城市规划建设项目选址论证方法的初步探索

夏倩　李秋实

摘要：每一处城市的建设都应做好充足的选址论证，不单是本地块利益最大化，也要满足周边区域的公共利益，统筹区域公共服务设施。做好城市建设项目选址论证，把项目的建设前期选址过程变得有更多科学论证，有更多公众参与。

关键词：建设项目选址;15分钟社区生活圈;公共服务设施

我国的城镇化已经由大拆大建的快速功利期转入生态修复、城市修补的城市双修时代。每一处城市的建设都应做好充足的选址论证，不再只是单纯追求地块利益最大化，也要满足周边区域的公共利益，统筹区域公共服务设施。二十一世纪初城市项目的建设选址除了政府主导的大型公益类项目外多为以开发商的商业目的性投资为动力主导，被投资者青睐的地块往往就能够获得优先发展的机会，并由规划管理部门给出该地块的出让条件，开发商再根据此出让条件寻找合作的设计院或者自行进行规划设计、報批、建设。但整个程序中的出让条件的制定原则，往往并没有一个面向社会公开、寻求公共参与的完整论证，每个项目在前期都只考虑自身及周边很小范围内的实际情况，没有统筹更大范围的公共利益，那么就会出现对公共利益的损害，更会导致城市高楼林立、风貌千篇一律却缺乏人文尺度和情怀。因此，通过对城市规划建设项目选址论证方法的研究，一方面能够为项目自身提供更为合理完善的公共服务设施配套，另一方面还能够为城市更新提供更为科学合理的具体项目落地方法。

一、城市规划建设项目选址论证内容

建设项目选址论证报告的作用是为城市规划管理部门下发规划条件提供依据，那么选址论证范围的广度和内容的深度就要足够支撑下发规划条件的合理性，研究的内容就需要全面且细致。

首先，项目的选址论证应从基本信息、目标定位、设计依据、项目规划指标及规划要求几方面来研究;其次，根据上述条件给出相应的参考示意性策划方案;最后，将策划方案内容与各部门进行对接，征询各部门相关意见，共同协调解决出现的问题。

其中，基本信息应包括项目所处的区域位置、区域交通情况、周边环境、项目地区相关上位规划的要求、场地气候条件、地质地貌条件、场地现状等内容。

目标定位应包括依据控规确定的该地块的性质而产生的对其用地功能、配套服务设施、环境等的总体要求。

设计依据应包括宗地附图;相应的上位法定性规划;现行国家、行业、地方的有关法规、规范和标准、规范的规定，以及地方消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火、绿色建筑、海绵城市等的相关要求。

项目规划指标及规划要求应包括依据上述内容得出的合理、适宜项目用地需求的规划指标及规划要求。具体为基本建设指标、城市设计要求、公共配套要求、公用设施要求、交通设施要求及其他要求。

二、15分钟社区生活圈概念的引入

选址论证的一个重要作用是统筹区域内的配套公共服务设施，防止项目“各自为政”、“互不说话”。若每个项目只考虑自身配套，则周边很多建成区，尤其是老旧小区由于历史原因而缺乏配套公共服务设施的问题就一直无法解决。为了解决这一矛盾，需要通过划定一个合理的范围，综合分析进而确定每个项目中需要为整个区域配套的公共服务设施的类型与建设量。因为，在选址论证中引入了15分钟社区生活圈的概念。

“15分钟社区生活圈”是指让市民在以住所为中心的15分钟步行可达范围内，就可以享受到较为完善的养老、医疗、教育、商业、交通、文体等基本公共服务。通过构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服务圈，提高居民生活品质。15分钟的步行距离约为1公里，与街坊的范围大致相同，因此，项目的规划要求中，应考虑满足整个街坊的范围内的文化、教育、医疗、养老福利、体育、商业、公园绿地等相关配套要求。

三、策划方案设计

在综合考虑了上述限制性要素之后，可对地块进行意向的策划方案设计。策划方案并不存在唯一性，只是对于项目选址论证内容的规范性表达，起到的是解释和示意作用。策划方案应包含方案平面图、城市设计、公共配套设施、交通组织分析、配套市政设施分析、用地策划条件及图则等内容。

平面方案表达上要明确表现出建筑空间布局形式，功能布局、建筑标高、交通流线组织、地下车库位置、主要出入口等设计要素。并测算出方案总建筑面积、各功能建筑面积（住宅面积、居住配套商业服务设施建筑面积、配套公共服务设施建筑面积等）等指标。

城市设计内容中应结合周边建设现状，提出城市天际线的控制要求，设置合理的建筑限高，保证沿街界面的连续性和开放性，预留公共开放空间，形成通畅连续的慢行体系，并对建筑形式和色彩予以控制。结合地理遥感技术，做好实景融入工作，将方案融入城市真实模型，可更直观观察新建方案与周边城市现状的融合情况。

公共配套设施首先要基于15分钟社区生活圈的要求考虑范围需求的公共服务设施，结合项目自身确定能否在本方案内解决。其次要考虑为项目自身服务的配套设施，如居委会、物业管理用房、社区服务用房、公厕及环卫设施等。

交通组织分析分为两部分，第一部分是区域交通分析，表明项目周边道路建设情况，周边存在的铁路、城市轨道线路、公交站点等;第二部分是内部交通分析，主要介绍项目内的道路断面设计、主要出入口、停车分布等。

配套市政设施分析首先考虑现状市政基础设施配套是否承担项目开发建设的需求，若无法满足项目需求，需在建设周边市政道路的同时，需同步配建给水、排水等各类市政管线。

最后给出用地策划条件及图则，策划条件包括了用地性质、建筑面积（容积率）等限制性条件及建筑密度、高度、退线、户数、停车等指导性条件。

四、结语：

城市建设项目选址论证的意义是积极而重大的，尤其是在城市更新的过程中，把公共利益放在首位，再考虑开发利益的需求，为开发利益和公共利益的博弈找到一个合适的平衡点，确保城市有序有原则的良性发展。为了公共利益最大化，实现“以人为本”的目标，决策者和规划管理者应当把城市还给城市居民。居民在城市中拥有了更多的绿地，更多的公共设施，更多的游憩场所，增强城市的归属感，同时提升了城市的活力。做好城市建设项目选址论证，科学合理的把控项目的建设前期选址过程，增强公众参与，是城市合理有序发展的重要保障。

参考文献：

[1]上海市规划和国土资源管理局.《上海15分钟社区生活圈规划研究与实践》，上海人民出版社.上海.2017.