房地产开发项目的全过程成本控制研究

摘 要：近年来，我国的房地产业取得了巨大的发展成就，房地产开发项目日益增多。房地产企业日益重视对开发项目实施全过程的成本控制，据此实现对开发项目各环节的成本控制，确保项目如期完工，并增强企业的经济效益。本文浅析了房地产开发项目的全过程成本控制的含义，探究了房地产开发项目的全过程成本控制措施，以期為房地产开发项目成本控制提供借鉴。

关键词：房地产;全过程;成本控制

当前，房地产企业面临的市场竞争日趋激烈。为增强自身的竞争优势，确保房地产开发项目的如期完工，并增加项目利润，房地产企业日益重视对开发项目实施全过程的成本控制，据此对项目开发建设进行监督管理，并增强成本控制的有效性。对此，房地产企业要立足于项目实践，积极探究有效措施加强对开发项目的全过程成本控制，有效降低项目成本，增强项目的经济效益。

一、 房地产开发项目的全过程成本控制概述

房地产开发项目建设耗时较长，且具有较强的复杂性和系统性。房地产企业对开发项目进行计划投资到建设竣工的全过程中，要加强与勘测单位、管理部门以及银行金融机构等的紧密联系和通力协作。房地产企业要对开发项目实施全过程的成本控制，对项目开发建设进行科学调整和有效优化，对项目开发建设涉及的各阶段和环节实施强有力的成本控制，增强资金利用的高效性，并最大化降低项目成本，实现项目利润。

二、 房地产开发项目的全过程成本控制措施

（一）加强成本控制并对财务管理体系进行改善

房地产企业在项目开发建设过程中，要强化财务管理，加强对财务人员的业务培训和成本控制指导，对项目开发建设实施全方位的成本控制。房地产要加强资金管理，对融资计划进行科学制定，并对现有的资本结构进行优化，大幅度提升资金周转的实际效率。要针对项目成本控制设置专门的监督小组，严格审查并准确复核成本控制的实际结果，强化对成本控制的有效监督。另外，要对项目涉及的各会计主体相应的记录、归集财务数据的程序进行统一，并对成本会计具体的科目设置和相应的造价口径进行统一，结合全面预算，加强会计核算，对房地产企业经营决策进行规范。

（二）在决策阶段加强成本控制

房地产企业的策划部门要针对项目开展市场调研，并对项目进行准确定位和科学策划，对项目设计进行明确。房地产企业实施投资决策，要加强对项目的可行性研究。加强对项目的市场调研，对市场销售实际情况进行科学分析，准确判断项目销售趋势，秉承适销对路的原则对项目进行开发，增强项目定位的科学性。要强化对项目的调研，对各类项目实施方案进行综合考量。在技术论证的基础上，结合经济评价，对项目建设的可行性方案进行制定，实现真实准确的成本计算。充分考虑项目各项规划条件，结合项目可研结果，对项目设计任务书进行编制。

（三）在设计阶段加强成本控制

房地产企业完成项目决策后，要在设计阶段加强成本控制。要实施设计招标，对设计单位进行选择，并确定设计方案。房地产企业要对投资估算进行充分考虑，并按照政府批准的各项设计要求，对设计招标文件和任务书进行科学编制。评标专家要结合项目实际情况，对评标方法进行合理选择，将中标的最优方案作为依据，对设计单位进行选择。要对中标方案进行优化，全方位对设计方案进行分析考量，确定经济、安全、切实可行的设计方案，将工程造价控制在投资估算范围内。要根据工程量，并考虑分解投资，开展限额设计。要将设计任务书作为依据，并结合投资估算，开展限额设计，将控制概算有效控制在投资估算范围内。设计师要对投资限额的具体目标进行明确，实现对工程造价的有效控制。

（四）在施工阶段加强造价控制

房地产企业要在项目施工阶段加强造价控制。要优先选择具有良好资质和合理报价，且工期较短的工程承包企业，最大化缩短工期，实现对工程造价的有效降低。房地产企业要通过公开招标，对收费合理，且具有良好资质和优秀业绩的监理单位进行选择，有效控制工程成本，并增强项目经济效益。房地产企业在签订承包合同的过程中，要对市场变化情况进行密切关注，并对施工权责的具体范围进行明确，通过法律对造价影响因素进行确定，避免索赔事件。要对施工设备和材料价格进行控制。要深入了解并实时关注施工设备和各项材料的市场价格，在采购材料的过程中，尽量选择价格低廉、质量优质的施工材料，并对材料进场质量进行严格监督。

（五）在竣工阶段加强成本控制

要在房地产项目竣工阶段加强成本控制。要将工程合同作为依据，并结合费用定额，严格审核工程款，强化竣工结算。要对合同约定的主材价格、计价方法以及结算方法等内容进行核对，对工程变更做好记录，并完善相应的签证手续，工程竣工后，要做好工程汇总。另外，要转移竣工图纸和相关文件，有效保证工程质量，并增强项目效益。实施工程结算审核，要查看各项结算资料，包括工程合同、招标文件、施工图纸、竣工图纸等。要重点加强施工图纸与竣工图纸、项目工程实际情况的核对，确保图纸与工程实际保持一致，确保准确的工程量计算和市场价计价。

三、 结语

综上所述，要通过加强成本控制并对财务管理体系进行改善、在决策阶段加强成本控制、在设计阶段加强成本控制、在施工阶段加强造价控制、在竣工阶段加强成本控制等措施加强对房地产开发项目的全过程成本控制，实现对房地产开发项目成本的有效控制，最大化增强项目的经济效益。

参考文献：

[1]鞠少俊.房地产开发项目的全过程成本控制研究[J].住宅与房地产，2018，501（16）：31-32.

[2]高泽彪.房地产开发项目全过程成本控制研究[J].城市建筑，2017（3）：160.

作者简介：

蒲欣，南京世茂房地产开发有限公司。