房地产开发成本核算方式研究

摘要：随着房地产开发行业的监管力度不断加大，房地产行业的竞争压力也在不断增加，为了增强企业竞争力，房地产开发企业必须加强成本管理，降低企业成本，提升盈利能力。成本核算是房地产开发企业成本管理的重要内容，对税务筹划与利润水平都有重要影响，因此，房地产开发企业必须根据实际情况，选择合理的成本核算方式，为企业的成本控制提供支持。当前，房地产开发企业在成本核算中存在成本核算口径不统一、成本费用分配不合理等问题，需要企业根据实际情况，增强成本控制意识，制定科学合理的成本核算方案，选择合适的成本核算方式，提升成本核算水平。

关键词：成本核算;房地产开发;方式

一、房地产开发企业成本核算概述

房地产开发企业在进行成本核算时，可以从开发成本核算与期间费用核算量方面入手。由于房地产开发企业的经营管理具有独特性，产成品的种类较多，其成本核算方法也各不相同，成本核算比较复杂，经营收入与税金核算也存在差异，因此，企业必须根据不同业务需求，选择不同的核算方式，增强成本核算的科学性。

二、房地产开发成本核算存在的问题

（一）成本核算口径难以统一

房地产开发企业需要根据市场经济环境与自身实际情况制定合理的开发目标，在拿到地皮后，根据开发目标进行成本核算，并根据核算结果分配与归集相关费用。《企业会计准则》是房地产开发行业进行成本核算的主要依据，由于房地产开发企业具有开发周期长、成本核算内容庞杂等特点。因此，在经营管理过程中对财务人员的能力要求较高。但是，当前房地产开发企业的财务人员综合能力参差不齐，在成本核算过程中经常出现口径不统一等问题，对项目开发产生了不利影响，导致成本的可靠性、精准性、科学性、可比性不足，成本核算的参考价值也逐渐降低。

（二）成本核算管理制度不完善

完善的成本核算制度是加强房地产开发企业成本管理的重要制度保障，是开展成本核算的指导规范。当前，房地产开发企业为了获得更多经济效益，在条件允许的状况下同时开发别墅、经济适用房、商品房等多种房地产项目。但是不同类型的开发项目的开发时间、用途、地理位置、土地出让价格等各不相同，在成本核算方面表现出较大差异，部分企業为了降低成本核算难度，对成本核算步骤进行了精简，对成本分配比率进行了盲目调整，将不同开发项目的成本核算交织在一起，导致成本支出与开发项目决算混乱，出现成本核算与项目开发不符的情况。还有部分企业会提前结算相关配套设置费用的预提成本，导致成本核算结果不符合实际费用支出，进而导致具体项目的销售定价出现问题。

（三）缺乏有效的审计监督

房地产开发企业对成本核算过程中的审计监督工作重视不足，导致审计机构独立性与权威性不足，审计监督作用无法得到有效发挥，成本核算中虚列核算类目的问题无法得到及时反馈与解决.影响了成本核算质量的提升。同时，房地产开发项目周期较长，成本核算周期也比较长，在成本核算过程中会受到市场环境、国家政策等多方面的影响，如果不能通过内部审计及时反馈这些具体因素对成本核算的影响，也会导致成本核算质量无法得到保障。

三、加强房地产开发成本核算的有效方式

（一）统一成本核算口径

房地产行业项目开发具有开发周期长、核算内容复杂等特点，这就需要房地产开发企业要加强对财务人员教育培训，增强财务人员成本核算意识与能力，提高成本核算质量。同时，企业财务管理部门需要将成本核算纳入财务管理过程，加强成本核算动态化监管，方便财务人员及时发现并解决成本核算中存在的问题。在成本核算过程中，房地产开发企业应根据财务管理要求，统一成本核算口径，为成本核算规范化提供支持，使成本分配更加合理。首先，企业应根据房地产开发行业的实际情况，设置科学的成本核算明细台账，在记录具体项目开发过程的费用消耗时，采用统一口径，为后续的成本核算提供依据。其次，房地产开发企业的成本核算项目比较复杂，有时会出现在统一口径下无法完成核算工作的情况，这就需要财务人员对项目成本进行合理分配与归集，加强项目成本精细化核算，而在同一成本核算项目中，财务人员就可以继续使用统一口径进行成本核算。此外，财务人员需要加强自身学习，时刻关注市场变化，根据内外部实际情况的变化，不断优化成本核算口径，为成本核算提供支持，确保成本核算精确，减少成本核算过程中的失误，促进企业财务管理水平不断提升。

（二）完善成本核算管理制度

当前，房地产开发企业高层对成本核算制度建设重视不足，工作人员的成本核算专业意识淡薄，在项目开发过程中会出现随意调剂成本的问题，导致成本支出与项目决算出现较大差异。为了避免类似问题的出现，对企业的成本控制产生不利影响，房地产开发企业应根据实际情况，积极完善成本核算管理制度，为成本核算的规范化、标准化发展提供指导与支持。一方面，房地产开发企业的领导层与管理层应加强自身管理理念与知识的学习，积极运用现代管理理念与思想，增强成本管理意识。在成本核算方面，企业高层应为成本核算的独立运行发展提供支持。减少人为因素对成本核算工作的干扰与影响，为成本核算营造良好的氛围。同时，房地产开发企业应加强对工作人员的培训，不断提升工作人员的成本核算意识与专业能力，使成本核算逐步向专业化方向发展，减少成本核算过程中各种不规范问题的出现。另一方面，房地产开发企业应根据实际情况的发展不断完善成本核算管理制度，规范成本核算流程，为成本核算工作的具体开展提供引导与支持。成本核算管理制度的建设与完善应从成本核算管理机构的建设人手，建立独立的成本核算管理机构，确保其独立运行，并将成本核算深入到项目开发的各个环节，形成精细化的成本核算网络，使项目开发过程中的各项费用均纳人成本核算体系中，使成本核算的广度得到拓展、精度得到提高。在此基础上，房地产开发企业应根据成本核算需求与项目开发的实际情况，建立健全成本核算体系，对成本核算规划、分析、预决算控制等进行严格规范，使其满足客观实际需求，确保成本核算工作有据可依。成本核算机构属于财务管理部门，企业应在机构设置中明确成本核算部门的职责，在项目开发前，成本核算部门需要进行市场调研，在项目开发过程中应进行成本控制、项目预测、编制报表等工作，为成本核算提供第一手资料。

（三）加强成本核算审计监督

有效的审计监督是保证房地产开发企业成本核算质量的有效方式，在房地产开发企业出现较多虚列成本核算类目的情况下，加强成本核算审计监督势在必行。首先，房地产开发企业应建立健全内部审计部门，确保内部审计部门独立运行，由该部门对企业财务管理实际情况进行监督，而成本核算中作为财务管理的重要内容，也是重点的审计监督对象.如果成本核算中存在各种不规范、不正当的行为，审计部门就应及时向管理者反馈具体情况，并督促相关部门重新核算，避免成本核算中类目虚列、重叠等现象的发生，确保成本核算数据可靠、准确。其次，房地产开发企业应建立完善的内部审计制度，并根据内外部实际情况的发展变化进行合理调整与完善，促使企业的审计监督工作有效落实，为成本核算质量的提升提供有效保障。

四、结束语

我国房地产行业处于蓬勃发展的新时期，但是在发展过程中也存在很多问题，为了在市场竞争中获得优势，房地产开发企业需要从具体的经营管理工作人手，不断提升管理水平。在成本管理方面，房地产开发企业需要增强成本控制意识，完善成本核算制度，优化成本核算方式，加强成本核算监管，使企业的成本核算向规范化、标准化方向发展.为企业经营管理水平的提升提供支持。

参考文献：

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[3]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究，2017（20）：54-55.

作者简介：

李慧春，南昌市西湖城市建设投资发展有限公司，江西南昌。