房地产企业宏观调控下的金融投资模式

宋曙光

摘 要：“房住不炒”“房地产不再作为短期刺激经济增长的手段”已经成为中央宏观调控房地产行业的定位，在这一背景下房地产企业如何优化金融投资模式满足其融资需求具有一定的研究价值。论文首先论述房地产第金融投资模式理论，为研究奠定理论基础，进而探讨房地产企业宏观调控下的金融投资模式，最后指出未来房地产企业宏观调控下的金融投资模式。希望能够给房地产企业宏观调控下的金融投资模式选择以些许合理建议。

关键词：房地产企业;宏观调控;金融投资模式;房住不炒

2019年7月30日中共中央政治局召开会议重申房住不炒，并着重指出房地产不再作为短期推动经济增长的方式，这是自今年4月以来，中央政治局第二次重申房住不炒的概念。截止至2018年末，根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省（市）的调查数据显示，我国国有银行对房地产进行了有力的支持，直接贷款来源有55%来源于国有银行，间接贷款来源有77%来源于国有银行。随着我国房地产行业发展势头减缓，部分缺乏实力的房地产企业由于资金链断裂等诸多因素的影响导致其投资的房地产行业失败，资金流失，无法偿还国有银行的本息，给国有银行造成了信贷风险，不良贷款由此产生，进而导致我国国有银行对发展潜力向好，而实力不足的中小型房地产行业的资金支持有所犹豫，同时大型房地产行业的资金扶持力度也同样有所减缓。在这一背景下，国家宏观调控房地产行业日趋收紧，房地产获得银行融资规模压缩，寻找其他融资渠道刻不容缓。因此，房地产企业可以通过多元化的金融投资方式以应对资金紧缺的局面。

一、房地产金融投资模式研究理论

（1）金融市场背景下的房地产企业金融投资。在相关制度分析研究领域，相关研究著述大多是围绕金融市场以及企业、金融机构的相关关系，而张杰在《民营经济的金融困境与金融投资次序》一文的研究则是以目前中国金融市场的制度为出发点。[1]张杰对于目前的现状则是认为我国民营经济的困境主要还是源于目前国有经济金融体制对于国有企业的支持和国有企业对于这种支持下的刚性依赖，在这种背景之下，民营企业是很难在国家控制的金融体制下寻求金融支持的，及时能够获得金金融投资本支持，但是这种资本也很难达到房地产企业的金融投资要求。所以相对来说解决当下民營企业经营金融困境的根本出路还是在于要营造内生性金融制度成长的外部环境。

（2）金融投资方式与金融投资渠道。陈晓红、郭声现主编的《房地产企业金融投资》[2]（2000）主要是针对于目前房地产企业的金融投资方式以及金融投资的渠道方面作为突破点，对于房地产企业存在的金融投资问题，两位学者是以直接金融投资以及间接金融投资作为突破点，他们的主张是为了房地产企业的更好的发展，应当是建立适合于目前我国现状的房地产企业的直接以及间接的金融投资体系机制，在这方面政府是要提供优惠的政策来支持房地产企业的发展，其次是要建立一个关于健全全社会体系以及金融投资制度的机制来弥补目前金融投资制度的缺陷，且在实物操作方面上主要是介绍了关于商品贸易创新型金融投资手段。

（3）商业银行为房地产企业提供金融服务。李杨、张思群的《房地产企业金融投资与银行》（2001）则是基于由于信息不对称所产生的房地产企业逆向选择和道德风险的金融金融投资背景下认为政府目前应当是主张提供信贷担保、法律法规和信息服务三种公共产品[3]，以此来解决当下房地产企业金融投资难的问题。

二、房地产企业宏观调控下的金融投资模式

国家宏观政策下，房地产产业的项目金融投资呈现出纷繁复杂的发展局势。其中，对于房地产开发项目金融投资来说，我国对这个问题一直强调要求采取谨慎的态度，正是在这样的政策下，我国房地产金融投资的发展过程中，资金来源广泛，呈现多元化的状态。虽然总体的趋势是这样的，但鉴于房地产业的产业特征，该行业的金融投资渠道仍旧呈现出来以银行贷款为主，其它金融机构授信为辅的状态。为了提升以上描述的可信度，就以我国2018年房地产市场开发项目建设金融投资为例。资料显示，在金融投资多元化状态存在的情况下，银行贷款盛行并居于首位的现状确实是客观存在的。

（一）房地产业的外部金融投资主要金融投资方式

根据日常房地产业金融投资发展的现状来看，可将外部金融投资的方式归纳如下：

银行贷款。通过上文的描述可以得知，银行贷款居于房地产业金融投资渠道的首要方式。虽然银行的资金量庞大、金融服务性较好，但是银行贷款并不容易，银行对贷款对象有严格的控制标准，以降低银行自身的风险。因此银行贷款对那些大型房地产业的贷款较为放心，条件也相对较宽松。但是房地产业的还款能力较弱，而且投资的项目一般风险性较大，信息方面来说也较为不对称，所以银行很少贷款给房地产业，贷款要求也较高。因此房地产业期望从银行进行贷款，但却无力贷款，银行即使会贷款给房地产业，贷款的数量也相对较少，根本不能满足房地产业发展的需要。房地产业依靠银行贷款进行发展的渠道被堵住了。

证券融资。房地产业的金融投资方式还有一种，极为证券融资，证券融资在现在的市场上较为常见，参与证券融资的房地产企业也较多，因此，相对的证券市场较为混乱，为了管理证券市场，维护证券市场秩序，政府对于证券市场也有较为严格的限制。证券融资的方式主要是债券和股票，并根据股票和债券衍生出很多相关的产品，为房地产企业发展提供了融资渠道。

股权金融投资。在股票市场上，股票的金融投资较为自由，股票发行也较为多元化。在房地产业发行股票进行金融投资时，是通过用自有资金进行吸引外资。投资者在证券市场上的投资主要根据发行公司的经营状况和公司的资产数量。这种金融投资是从社会大众上吸取资金，是聚少成多的方式。投资者虽然投资较为自由，但是证券市场上有较大的风险，因此这里的投资者都是风险向往型的投资者，以较大的风险来赢取较大的收益。在债券市场上，房地产业发行债券也是较为普遍的金融投资方式，债券的风险是介于银行和证券之间，收益也是比银行高比证券低。房地产业发行债券要求较低，大部分房地产业都是采取这种方式发行的，公司债券的要求比较严格，大部分房地产业都没有达到公司债券的发行标准。

招商引资。房地产业的直接金融投资还包括招商引资，招商引资表现为股权金融投资，而不是证券发售。招商引资其实是借助外来剩余资本，进行房地产业的投资建设，是合作投资。招商引资的目标主要是政府，还有部分是拥有剩余资本的房地产业或者个人。

民间借贷。民间金融投资在房地产业的发展中起到越来越重要的作用。由于大型银行对房地产业的投资较少，而其他的金融投资途径也远远不能够满足现在的房地产业的发展。为了能够找到更好的金融投资途径，民间借贷出现了，而且由于需求的庞大，民间借贷迅速的发展壮大。而且民间借贷的要求较低，很多房地产业都可以在此进行金融投资贷款。

（二）房地产业的内部金融投资主要金融投资方式

（1）企业自有资金：可分为企业设立时自有资金，经营时税后利润中提取的盈余公积金以及资本公积金等几个部分。在企业经营中，基于自有资金起着基础性作用的前提，具体规定中对自由资金的使用有着严格的限制，落实到具体实施的过程当中，不论是国家还是开发商都对房地产企业的动用有着比较苛刻的规定，除非是利润可观或确定性强，否则不会过多支配。

（2）预收账款：是开发商按照合同约定预收的购房者的定金及委托开发单位开发建设项目按合同约定预收的开发建设资金。通过字面意思就可以了解到，在开发建设之前，开发商通过这种方式，可以提前筹集到一些建设过程中所用的资金。

三、未来预计可使用的金融工具投资的其他途径

（一）并购贷款

根据监管层对底层资产穿透审查的要求，涉及房地产类的直接融资目前来看已受明显限制，但并购类融资从目前看来有很大的操作空间，也即合适的融资主体（如产业投资或实业类公司），通过信托并购贷或银证信合作等方式发放并购贷款，存在很大的操作空间。

（二）合作开发融资

这种合作方式不限于一方出地、另一方出资。单体的力量总是有限的，为了弥补某些方面的不足，采取联手是一个捷径即企业的发展不必事事精通，这也是社会分工的必然要求。这种模式增加了项目拓展路径，同時也减少单独操盘资金压力。

四、结语

综上，随着我国对房地产市场调控的进一步深化，房地产的增长幅度将明显放缓，房住不炒的概念下又一轮房地产资源的配置将不断调整和整合，对房地产企业的发展既有挑战又有机遇，房地产企业应主动出击，主动调整金融投资模式，满足其融资需求，保证能够在愈发激烈的房地产市场中健康发展。

参考文献：

[1]张杰.民营经济的金融困境与融资次序[J].经济研究，2011，4： 780

[2]陈晓红，郭声现.房地产企业融资[M].北京：经济科学出版社，2014.

[3]李扬，杨思群.房地产企业融资与银行[M].上海：上海财经大学出版社，2017.