论土地储备对土地市场的影响

白一涵

[摘 要]随着社会经济的快速发展，城市化进程的加快，我国土地市场经济也在走入良好发展的状态之中。土地储备是我国政府控制土地开发的一种宏观调控措施，也是现如今我国为了迎合市场经济下做出的重要改革。如今，如何有效合理地利用土地，增加土地资产的价值，成为了我国土地存储制度所需面对的重要问题。文章旨在指出如今土地储备上存在的一些问题，探讨土地储备对于土地市场的影响，以供参考。

[关键词]土地市场;土地收购;土地储备;供求关系;商品交易

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.26.061

1 前 言

土地储备制度，是国家为了应对市场经济体制改革的需要，为加快城市化建设需要所设立的一项土地管理制度。但是，对于土地资源的开发，也需要财政上的有力支持。而土地的储备制度毕竟是一项复杂的工程，存在着开发难度大、资金投入量大、资金回笼时间长等重大风险隐患。如何让土地储备完善其资产的功能性，显得尤为重要。

2 土地储备

2.1 土地储备制度的产生

自新中国成立之后起，我国的经济体制发生过一次根本性的改变。从曾经的计划经济体制，转变到了如今的社会主义市场经济体制。在这一过程中，土地作为一项城市发展所必不可少的资源，其配给制度也在随着经济体制的转变而发生变化。随着我国城市化进程的不断加快，传统的土地划拨制度也渐渐地无法满足城市建设的需求以及房地产经济的发展要求。于是在这一情况下，为了适应未来社会发展的需要，为了在市场经济体制下能够有效地对于土地经济进行宏观调控，国家建立起了土地储备制度，来适应经济体制的要求。

2.2 土地储备制度的重要性

第一，满足土地市场的需要。在土地市场上，人口增加所带来的住房需求和经济发展所需的用地需求一直存在着矛盾。而在土地自身的属性不同，也导致了土地无法被置换，无法完全地进入市场进行竞争等问题。所以，土地储备制度其实就是政府对于土地市场上供求关系的调控措施，其目的是为了完善与保障土地的资产价值不受到损害，保护城市化建设中对于土地的需求以及稳定房地产行业的健康发展。土地储备制度的出现，也是政府为了避免在市场经济下出现土地垄断与兼并的一系列问题所采取的市场宏观调控措施。

第二，维护城市建设与生态发展之间的平衡。土地储备除了满足城市化建设中对于住房用地以及工业用地的需求之外，还有着调节城市建设与维护自然生态之间和谐发展的重要职能。每一块土地根据其发展价值所设计的产业建设规划与施工设计的不同，不仅会影响到周边土地的资产价值以及经济活动所产生的效益，更会对周围的生态环境产生直接影响。而这些影响也势必会导致各类社会影响的产生，甚至会引发极为严重的社会问题。所以，土地储备制度，也是政府从根源上对土地的属性进行划分，集中进行调节控制的一项措施。在既不损坏土地的资产价值的情况下，也需要保证土地的公开属性得到留存，实现生态效益的可持续发展，同时也保证了在这种干预管理体制下，土地市场上的利益不会受到损害，最大限度地提高经济效益。

第三，提高资源利用效率。现如今的城市建设已经不能仅限于简单的由城市中心辐射周边的发展模式了，更多的是需要集中地区优势，发挥出更大的产业规模化效益。这不仅需要政府部门出台相关政策刺激经济的活跃，也需要对土地的使用权转让以及使用方案进行严格的管理审查。这也就需要对这些土地的属性进行充分地了解，通过国家的整体规划来达到提升土地资源利用率的目的。

2.3 现今我国土地市场所遇到的问题

第一，资源配置上的优势没有得到充分地发挥。在现如今我国的土地资源利用效率问题上，土地市场由于自身的监管与运营覆盖面积的狭窄，造成了土地资源没能得到充分地发挥。一方面，我国在城镇建设过程中需要大量的土地以解决产业落户，集中优势进行产业密集化发展，吸引高收益行业的投资，但却始终无法分配到合适的高价值土地资源;另一方面，大量的土地积压得不到有效利用。在资源的分配效率以及土地的属性结构调整上，也存在着土地资源配置不合理的情况，城市中心地区的土地资源得不到充分地利用。

第二，土地市场缺乏核心竞争素质与竞争力。在现有的土地使用权限转让方式中，主要还是以协议转让的方式为主。在市场上，拍卖和招标的两种土地转让方式没有得到合理的发展空间，也就导致了土地市场失去竞争力，缺乏交易活力。另外，在土地的有偿协议转让中，又存在着出售方在转让过程中的出让价格偏低，导致了土地的资产价值得不到体现，从而也就影响到了土地市场的健康发展，市场也缺少了正确的价格出让引导制度，缺少了竞争素质。

第三，土地出售双轨制限制了市场经济的发展。目前我国的土地使用权转让实行的是双轨制，土地市场的正规化运行得不到应有的制度保障，私下的土地交易更为集中频繁，从而产生出了巨大的行业链。在有偿的土地转让、出售过程中，所产生的巨大经济利益，为了维护这条利益链条的存在，必然会有人阻碍正规的土地市场发展，严重地还会造成渎职腐败、不正当交易等各种问题。对于土地市场的发展来说，无疑是产生了恶劣的影响。

2.4 完善土地储备的策略研究

第一，提升土地资源的利用效率。当前我国已经出台了很多相关法律文件以及规章制度确保土地储备制度的完善。但对于土地储备工作来说，还需要在具体工作实施中，对于土地资源的利用进行合理地科学规划。一方面，政府需要加强监管与服务的职能，利用宏观的调控促进土地资源的合理利用，增强土地的有效供应与使用规划，满足土地市场的经济发展需求;另一方面，有需要从根本上解决现如今土地供求问题的矛盾，加强对于土地资源的储备管理职责，以及为积压的土地资源寻找有效的利用措施，完善公共服务设施的建设，以最小的成本实践土地资源利益的最大化。

第二，协调各部门之间的工作职责。对于土地储备工作的监管职责，需要政府进行长远规划，明确计委、房管局、财政、市建等多个相关单位的职责范围，协调各部门之间的工作，完善土地储备制度，加强市场监管责任，加快城市化建设的进程，从而达到促进土地市场良性增长的目的。总的来说，土地储备会对土地市场的供需关系造成严重的影响，也会在短时间内影响到土地的价格波动。为了使土地市场长期得到良好的发展状况，就必须对土地储备加强管理，建立健全科学、有可持续性发展的良好管理制度。

3 结 论

当前的土地储备制度对于土地市场来说，虽然起到了积极的促进作用，但由于现如今我国土地市场发展的不完善，土地资源得不到高效合理地利用，土地储备制度所带来的变革以及优越性自然得不到体现。为此，政府部门不仅需要完善土地储备制度管理，还需要落实具体的发展措施，确保我国城市化建设的科学发展。

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