万科中考：活下去，慢下来

陈淑文 朱耘

2019年8月20日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）公布2019年半年度报告。上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；净利润118.4亿元，同比增长29.8%。此外，万科上半年销售金额3340亿元，同比上升9.6%。

求“稳”成为今年行业及各大房企的目标，喊出“活下去”口号的万科也不例外。在过去半年楼市遭遇严厉调控的基调下，万科战略变得更为谨慎保守，拿地力度有所放缓。

公告披露，2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%。

《商学院》记者就中期业绩和公司拿地力度放缓的问题致函万科公关部，万科方面表示，万科这么多年从来没有定义非常固定的经营数字目标和計划，都是动态计划，每个季度调整一次。上半年的开工面积略少一些，但全年的开工面积是根据去年拿地有多少，拿到地以后尽快开工，今年会继续保持稳定的发展。

销售规模增速进一步放缓，拿地项目减少

财报显示，2019年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其他配套占比3.2%。

据克而瑞统计，目前，在行业持续调整的背景下，部分规模房企特别是TOP3龙头房企主动调整战略，规模增速放缓显著。2018年以来，万科的业绩同比增幅较2016年、2017年40%和45%的水平有所下降，保持在10%左右。

2019年，万科继续坚持审慎的投资态度，公告显示，2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。

万科在拿地项目上虽“减量”，在拿地金额方面却“加价”，今年上半年的权益地价总额为649.8亿元，均价为6900元/平方米，相比去年同期分别增长了12.38%、26.53%。权益投资金额的上升，主要是因为万科上半年位于一二线城市的投资占比上升，财报披露，按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

土地储备方面，万科截至2019年上半年的在建及规划中土地储备面积达15340.2万平方米。其中，在建项目9867.6万平方米、规划中项目5472.6万平方米，权益土储9292.7万平方米。

另外，万科还积极参与旧改项目，上半年万科旧改项目预计权益建筑面积为341.4万平方米。

而针对此前备受关注的“万村计划”，截至报告末期，万村项目改造完工的房间为2.4万间，部分项目开展难度高于预期，基于其投资汇报表现进行了相应的经营调整。

质量问题过去万科出现得比较少，现在频频被点名，与万科当下过于追求业绩和强度较高的销售模式有关，这些问题将会影响到万科的品牌。

2018年年中，万科清湖村城中村改造项目受到抵制，直至年底万村计划被喊停。而在今年7月，多家媒体披露万科的“万村计划”准备放弃部分已签约的“农民房”房源，违约房源位于深圳市坪山新区、光明新区等偏僻区域。

面对“万村计划”项目开发的难题，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，这块业务涉及到的主体比较多，历史上的问题也比较多，在报批报建方面就会碰到难度。比如消防问题，握手楼怎么解决好消防问题，难度还是挺大的。进去施工，能否按正常的节奏把施工做好，也是本着实事求是的态度，尊重原有业主、原有村民的利益，反复协商。

虚假宣传办公楼改为公寓解决方案未出炉

除了“万村计划”遇阻，万科在佛山万科楼盘金域中央出现的虚假宣传、违规销售等问题被当地政府约谈，又把万科推上舆论的风口浪尖。

今年7月，佛山万科金域中央的业主们正在集体维权。公开报道显示， 近期交房的万科金域中央项目接到业主投诉 ，不少业主表示：“销售时，营销中心、售楼人员和宣传单页中多次暗示该项目是可以用来住的，但是收房时却得知，项目的房屋规划是办公用房，不能够用来居住。”

万科金域中央业主20栋的朱小姐告诉《商学院》记者，她是2018年5月买的房子，而且12月万科销售人员还跟她说积分落户的事情。应该是2019年年底收房，因为她是外地人，佛山住宅限购，所以才买公寓。

“万科金域中央销售一直说的就是公寓，他们有自销和委托外面销售，因为金域中央当初特别火爆，他们天天都是十几条朋友圈推的，现在万科销售把朋友圈都删了，而且留言也不回复。”业主朱小姐说道。

据央视财经《经济半小时》报道，万科在佛山当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给5800多名购房者。由于房屋性质为办公用房，业主无法落户，子女也无法上学。为此，业主与万科方面有过多次会谈，皆不欢而散。

朱小姐表示：“我们知道商业和住宅的区别，买的时候万科宣传是商业住宅，可以住人的，现在变成商业办公室，居住算违法，所以不能办居住证，暂住证都办不了。”

一份来自佛山市南海区住房城乡建设和水利局、佛山市自然资源局南海分局联合发布的《告知书》显示，该项目所涉宗地为公开出让，土地出让时设定的房屋规划条件中并没有“公寓式办公用房”一项，并且出让之后不可以随意变更，万科因此陷入“虚假广告宣传”的舆论风波， 近5800套公寓住房涉嫌“商住”变“商办”的风险。

据了解，万科金域中央项目属于大型商住综合体项目，建设单位于2013年通过公开出让获得国有土地使用权，工程报建时分为三个子项目，即金域名都、金域花园、金域城东花园。其中，金域名都、金域花园的建设单位为佛山市南海区万端投资有限公司，金域城东花园的建设单位为佛山市万科置业有限公司。

经查，“金域名都（三期）2座、3座、4座1幢、5座、6座”、“金域花园（四期）20座～23座、30座、32座”和“金域城东花园3座～5座”房屋的规范用途均为办公用地。

7月31日上午，佛山市市长朱伟代表市政府严肃约谈万科集团，要求万科集团必须尽快制订系统的解决方案。

万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉表示，万科集团作为国内有影响力的上市房地产企业，将坚决落实市政府提出的要求，不回避矛盾，不掩饰问题，切实履行企业主体责任，积极制订并落实整改方案，同时加强企业内部整顿，给业主一个满意的答复，给政府和社会公众一个负责任的交待。

然而，截至8月20日，萬科佛山违规事件解决方案尚未有下文，业主们都表示很着急。

22座业主王先生告诉《商学院》记者：“假如这个星期万科还未能出让我们业主满意解决方案，我们就会通过法律途径为维护我们的合法权益。”

带着业主的诉求，《商学院》记者联系上万科佛山公司的媒体对接人，对方表示，正在和政府部门还有业主沟通中，方案也充分听取了业主的诉求，具体最后方案还要等和政府以及业主的最终沟通结果，具体时间还没确定，有最新的结果会第一时间联系到记者。

看着自己花钱买的“公寓”竟变成“办公室”，有些业主单方面给对方发了商品房解除通知书。那么这些业主们可以“退房”吗？

广东省房地产研究会研究员、法律服务委员会主任陈亮指出，假如在签订合同之后，才发现购买的房子是办公室，那交付的时候也要按照办公室用途交付，否则这就是货不对板。如果开发商明知道不能够交付符合合同约定的房屋，而采用虚构事实，隐瞒真相等等，导致消费者签订这个合同，并且支付一定的费用，那么到后面消费者发现上当了，这可能就存在着开发商的一种欺诈。

如果是存在这种情况，消费者不但是可以要求解除合同、退房；同时也可以向市场监督管理部门或者房屋管理部门进行投诉。

目前，《商学院》记者就万科佛山违规事件解决方案情况致电佛山市南海区住房城乡建设和水利局办公室，对方回复说：政府一直有与万科和业主进行沟通，对于万科佛山违规事件解决方案情况不方便进行回应。

昔日以“行业标杆”著名的万科，面对着近期汹涌地维权潮流，万科的“品牌”会否受到影响？此次，由佛山楼盘引发的信任危机，万科是否会引起足够的重视，为万科“品牌”重塑形象呢？

多地项目遇质量投诉维权陷入信任危机

作为房地产行业的龙头企业，万科被不少购房者视为金字招牌，也长期享受品牌价值带来的产品溢价。昔日以“行业标杆”著名的万科，如今频频因虚假宣传、偷工减料、质量劣质，货不对极等问题被多个项目业主投诉维权，万科正遭遇前所未有的信任危机。

在南京的韩先生找到《商学院》记者称：“买房前说是万科的楼盘，买完告诉我不是万科的。”事情是韩先生买的都荟天地，地块是万科拿的，后来万科联合其他6家开发商（包括招商、华发、碧桂园等）成立了荟合置业，进行联合开发。宣传时给的消息均是“万科都荟天地”，然而后来告诉业主，他们7家内部有协议，不会冠名任何一家的品牌，从“万科都荟天地”降级到“杂牌子都荟天地。”韩先生表示花了万科的钱，买了杂牌子的房，实在痛心。

值得一提的是，7月15日～17日，北京市住建委依据市民投诉和媒体报道对昌平区的三个项目销售现场进行突击检查时发现，万科翡萃家园项目因为存在“地下库房宣传用途与规划用途不符”的问题赫然在列。北京市住建委要求万科翡萃家园项目撤销现场不实宣传材料、拆除现场户型模型。

该项目的样板间地下室曾被精装成酒窖和影音室，在住建委“撤销与现场不实宣传材料、拆除现场户型模型”的要求下，目前，项目样板间已经关闭，对外宣传口径也发生了变化。

不仅如此，《商学院》记者翻查资料发现，万科的项目质量问题不仅在北京出现，广东、四川成都以及重庆、河北等多区域都有发生。

在重庆，万科金域华庭、万科御澜道等数个项目也正因装修质量、虚假宣传等问题被投诉，目前备受关注的是重庆第一个现房销售项目金域华庭，该项目首期3号楼交房时，被超过90%的业主拒绝接收，原因是内墙采用新型材料“轻钢龙骨隔墙”，而使用该材料的户型中并无按规范填充隔音棉，造成墙体空心，且墙面渗水至发霉，存在多处装修瑕疵。

在广州，万科尚城御府签署“双合同”，收房时因卫生间漏水、纸质天花板等装修质量问题，被业主拒绝收楼；在河北唐山，近50人去售楼处维权房屋问题的照片被万科用作“火爆”看房宣传照；山东青岛，万科城市之光被曝出购房者要想选房，必须得先买车位；广西南宁，万科城被曝出没买车位的业主不给进小区，业主因车位问题挂横幅维权。

万科作为房地产企业的头部企业，让消费者建立了一定的品牌信任度，为何近期房屋质量问题频发？某房地产业内人士认为，万科出现这样的问题，说明该企业过于追求高周转。质量问题过去万科出现得比较少，现在频频被点名，与万科当下过于追求业绩和强度较高的销售模式有关，这些问题将会影响到万科的品牌。佛山万科金域中心后续如何解决，各地相关的质量问题万科能否给出业主一个满意的答复，《商学院》将持续关注。