是谁动了海南的房价?——国际旅游岛政策对海南房价的影响研究

杨克文 李光勤 崔书会

(1.西南财经大学公共管理学院,四川成都 611130; 2.浙江农林大学暨阳学院,浙江诸暨 311800; 3.上海财经大学财经研究所,上海 200433)

0 引言

1988年,海南岛从广东省脱离,成为中国第31个省级行政区并设立经济特区(1)原本属于广东省的海南岛,1988年,为何与广东省大分家?[N/OL].https://new.qq.com/omn/20180809/20180809A1VHVO.html.。1992年,邓小平发表南方谈话,随后中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐(2)1992年邓小平视察深圳:不公开视察的公开报道[N/OL].http://www.people.com.cn/GB/198221/198305/198865/12672436.html.。海南岛在建省效应和特区效应下成为众多房地产公司的淘金热土,短短几年时间里,总人数不过160万的海岛汇集了2万多家房地产公司(3)王一楼.海南会重演1993年楼市泡沫的悲剧吗?[N/OL].https://new.qq.com/omn/20180809/20180809A1VHVO.html.。严重的供大于求导致了20世纪90年代的海南房地产泡沫。进入2000年后,随着全国房地产市场的良性发展,海南的房价也经过寒冬,步入正常。同时,海南作为我国国内旅游的主要旅游目的地,旅游业得以健康发展,特别是2009年《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发〔2009〕41号)的出台,提出“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”(4)国家旅游局关于贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》的通知[EB/OL].http://www.ah.gov.cn/userdata/dochtml/1/2010/1/8/1493665311040.html.,以及2010年1月4日,国务院正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔2009〕44号)(以下简称《意见》)(5)国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见[EB/OL].http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/04/content_1502531.htm.。根据《意见》的要求,海南旅游业在2015年要实现“国际化水平显著提高”,到2020年的时候,则要“初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地”。海南由于其独特的旅游资源成为众多城市居民冬季避寒的理想地,并在海南购置不动产,导致海南的房价持续上涨。

从统计数据来看(见图1),1999—2016年,海南的商品房均价由1799元每平方米上涨到了9878元每平方米,上涨了5.5倍。虽然1999—2009年和2012—2016年,房价保持了相对平稳的增长;但在2010年前后,相对于全国的平均房价,海南的房价出现了较大的振幅,房价从2009年的每平方米6261元跃升到了2010年的每平方米8735元,然后从2011年的每平方米8943元突然下降到了2012年的每平方米7894元。2010年,正是海南国际旅游岛政策的实施时间,那么设立海南国际旅游岛是否推动了海南房价上涨?

根据国际旅游岛建设的战略目标,到2015年,海南省的生态环境质量要处于全国领先地位,到2020年,要建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地(6)国家发展改革委关于《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010—2020)》的批复[EB/OL].http://www.hnszw.org.cn/data/news/2015/12/79976/.。这意味着海南省的旅游资源禀赋未来将得到巨大改善,进而会推动房价上涨。首先,国际旅游岛战略的实施会提升海南旅游资源禀赋的经济价值,有利于推动海南经济发展,拉动就业并促进收入增长(赵磊 等,2015)。收入增加会直接提高对住房的有效需求,从而推动房价上涨(高波 等,2014)。其次,该战略的实施能够直接扩大公共品供给规模并提升公共品质量。一方面,根据Tiebout(1956)模型,公共品的差异是人们选择居住地的重要影响因素。随着海南省生态环境的改善,宜居性将会显著提高,将会吸引更多的人来此工作、居住和生活,增加对房地产的需求,推动房价上涨(陈钢华,2014)。另一方面,公园、绿地等公共品供给的增加会占用更多的城市土地,导致住宅等建设土地供给减少。这会提高城市土地的稀缺性,从而推动地价上涨。作为房价的重要组成部分,地价的上涨能够直接推动房价上涨(王岳龙 等,2009)。最后,从政府角度来看,依托于海南优质的旅游资源发展房地产业,有利于提升政府财政收入,这为房价的上涨提供了有利条件(朱英姿 等,2013;陈钢华,2014)。

图1 1999—2016年全国和海南商品房平均价格走势图数据来源:根据《中国区域经济统计年鉴》的相关数据制作。

目前为止,鲜有文献对国际旅游岛政策和海南房价的关系进行考察。即使是关于海南国际旅游岛政策的实施对其他方面的经济社会影响的研究也十分有限。刘俊(2011)使用问卷调查数据考察了海南居民对国际旅游岛政策影响的感知和态度后发现,海南居民对该政策的实施普遍持积极态度,对该政策的影响较为乐观,但对博彩娱乐活动的影响较为消极并持反对态度。颜麒等(2013)使用2010年5月至2012年4月的月度数据考察了离岛免税政策的实施对海南省国内旅游收入总额的影响,发现该政策的实施有效地增加了海南省国内旅游收入。邓涛涛等(2016)考察了国际旅游岛战略实施对海南旅游业国际化的影响,他们的实证研究表明,该政策的实施未能显著提高海南省旅游业的国际化程度。

陈钢华(2014)考察了三亚在国际旅游岛战略出台之前的发展历程和政策背景,特别关注了该市旅游业和房地产业的发展。研究发现,房地产业和旅游业均保持了较快的发展速度。但是,从对地方财政收入的贡献来看,2006年,三亚的房地产业对地方财政收入的贡献为42.1%,旅游业为32.9%,房地产业大幅度地超过了旅游业。以住宅房产为主导的房地产业的快速发展,对三亚的可持续发展产生了负面影响。其他有关国际旅游岛建设的研究主要集中于实施路径和建设策略的研究上(杨振之 等,2010;吴文学,2013),与本文的研究问题相差较远,不再详述。

现有文献对国际旅游岛建设与海南房价研究的不足,为本文考察旅游政策与房价的关系提供了研究空间。本文将使用1999—2015年我国31个省份(不包括港澳台地区)的面板数据,重点考察国际旅游岛政策的实施对海南房价的影响,并对该影响的持续性进行深入分析,以期更好地理解两者之间的关系,促进海南经济健康发展。

1 政策背景与理论假说

1.1 政策背景

1988年中央表决通过设立海南省并成立经济特区,这是海南经济社会发展的第一次重要机遇期,具有深远影响。但是由于过度发展房地产业,使得高房价缺乏实业支撑,1993年房地产泡沫破裂,加上随后的金融信用危机,使海南陷入了长达10年的经济发展困境之中(帅先富 等,2010)。1996年,海南提出“一省两地”战略,进一步将旅游业作为发展重点,海南经济也开始恢复增长(7)“一省两地”统一意见[EB/OL].http://www.hi.chinanews.com/hnnew/2010-01-07/57318.html.。1999年,海南决定把本省建设为“生态省”,坚决不走“先发展、后治理”的经济发展道路。2001年,中国(海南)改革发展研究院首次提出建设国际旅游岛的概念。随着旅游业在拉动内需、推动经济增长方式转变过程中的作用越来越显著,2007年4月,海南向国务院申请设立国际旅游岛综合试验区。经过国家调研之后,2008年3月,国务院原则上同意了海南在旅游业发展方面积极探索和先行先试,但是并未同意设立国际旅游岛综合试验区(8)国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见[EB/OL].http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/04/content_1502531.htm.。同年9月,海南制定了《关于加快推进国际旅游岛建设的意见》(9)中共海南省委海南省人民政府关于加快推进国际旅游岛建设的意见[EB/OL].http://www.hnszw.org.cn/data/news/2015/12/79942/.。

2009年我国制定了《国务院关于加快发展旅游业的意见》,该旅游业专项文件确立了旅游业在国民经济中的战略性和支柱性地位。2010年1月4日,国务院正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,这不仅意味着海南省国际旅游岛建设已经上升为国家层面的重要经济社会发展战略,更重要的是,该政策将极大地改善海南的旅游资源禀赋,提高该地区的宜居性。根据该政策的要求,到2015年,海南的旅游业将在管理、服务和产品开发等方面的市场化和国际化水平大幅度提高,综合生态环境质量保持全国领先水平。到2020年,旅游资源禀赋将达到世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平。为了加快推进该政策的实施,2010年6月,海南省编制了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010—2020)》,给出了国际旅游岛建设的具体工作安排。2011年1月起,离岛免税政策开始在海南推行。

1.2 理论假说

Hall(2000)认为旅游业具有公共资源依赖性特征,绝大多数旅游产品可以归入公共品。地方政府的公共品供给水平与房价密切相关(邵挺 等,2010)。作为公共品的一部分,旅游资源的供给水平提高会显著推高当地房价(刘嘉毅,2013)。Tiebout(1956)认为,不同地方政府的公共品(包括旅游产品)供给类型和规模存在差异,当居民可以自由流动时,人们会选择能够满足自身偏好的社区;由于不同社区均存在最优规模,对优质社区的竞争,会提高对住房的需求,导致房价上涨。随后,不同国家的研究者对Tiebout的理论模型进行了实证检验,证实了该理论模型的有效性。

Brasington等(2005)使用1991年美国俄亥俄州6个主要城市的数据考察了环境质量对房价的影响,结果发现环境质量会显著影响房价,距离环境质量差的地方越远,房价越高。郝前进等(2007)选择上海市106个住宅板块在2004年7月到2006年6月的月住宅成交数据,运用特征价格法,分别测量了“到CBD距离”“轨道交通可达性”和“公共交通可达性”3个区位因素对上海住宅价格的影响,研究发现:随着到CBD距离的增加,住宅价格呈下降的趋势,但下降幅度逐步减缓;轨道交通通车情况对住宅价格有显著的影响,而且越远离CBD,对住宅价格的影响程度越大;公共交通方便对住宅价格的影响主要集中在外环内区域,外环线以外区域并不显著。梁若冰等(2008)通过计量模型考察了Tiebout理论模型在中国35个大中城市的有效性,即地方公共服务与支出对商品房价格的作用。通过对这些城市在2000—2005年的数据进行动态面板回归分析后发现,无论是由地方公共支出强度,还是由地方公共服务主成分变量表示的地方公共品供给水平,都与城市住房的价格水平有着显著的相关关系。周京奎等(2009)使用1999—2006年的省级面板数据考察了公共投资与房地产价格的关系,发现城市基础设施等政府公共投资对房地产价格具有显著影响,公共投资增加能够提高人们对房地产的支付意愿。从溢价的角度进一步分析表明,人均公共绿地面积等生态环境变量是影响商品房价格非常显著的变量,并且是影响住宅价格和土地价格最重要的变量。Bajari等(2012)使用1990—2006年美国加州海湾区的数据考察了空气质量对房价的影响,结果发现空气质量对房价具有重要影响,空气质量越好,房价越高。Zhang等(2014)使用2006—2009年85个中国城市的面板数据考察了空气污染对城市房价的影响,发现空气污染会导致房价降低,PM10每提高一单位,会导致房价下降0.74%。

旅游政策的实施是地方政府改善当地旅游资源禀赋的重要举措,这对于提高当地公共品供给类型和规模具有重要影响。国际旅游岛战略的实施虽然没有显著提高海南省旅游业的国际化程度,但有效地改善了海南省的高速铁路等基础设施(邓涛涛 等,2016)。交通基础设施是旅游可达性的重要影响因素。因此,国际旅游岛战略的实施有效地改善了海南省的旅游资源禀赋。李光勤等(2018)采用双重差分法,使用2000—2013年中国286个地级市的面板数据,考察了“局改委”政策的实施对旅游经济增长的影响,发现相比未进行“局改委”的地级市,实施了“局改委”政策的地级市旅游经济发展水平更好,该政策的实施有利于地方政府改善本地旅游资源禀赋,进而提高本地区旅游产品的供给数量和质量。因此,本文认为海南国际旅游岛战略的实施能够改善当地的旅游资源禀赋,从而提高公共品的供给规模和质量。如果这一长期趋势能够被预期,那么在我国房地产市场投机需求和投资需求的作用下,即使短期内海南的旅游业固定资产投资并未明显提高,在国际旅游岛利好政策的作用下,当地房价仍将会明显上涨。

国际旅游岛政策的实施是一个长期的过程,对海南房价的影响可能存在持续性,一方面,国际旅游岛政策的实施,会快速提升海南的旅游基础设施,如旅游交通设施、城市绿地面积、景区景点的建设和优化升级、旅游住宿和餐饮设施的完善等,这些旅游基础设施的提升会对海南房价产生长期的推动作用。因此,本文预期国际旅游岛政策的实施对海南房价存在长期正面影响。但是另一方面,自我国1998年房地产市场化改革以来,尤其是2004年以后,房价不断上涨,给人们带来了巨大的生活负担。2011年1月,国家出台了房地产调控政策,同年2月,海南房地产调控政策随即出台,旨在通过行政手段抑制投机需求和投资需求。随着国家和海南省房地产调控政策的出台并长期执行,可能会抑制国际旅游岛政策对海南房价的长期影响。在此情况下,本文提出如下理论假说:

假说:短期来说,国际旅游岛战略的实施会推高海南的房价,但是由于房地产的调控政策,长期来看,国际旅游岛战略的实施对海南房价的影响是不确定的。

2 研究设计

2.1 合成控制法

由于其他省份并未受到海南国际旅游岛政策的影响,因此,本文将该政策视为一项准自然实验。双重差分法(DID)是政策评估的常用方法,国际旅游岛政策实施后海南房价的变化与其他对照组地区房价变化之间的差距即为国际旅游岛政策实施对海南房价的影响。但是在使用双重差分法评估政策效果时存在3个主要问题:第一,对照组的选择往往难以满足客观要求,说服力不足;第二,政策的实施通常具有内生性,即实施政策的省份往往和其他省份存在系统性差异,该差异即为该省份能够获得政策实施的原因(Abadie et al.,2010);第三,需要满足共同趋势假设,即处理组和对照组在政策实施以前,房价要具有相同的时间趋势。具体到本文来说,正是由于海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份,得天独厚的旅游资源禀赋使得建设国际旅游岛具有独一无二的现实优势。因此,国际旅游岛政策在海南的实施具有很强的内生性,不仅难以找到合适的对照组,而且也很难满足平行趋势假设,导致双重差分法的失效。

针对双重差分法存在的问题,Abadie等(2003)首次提出使用合成控制法(Synthetic Control Method,SCM)来评估政策的实施效果。目前该方法已被广泛应用于烟草限购、房地产税试点、通货膨胀目标制试行和长三角城市群扩容等政策评估领域(Abadie et al.,2010;王贤彬 等,2010;刘甲炎 等,2013;苏治 等,2015;刘乃全 等,2017)。该方法的基本原理可以表述如下:选择特定的预测变量,然后对未实施政策的其他个体的预测变量进行加权,进而构造一个与处理组特征相近的反事实对照组,通过比较政策实施后处理组和对照组之间的差异来评估政策的影响。

我们将根据Abadie等(2010)提出的基准模型进行估计:

(1)

(2)

(3)

(4)

2.2 变量选取

被解释变量:房价。本文使用商品房均价,用于基准回归;采用住宅房均价,用于稳健性检验。由于《中国区域经济统计年鉴》中得到的是平均房价的名义价值,本文采用消费物价指数将房价平减得到真实的房价数据。

根据相关研究,本文还控制了以下控制变量:

(1) 经济发展水平。本文使用人均GDP、人均消费支出和职工平均工资来衡量。我们以1999年作为基期,采用消费物价指数进行了平减。该指标能够代表不同省份的经济发展水平和市场需求规模。旅游消费属于中高端消费,一个地区的经济发展水平越高,意味着对旅游的消费需求越高(杨振之 等,2010)。同时,需求因素也是影响我国房价的关键因素(梁云芳 等,2006)。

(2) 产业结构。本文使用第三产业增加值与GDP的比例来衡量。产业结构的差异,反映了生产率的不同,第三产业生产率的提高对房价的影响更大(刘洪玉 等,2015)。同时,旅游配套资源主要依靠第三产业,对旅游业的健康发展具有重要影响(李光勤 等,2018)。

(3) 金融效率。本文使用贷款和存款的比值来衡量。金融市场化对房价的影响呈倒U型关系,在金融发展的初期,金融市场化的提升会通过增加抵押贷款的方式提高住房需求,推动房价上涨;但是在金融发展到一定程度之后,银行的风险识别能力和治理能力不断提高,能够有效抑制政府的干预行为,从而降低房价的增速(朱英姿 等,2013)。

(4) 财政支出。本文使用财政支出与财政收入的比值来衡量。财政支出是地方政府改善本地基础设施、提高本地宜居性的重要手段。政府对本地环境的改善最终会资本化到房价中(Tiebout,1956)。

2.3 数据说明

房价数据来自《中国统计年鉴》《中国区域经济统计年鉴》,由于区域经济统计年鉴最早的数据为1999年,而2015年之后的数据存在一定的缺失,因此,本文的研究数据为1999—2015年31个省份的面板数据。其他控制变量的数据,人均GDP、人均消费支出、职工平均工资和产业结构数据等来自《中国统计年鉴》,政府财政收支和银行存贷款数据来自“中国金融数据库”,消费价格指数来自于“中国宏观经济数据库”。本文对房价等变量进行了上下1%的缩尾处理,以消除极端值的影响。

3 实证分析

3.1 基准分析

合成控制法的计算结果表明,合成海南(采用表1的各省份权重加总得到一个虚拟海南)的权重组合共包括6个省份,其中四川省是权重最大的省份(见表1)。表2给出了2010年1月份海南实施国际旅游岛政策之前真实海南(采用实际数值衡量)和合成海南的重要变量的对比结果,可以看出真实海南和合成海南的房价差异仅为-2%,这表明合成海南的房价时间变化趋势很好地拟合了真实海南的房价增长趋势。从影响房价的预测变量来看,金融效率、人均消费支出对数、财政支出、第三产业占比、人均GDP对数、职工平均工资对数,以及不同年份房价的真实变量和预测变量均非常接近,差距最大的变量是人均消费支出对数,相差4%。综合来看,合成控制法对国际旅游岛政策实施之前的海南的拟合效果比较好,该方法适用于估计国际旅游岛政策的实施对海南房价的影响。

表1 合成海南各省份权重

表2 预测变量的拟合效果

图2为真实海南和合成海南的房价时间趋势图。可以看出,在2010年1月海南国际旅游岛政策实施之前,真实海南和合成海南的房价走势基本相同,这表明合成海南的房价的时间变化趋势能够很好地拟合真实海南的房价走势。

图2 国际旅游岛政策的实施对海南商品房价格的影响

在海南国际旅游岛政策实施当年(2010年),真实海南的房价立马上升,而合成海南的房价还在沿着以往的时间路径变化,两者之间的房价走势出现了显著的背离。2010年,真实海南的房价为7006元/平方米,比合成海南的房价(5781元/平方米)高1225元/平方米,这表明国际旅游岛政策的实施确实推高了海南的房价。2011年至2013年,真实海南的房价围绕合成海南走出了“V”字形趋势,“V”字形的底部低于合成海南的房价,大约低了477元/平方米,但在2014年超过合成海南房价之后又恢复到了共同增长路径,2014年至2015年,真实海南的房价大约高出合成海南320元/平方米。可能原因是,2011年2月,海南紧随中央的“新国八条”精神(10)海南省贯彻落实国务院调控房地产“新国八条”的有关情况[EB/OL].http://www.scio.gov.cn/xwfbh/gssxwfbh/xwfbh/hainan/Document/867332/867332.htm.,推出并实施了本省的房地产限购政策,从而在一定程度上降低了国际旅游岛政策的房价推涨效应。总体来说,国际旅游岛政策的实施,能够在短期内促进海南房价的上涨,但从长期来看,由于限购政策的实施,国际旅游岛政策对房价的推升作用受到一定程度的抑制,但是海南的真实房价仍然高于合成海南的房价。

3.2 稳健性检验

本文进一步考察国际旅游岛政策的实施对海南住宅房价格的影响,以检验结果的稳健性。

合成控制法的计算结果表明,构成合成海南的权重组合共包括7个省份,其中浙江省是权重最大的省份(见表3)。表4给出了2010年1月份海南实施国际旅游岛政策之前真实海南和合成海南的重要变量的对比结果,可以看出真实海南和合成海南的房价基本不存在差异,这表明合成海南的房价时间变化趋势很好地拟合了真实海南的房价增长趋势。影响房价的预测变量与商品房价的基本相同,不再详述。综合来看,这进一步表明合成控制法适用于估计国际旅游岛政策的实施对海南房价的影响。

表3 合成海南的各省份权重

表4 预测变量的拟合效果

图3为真实海南和合成海南的住宅房价时间趋势图,这与商品房价的走势基本相同。可以看出,在2010年1月海南国际旅游岛政策实施之前,真实海南和合成海南的房价走势基本相同,这表明合成海南的房价的时间变化趋势能够很好地拟合真实海南的房价走势。

图3 国际旅游岛政策的实施对海南住宅房价格的影响

在海南国际旅游岛政策实施之后的2010年,真实海南的房价立马上升,而合成海南的房价还在沿着以往的时间路径变化,两者之间的房价走势同样出现了显著的背离。2010年,真实海南的房价为7058元/平方米,合成海南的房价为5948元/平方米,其上涨幅度为1109元/平方米,这表明国际旅游岛政策的实施确实推高了海南的房价。2011—2013年,真实海南的房价围绕合成海南走出了“V”字形趋势,“V”字形的底部低于合成海南的房价,大约低了560元/平方米,但在2014年超过合成海南房价之后又恢复到了共同增长路径,2014—2015年,真实海南的房价大约高出合成海南300元/平方米。总体来说,国际旅游岛政策的实施,能够在短期促进海南房价的上涨,但是长期来看,国际旅游岛政策的房价推升作用受到一定程度的抑制,但是海南的真实房价仍然高于合成海南的房价。

3.3 安慰剂检验

本文借鉴Abadi 等(2010)的安慰剂检验(Placebo Test)方法进一步检验研究结果的稳健性,该方法类似于虚假实验(Falsification Test),即选择一个未实施国际旅游岛政策的省份,并对其进行同样的分析,如果发现该省份的实际房价均值与合成省份的房价均值之间的差距,与海南相比较小,就表明国际旅游岛政策的实施确实推高了海南的房价。

根据权重组合,本文选择合成海南中权重最大的四川省和权重最小的内蒙古自治区作为检验对象,前者权重最大意味着和海南最相似,后者权重最小,即没有权重,则表示与海南差异明显。选择四川省和内蒙古自治区两个极端情况作为处理组进行检验能够使检验结果更可靠。表5为四川省和内蒙古自治区预测变量与海南省的对比结果,相比内蒙古自治区,四川省与海南省相似程度更高。

表5 预测变量的拟合效果

图4是对四川省进行安慰剂检验的结果,图5则是对内蒙古自治区进行安慰剂检验的结果。从中可以看出,四川省和内蒙古自治区在国际旅游岛政策实施前,实际房价均值和合成房价均值的时间变化趋势基本相同,这表明在国际旅游岛政策实施之前,模型对两个省份的拟合效果是很好的。在国际旅游岛政策实施之后,四川省的实际房价和合成房价在2012年之后开始出现分离,但是实际房价低于合成房价。与四川省相似,国际旅游岛政策实施之后,内蒙古自治区的房价在2011年出现分离,但是同样是实际房价低于合成房价,这与国际旅游岛政策对房价的促进作用相反,出现这种情况的原因在于,2011年我国出台了房地产调控政策,对房价上涨形成了显著的抑制作用。四川省和内蒙古自治区的房价均值走势与图2所示海南的房价均值走势图存在较大差异。这表明合成控制法对这两个省份房价均值的拟合效果很好,但是它们在国际旅游岛政策实施后房价均值的走势却差异显著,这就在一定程度上证实了海南国际旅游岛政策的实施具有房价推涨作用,而不是其他共同的偶然原因引起的。

图4 真实四川和合成四川的房价均值

3.4 排序检验

尽管在上文我们已经证实了海南国际旅游岛政策的实施具有房价推升作用,但是并不能确定该作用发生的概率有多大,是否显著异于0。为此,本文根据Abadie等(2010)提出的排序检验法进行分析。该方法可以估计政策效果在统计上的显著性,并判断是否存在其他省份的房价均值与其对应的合成省份的房价均值具有和海南类似的时间趋势特征,以及对应的概率大小。即假设对照组内的每个省份在2010年1月份均实施了国际旅游岛政策,再根据合成控制法合成对应省份的房价,得到真实省份与合成省份的房价差异。通过比较海南的实际效果和对照组省份的假设效果来判断国际旅游岛政策的实施是否具有房价推高作用。如果两者之间的差距明显,表明国际旅游岛政策的实施具有房价推升作用,并不是偶然现象。

图5 真实内蒙古和合成内蒙古的房价均值

需要注意的是,1999—2009年,北京、上海、天津和广东4个省市的房价居全国前四,2002—2009年,北京、上海、天津、广东省和浙江省5个省市的房价居全国前五,使得它们的房价难以找到合适的合成组进行匹配。此外,如果一个省份在2010年1月份之前的房价平均变动程度较大,则意味着模型对该省份的拟合效果较差,如果利用2010年1月份之后的房价均值差异作为对比,效果就会很弱(Abadie et al.,2010)。通过计算表明,北京、上海、广东省、浙江省和西藏自治区的平均变动程度均超过了海南省。由于不存在对照组平均变动程度的标准,而且海南省本身的变动程度较大,因此我们把变动程度超过海南的省市去掉,最终保留了24个对照组。图6显示了去掉这些省市之后的变动程度分布情况,可以发现在2008年之前,海南房价均值的变动程度与其他省份比较类似,但是2008年之后,海南和其他省份的差距不断拉开,其分布位于其他省份上面,而且在2010年达到最大差距。之所以在2008年就出现了房价的上涨,这是由于海南在2007年4月就已经向国务院申请设立国际旅游岛综合试验区,2008年3月,国务院已经同意了海南在旅游业发展方面的积极探索和先行先试,随后的同年9月,海南又制定了《关于加快推进国际旅游岛建设的意见》,以加快推进国际旅游岛建设。在全国房价不断上涨的大背景下,基于预期的政策效果在2008年就开始呈现推涨房价的作用,这一效果在2010年1月份国务院正式颁布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》而达到了最大作用。进一步地,随着国家和海南省房地产调整政策的实施,2011年,海南与其他省份之间的差距又开始缩小。这表明国际旅游岛政策的实施对海南房价存在一定的影响,而且仅有1/25,即4%的概率出现海南和合成海南房价均值之间这么大差异的情况,这类似于统计上推断的显著性水平。因此,我们可以认为海南房价均值的上涨是在5%的水平显著的。

综上,我们可以看出,在短期国际旅游岛政策的实施对海南房价具有推涨作用,但是从长期来看,由于房地产限购政策的实施,一定程度上抑制了海南国际旅游岛战略的房价推涨作用。

图6 海南和其他省份房价预测变动的程度分布注:粗线为海南省房价预测值,细线为其他省份预测值。

4 主要结论与政策含义

旅游业具有资源消耗少、环境污染少、附加价值高和发展潜力巨大的特点。随着我国不断推进经济发展方式和产业结构的转型升级,旅游业已经成为国民经济的战略性支柱产业。2010年1月4日,国务院正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,使海南旅游业的发展上升为国家战略。国际旅游岛政策的实施不仅使海南发挥着“我国旅游业改革创新试验区”的作用,还发挥着“全国生态文明示范区”的功能(吴文学,2013)。但是学术界对该政策实施效果的评估还很缺乏(邓涛涛 等,2016)。

在我国房地产市场价格不断上涨的背景下,本文使用1999—2015年31个省份的面板数据,采用合成控制法,考察了国际旅游岛政策的实施对海南房价的影响,并探讨了该政策对海南房价影响的持续性。结果表明,国际旅游岛政策的实施确实在短期推动了海南商品房均价的大幅度上涨,但是长期来看,由于国家和海南房地产调控政策的实施,使得国际旅游岛政策的房价推高作用受到抑制。采用住宅房均价作为稳健性检验,结果并未发生显著变化。进一步使用安慰剂检验,发现国际旅游岛政策的房价推高作用是稳健的。为了确定这一结果的显著性,本文采用排序检验法计算了出现该结果的可能性,发现这一结果在5%的水平下是显著的。

尽管政府调控是实现资源配置的基本方式之一并能够推动经济发展,但自身也存在着难以克服的缺陷,在实际运行中需要保持审慎。政府扮演着理性人的角色,政府干预存在着垄断和特权,易形成“寻租性腐败”;当社区作为自组织形成了集体理性时,其内发性和参与式发展可以有效地治理村落遗产旅游的公共事务,从而实现村落遗产旅游的可持续发展(王林 等,2013)。但是,奥尔森(1995)对“集体行动的逻辑”进行研究后发现,作为理性人的个体并不一定会采取行动实现集体利益,除非集体人数较少或者存在强制性手段使得个人能够按照集体利益行动,否则理性个体会选择“搭便车”,导致“公地悲剧”的出现。而且集体人数越多越难以避免“搭便车”行为,也就越需要政府作为主要的资源配置方式以推动经济社会发展。陈钢华(2014)从市场化和官员激励转轨的视角探讨了国际旅游岛战略实施前三亚房地产业的“非常规”发展。他认为其原因在于两方面:第一,住房市场的市场化改革。一方面,这使得住房需求者可以在全国范围内选购住房;另一方面,随着三亚珍稀的海滩、空气等热带海滨资源日益得到市场认可甚至炒作,真实的住房需求和投机需求混在一起,拉动了三亚房地产业的“非常规”发展。第二,官员激励机制的转轨。在现行城市土地管理方式和分税方案下,三亚市政府有动机和能力追寻更多利益。大力支持或默许房地产业的发展,一方面可以直接增加GDP和财政收入,另一方面财政收入增加又可以间接促进GDP增长。这不仅有利于三亚市政府在“政治锦标赛”中取得优势地位,而且能够通过多种渠道谋求自身和地方利益。本文的研究证实了陈钢华(2014)关于政府行为的房价推涨作用的理论分析,短期内国际旅游岛战略的实施确实推涨了海南的房价。但是,由于房地产过热对海南经济的健康发展具有不利影响,因此,海南省政府快速响应国家的房地产调控政策,长期内抑制了国际旅游岛战略的房价推涨作用。这表明,在海南经济的长期发展过程中,政府调控作为主要的资源配置方式需要在执行中保持审慎,以更好地推动海南经济健康发展。

本文从房地产市场的角度对海南国际旅游岛政策效果的评估结果表明,海南未来旅游业的健康发展,需要谨防房地产市场价格的快速上涨。目前的调控政策虽然有效,但是随着国际旅游岛政策的深入推进和旅游业的快速发展,房价势必会进一步上涨,因此未来还需要继续执行并加强对房地产市场的调控,以防止海南再次出现房地产泡沫并破裂的现象,进而对经济社会发展造成巨大损失。我国是海岛资源十分丰富的国家,海滨型旅游城市的数量也相当可观,其他城市旅游业的快速发展也需要关注对当地房价的影响,减少甚至避免对实体经济造成负面影响。尽管本文详细考察了海南国际旅游岛政策不同时期的房价溢出效应,囿于数据的可得性,本文尚未考察这一影响的具体机制,而且对该政策的长期性考察还需要进一步增加观察期,未来我们将致力于弥补现有研究的不足,以全面理解海南国际旅游岛政策对房价的影响。