还的行为。

2.节省交易费用动机。由于我国房地产市场是典型的政策性市场，为适应政策变化、享受政策优惠，为再次购房时节省交易费用，包括税费、贷款利率等，借款人是否提前偿还贷款往往随政策变动而改变。如2015年以来部分地区在去库存的压力下，在一定程度放松了房地产调控政策，信贷政策由原来的认房又认贷改为只要贷款全部结清再次购房就享受首套住房贷款的政策优惠，这就导致相当一部分有购房需求的居民为享受首套房贷利率优惠政策，选择提前归还个人住房抵押贷款。

3.收益最大化动机。借款人在贷款购买住房后，往往仍有积蓄进行投资。在借款人存在其他投资时，如果个人投资收益高于个人住房抵押贷款利率水平，借款人不提前归还贷款是有利可图的，因此贷款人提前还贷意愿较低；如果投资收益较低或者风险较大，借款人则倾向于提前归还贷款。2008年底以来，我国住房抵押贷款利率下限为基准利率的0.7倍，上限基本为二套房贷款利率即基准利率的1.1倍(部分热点城市二套房贷款利率已经执行1.2倍甚至1.3倍)，绝大部分贷款利率均在两者之间。当前5年期以上个人住房抵押贷款基准利率为4.9%，下限为3.43%，上限为5.4%，只要投资年化收益率超过5.4%，提前还款则意味收益损失。而年化投资收益低于3.4%，提前还贷则节省了利息支出，实现了收益最大化。

4.传统文化使然。中国传统文化不仅影响了居民对住房的追求和渴望，也深刻影响着居民住房信贷行为。我国居民长期信奉“无债一身轻”的理念，部分居民尤其是中老年人认为负债是生活的沉重负担。虽然近些年随着住房价格走高以及人们消费习惯的改变，居民通过加杠杆方式购买住房已经成为普遍现象，但是在一些居民的潜意识里，负债依然不是光彩的事。受传统文化影响提前还款往往并不考虑成本收益问题，更多的是追求一种心理上的解脱感。

(三)个人住房抵押贷款提前偿还的影响

1.对商业银行的影响。我国商业银行允许借款人提前归还个人住房抵押贷款。在合同存续期间，借款人可以自由选择提前偿还贷款的时间和金额。借款人提前偿还贷款对商业银行主要产生四方面影响：一是贷款提前偿还直接减少了商业银行预期贷款利息收入。借款人在贷款存续期间，如能够按照合同的规定按时偿还贷款本息，商业银行将有一笔稳定的现金流，这也是商业银行的稳健经营所必须的。如果借款人因为某种原因在贷款到期前提前还款，银行在该笔贷款上的现金流就会提前终止，预期的收益则无法实现。二是银行为借款人办理提前偿还业务时，需要付出相应的服务成本。提前偿还需要经过借款人申请、银行受理并批准、办理并销户等环节，如果是部分提前偿还需要变更借款合同，这些都会增加银行的经营成本。三是贷款提前偿还在一定程度上造成了银行机构再投资的风险。目前银行机构不仅面临着负债荒，还面临着资产荒，可投资的优质资产少，尤其是在经济下行的情况下，再投资风险显著上升。四是贷款提前偿还在一定程度上造成了银行机构客户的流失。目前银行机构对本行大客户尤其是私人银行等客户个人住房抵押贷款给予了更加优惠的利率，以增加客户持有本行产品的粘性。但是随着借款人提前偿还贷款，将造成持有银行产品粘度降低，这在一定程度上造成了客户数量的流失。综上，个人住房抵押贷款的提前偿还给商业银行的稳健经营带来一定的负面影响，因此，商业银行应将其视作一种风险来进行科学的管理。

2.对消费者福利的影响。消费者福利是消费者从产品消费中获得的总收益扣除该产品总成本后得出的结果。借款人提前归还个人住房抵押贷款在一定程度上反映了我国金融服务和金融产品供给的不足，这就造成金融消费者福利损失，存在帕累托改进空间。个人住房抵押贷款提前偿还行为对借款人福利的影响主要有以下几种情况：一是借款人出于“无债一身轻”的传统观念提前偿还贷款对消费者福利未产生影响。在这种传统思想的影响下，借款人在有富余资金时，提前偿还个人住房抵押贷款提升了自身的解脱感和满足感，从消费者角度看实现了自身福利的最大化。二是借款人因个人住房抵押贷款产品供给不足提前还款造成了消费者福利的损失。我国住房抵押贷款产品单一、同质化严重，商业银行缺乏针对目标客户的细分，个人住房抵押贷款供给与贷款人多样化的需求不匹配，这在很大程度上导致借款人出现提前还款，实际上造成了消费者福利净损失。三是借款人因资金投资渠道少提前偿还贷款造成了消费者福利的损失。虽然我国金融业发展较快，表面上消费者可投资的产品较多，但居民可参与投资渠道依然有限。投资渠道受限使得借款人倾向于将闲置资金归还银行贷款，以节省利息支出，这实际上是金融供给不足造成消费者福利损失。

3.对金融创新的影响。个人住房抵押贷款提前偿还行为不仅对借贷双方均产生影响，还对以个人住房抵押贷款为基础资产的金融创新产生影响。当前影响主要是在推进住房抵押贷款资产证券化方面。2014年以来我国开始推进个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)，并得到了较快的发展。2014年发行68.1亿元、2015年发行329.4亿元、2016年发行1396.5亿元、2017年发行1707.5亿元。整体上看，我国个人住房抵押贷款资产支持证券规模依然较小。因此，当前个人住房抵押贷款提前偿付行为在商业银行主要体现在经营方面的影响，对个人住房抵押贷款资产支持证券的影响较少，但随着规模的扩大，这种影响不可忽视。

三、个人住房抵押贷款提前偿还行为统计性描述

为更好地分析个人住房抵押贷款提前偿还情况，本文在研究过程按照等距离抽样的方法抽取了国内某二线城市国有商业银行和部分股份制商业银行2008年以来个人住房抵押贷款当年正常偿还和提前偿还的样本数据，并对样本数据进行了归纳整理分析。

(一)借款人年龄结构

受国人对住房独特偏好影响，我国居民首次贷款置业年龄普遍偏低。抽样调查显示，近10年来利用个人住房抵押贷款购房者的平均年龄为33～34岁，年龄最小的不足20岁。在各年龄段中，25～35岁区间贷款购房者占贷款购房的比例超过50%。这部分群体随着年龄和收入的增长，未来仍存在二次置业的需要，提前归还个人住房抵押贷款是大概率事件。

(二)借款人年龄结构与贷款金额、期限

随着年龄的增长，居民家庭对住房面积及住房环境的要求不断上升，在信贷领域就是随着年龄增长，贷款金额增多、住房面积增大。抽样调查显示：借款者年龄与购房面积及住房总价存在较为明显的正相关关系，即随着借款人年龄增长，其税后家庭收入呈上升趋势，同时购房总价、购房面积也随之增加，这也印证了上面的分析,即我国居民人生不同阶段对住房有着不同的需求。以2016年为例，年龄在“25岁以下”借款人相对样本总体，所购房屋总价、购房面积、家庭收入占比均低于平均水平，贷款期限却高于平均水平，表明该群体自身资金积累相对薄弱，贷款首付主要来源于外部，可以推断该群体是父母为子女购置婚房的可能性较大。而随着年龄段的增长，30岁以上年龄段借款人相对样本总体，住房总价、住房面积、家庭税后年收入均高于平均样本，并且随着年龄段的增长，其幅度在增加。尤为重要的是抽样调查显示，随着年龄的增长，利用个人住房贷款的购房者家庭税后收入水平呈现较为明显的增长。

(三)经济发展与购房面积

改革开放以来，我国经济保持了近40年的持续高速增长，与此同时人民收入水平不断提升。由于我国居民对住房的偏好，随着居民收入的增长，对居住条件提出了更高的要求，主要表现就是利用个人住房抵押贷款购房总面积持续上升。抽样调查显示，2008年利用个人住房抵押贷款购房平均面积为78.14平方米，此后震荡上升，2014年达到95.21平方米的高点；2015年、2016年平均购房面积虽有所下降，但2016年依然达88.9平方米。居民对住房的偏好以及对改善居住环境的要求，使得居民随着收入增加购买大面积住房的意愿增强，这就使得提前归还以前所购小面积住房贷款的可能性增加。

(四)住房抵押贷款合同期限

抽样调查显示，个人住房抵押贷款年限平均在22年以上。具体看，2008年个人住房抵押贷款平均年限仅为16.64年，此后持续上涨，在2011年达到最高点，为23.67年；此后虽有所下降，但仍远高于2008年的水平，2016年平均贷款年限为22.57年。这表明在房价上涨、购房人负担加重的背景下，购房者倾向于选择较长还款期以缓解当前资金压力。从贷款期限分布看，最为集中的期限区间是25～30年，2016年占比达到50%；其余相对集中的区间为20～25年，占比26.5%；贷款期限20年以上的比重近80%。超长的贷款期限使得随着外部环境变化及政策调整，个人住房抵押贷款提前偿还的机率较大。

(五)借款人提前偿还贷款期限

抽样调查显示：2008年以来个人住房抵押贷款提前偿还的笔数、金额均占当年全部结清贷款总数的70%以上，这表明个人住房抵押贷款提前偿还是大概率事件。从各年度提前偿还的比重看，政策较为宽松的时候，如2009年、2010年提前偿还比例有所下降；政策收紧时，如2013年提前偿还比例有所上升。进一步对各行提前偿还数据分析发现，提前偿还主要集中在贷后第3～8年，平均借款人在第6～7年左右可将个人住房抵押贷款偿还完毕。

四、个人住房抵押贷款提前偿还影响因素分析

个人住房抵押贷款履约过程可视为贷款生命的过程，合同未结束则意味贷款存活，提前终止合同则意味着贷款生命的终结。哪些因素与贷款存活时间有关、哪些与之无关，需要重点进行分析。由于比例风险模型通常用于生存影响因素的分析，因此可选择比例风险模型来研究影响个人住房抵押贷款提前偿还的因素。比例风险模型由英国统计学家D.R.Cox于1972年提出，用以解决多种因素对生存时间的影响。模型的基本形式如下：

hi(t)=[h0(t)]eb0+b1xi1+…+bpxip

其中参数是偏回归系数，hi(t)是协变量与时间相关的风险函数。h0(t)是基线风险函数，是与时间相关的任意函数。由于未定义基线风险函数，因此比例风险模型也称为半参数模型。比例风险回归模型的参数估计基于最大似然法。当部分似然函数或对数似然函数达到最大值时参数的值，即为参数的最大似然估计，因此，使用比例风险模型的关键是协变量的选择。

(一)变量选取与数据处理

由于抽样数据较为庞大，并不能清晰地掌握每笔贷款合同的存续期，既每笔贷款何时被提前偿还，但可知贷款是否被提前偿还，也就是贷款是否存活。因此可将因变量定为状态变量。根据数据的可用性，选择17个决策变量进行实证分析，包括经济、居住、消费增长率和上证综合指数，借款人特征变量年龄和性别，贷款特征变量初始总贷款对数，贷款利率， 初始每月还款额，贷款年限，还款方式，抵押类型，贷款期限等。 为了消除量纲的影响，将所有连续变量标准化处理。

利用比例风险模型，通过逐步增加变量，实证分析个人住房抵押贷款提前偿还行为的影响因素(见表1)。结果表明，随着变量的逐渐增加，模型的效果逐渐趋好。

表1 个人住房抵押贷款提前偿还行为影响因素分析

模型的检验指标似然比和Wald检验的P值均小于0.001，表明模型在5%的显著性水平下具有统计学意义。由上面分析可得出以下结论：一是宏观经济变动是影响借款人提前偿还的重要因素，这也与上面的分析一致；二是借款人个人信息，如年龄、婚姻状况、性别等对借款人是否提前偿还个人住房抵押贷款影响不大，符合我国个人住房抵押贷款多为家庭偿还而非个人偿还的实际状况；三是家庭收入与个人住房抵押贷款提前归还两者具有相关性，但不是正相关关系，收入增加提前偿还率增加，但增加到一定程度后，收入继续增加提前偿还率有所下降；四是贷款利率、贷款总额是影响提前偿还的因素；五是股票市场变动对借款人是否提前归还个人住房贷款影响不大，这也与当前居民投资主要为储蓄和理财为主相符。

(二)Logistic回归预测模型

由于比例风险模型的基准风险函数不确定，因此在分析影响个人住房抵押贷款提前还款影响因素方面是有效的，但无法预测提前还款率。因此，有必要构建逻辑回归预测模型来预测个人住房抵押贷款提前偿还的概率。

Logistic模型主要用于研究某些现象的发生概率p，并讨论哪些因素与概率p有关。作为概率值，0≤p≤1，因此难以通过线性模型描述概率p与自变量之间的关系。为此，在构建p与自变量相关的模型时，可不直接研究p，而研究p的严格单调函数G(p)，并定义G(p)当p接近两端的值时，对微小变化敏感。 于是Logit变换被提出来：

(1)

其中，当p从0→1时，Logit(p)从-∞→+∞，变化范围为模型数据处理带来了极大的便利。 另外从函数的变形可得如下等价的公式：

(2)

模型(2)的基本要求是因变量(y)是二元变量，只取两个值，0或1。因变量取1的概率P(y=1|X)是模型要研究的对象。设 X=(1,x1,x2,…,xk)T，β=(β0,β1,…,βk)T，xi表示影响y的第i个因素，其可以是定性变量或定量变量。模型(2)可以表述为：

(3)

根据被解释变量取值不同，Logistic模型可以分为二项模型和多项模型。本文在研究中，设定提前偿还样本值为1，正常样本值为0，故采用二项多元逻辑回归模型研究提前偿还的概率。具体形式如下：

zi=b0+b1xi1+b2Xi2+…+bpxip

其中，π表示提前偿还概率，xi表示影响提前偿还的第i个解释变量。用Y=1表示贷款已提前偿还，则第i个样本出现提前偿还的概率，πi(Y=1)为：

为了减少Logistic回归模型的解释变量，根据上文因素分析模型中的17个变量进行逐步回归分析。按照5%的显著性水平标准依次从17个变量中选入变量，同时剔除不显著变量，最终形成入选变量。具体的回归结果表2：

表2 逐步回归结果

由表2可见，逐步回归结果与上文模型4的结论基本相同。在逐步回归模型中，家庭收入首先进入模型，在不考虑其他因素的情况下，家庭收入每增加一个单位，提前偿还风险增加为原来的0.69倍，而收入继续增加到一定程度后，在不考虑其他因素的情况下，家庭收入每增加一个单位，提前偿还风险则减少为原来的0.63倍。在所有正相关影响因素中，贷款利率变动对提前偿还风险影响最大。逐步回归分析可得影响提前偿还贷款的决策因素和解释变量，对模型进行逻辑回归，结果如表3：

表3 Logistic预测模型回归结果

故可得出提前偿还的预测模型：

其中x1……x9分别表示家庭收入^2、家庭收入、贷款总额、贷款利率、贷款期限、首次月供、是否为一手房、物价水平和GDP增速。

预测结果如表4：

表4 回归模型预测效果

其中还款状态0代表正常还款样本，1代表提前还款样本。从回归的预测结果看，模型的预测结果较好，整体预测正确率达到了73.58%。其中正常还款的预测率要好于提前还款的预测率，提前还款的预测正确率为66.4%。这也印证了上面的分析，即借款人提前还款受多种因素影响，比如交易动机、政策性因素、传统习惯等这些并没有纳入模型中，导致对提前还款预测率偏低。

五、结论及政策建议

我国住房存在多种属性、住房市场是一个非市场化的政策性市场，这与欧美等发达国家存在巨大差异，因此欧美发达国家对个人住房抵押贷款提前偿还的结论以及一些分析范式并不完全适合我国。理论及实证分析表明，我国个人住房抵押贷款提前偿还是大概率事件，提前偿还主要集中在贷后第3～8年。由于我们研究的时间段较短，没有经历一个完整的周期，因此这一研究结论的适用性还需要时间检验。实证分析显示，借款人是否提前归还个人住房抵押贷款与借款人的自然属性关联不大，但与借款人家庭收入相关，但并非线性的正相关关系。两者关系呈现倒U型，即随着居民家庭收入的增多，提前偿还率随之提升，但家庭收入达到一个临界点后，收入的增多会使得提前偿还率下降。借款人提前归还个人住房抵押贷款不仅给商业银行稳健经营带来了负面影响，而且导致消费者福利受损且影响了金融创新步伐。因此，需要对这种状况进行治理，以提升整个社会的福利水平。

治理个人住房抵押贷款提前偿还需从多方面入手：一是坚决落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使住房回归居住属性；二是积极稳妥加强个人住房抵押贷款产品研发，细分客户，满足客户个性化需求；三是加大金融市场培育力度，拓宽居民家庭投资渠道；四是设计合理的违约惩罚机制，保障交易双方的合理权益。