房地产开发流程及财务核算管理探究

尹振东

摘要：党的十九大以来，我国经济发展朝着更好更快的方向发展，发展质量得到提高。随着经济的发展，房地产业也水涨船高。鉴于此，本文深入解析了房地产的开发流程，并对在房地产开发过程中的财务管理核算问题进行了一番探讨。

关键词：房地产开发;流程;财务管理核算

在我国的国民经济中，房地产行业是有重要意义的核心支柱产业，房地产业的发展程度也关系到其他行业的健康发展，有着很大的经济关联度，且对家电、建材、化工等很多经济行业都有拉动作用，对于提高居民生活质量和改善生活条件等也有积极作用，事关国民经济全局。

一、房地产开发的几个阶段

（一）房地产开发的决策和策划阶段

房地产的开发项目管理是一个复杂的系统工程，讲究的是科学严谨合理，要与工程项目实际相结合。特别是在项目前期的启动阶段，即策划决策中，更是要投入相当大的精力进行准备，一旦在这一阶段出现不合理问题或者疏漏，就会严重影响后续的工程管理和建设工作，进而出现难以预测的风险和问题，因此，工程项目的策划人员要深入研究项目，做好工程前期的调查研究工作。具体而言，可以从以下几方面着手：

1.深入研究分析投资机会。房地产企业要针对即将开发项目的详细情况展开深入的了解调查，例如开发地块的地理位置和后续开发的空间大小，市场的动态、政府相关管理部门的政策法规等信息都要有准确了解。

2.在掌握开发项目的详细信息后就可以对项目正式立项。立项时要懂得寻找科学的立项时机，以便寻求利益最大化。决策者要能够根据市场的变化情况，根据经济形势的新变化准确抓住最佳的立项时机，以及立项开展的最好切入点，做出的项目预算要符合实际情况，同时还要科学合理的评估项目的价格和基础的投资数量，做好防范资金风险和隐患的预案和准备。

（二）设计和计划阶段

在房地产项目立项以后，接下来就是整个项目的工程预备施工阶段，也就是项目的设计和计划阶段。这个阶段的主要工作就是制定出科学完善的项目施工计划，推动开展项目的实施。在这个阶段，设计者要根据项目的实际情况制订出科学的工程设计和管理方案，制定出的计划与方案要与工程实际相符。要做好工程的成本核算、工程造价等工作，要制定完善的管理计划，保证工程能按照既定的程序有序进行，确保工程设计和其他流程的管理工作能按步实施。

（三）项目建设施工阶段

工程项目流程的主体就是建设施工阶段。这个阶段耗时最长，涉及面广，需要投入的人力物力也最多，流程和牵涉到的环节也复杂，事关整个工程的全局。能够影响施工的关联因素也极为复杂且众多。要想搞好一个项目的施工，要以项目的合同和安全性等为标准，从工程的工期、成本、质量三个方面入手，因此这个阶段的影响因素往往是比较多的，在进行该阶段的评价过程中，主要是根据质量、成本、工期三方面进行评价，同时还要应用合同管理和安全性相关的标准。

（四）收益阶段

收益阶段也就是说明房地产项目的开发已经进入了尾声，开始了收获期。这一阶段收益主要是房屋销售和物业管理，是房地产企业资金回流和获取回报的主要阶段，要予以高度重视。一般来说，在工程前期的市场调研阶段，准确的调研结果就足以保证一定程度的企业获利

二、房地产企业的财务核算管理

房地产行业是国民经济的重要组成部分，对保证和提高人民生活发挥着重要的作用。而房地产开发企业作为房地产行业的主体，更是发挥着核心作用。与其他企业相比，房地产企业有着独特的特点，即投资大、建设周期长、投资风险高。这些特点无一不显示着对资金的高度依赖。所以，房地产企业的财务核算管理就显得极其重要，此外，其财务核算管理的众多流程环节也导致其较为复杂繁琐，在实际操作中也出现了一些问题，那么如何解决这些问题呢？

（一）当前房地产企业中财务上出现的问题

1.财务核算起点低

与其他国家相比，我国的房地产企业起点低，發展的时间也较短，缺乏经验。在财务工作上尤其如此财务核算基础相当薄弱。在行业内没有专业的财务核算科目，只有各房地产企业在会计准则下自行设定的标准，企业财务人员极度缺乏房地产企业财务核算知识与技能。标准的不统一，导致财务指标没有可比性，进而也就影响了财务核算结果的准确性和科学性。

2.收入核算标准不统一

由于在企业收益条件的标准上存在差异，故而导致很难认定房地产企业的销售收入，同时在这方面，有着不同的标准与规范，有《企业会计制度》和新企业会计准则的规定，有《房地产开发企业会计制度》的相关规定，这就造成了确认企业销售收入变得困难和复杂。

3.项目投入和收入不配比

房地产项目的开发具有周期长的特点，投入的资金极为巨大，建设周期又经历立项、建设、预售、销售、售后等很多阶段。传统上房屋销售又有预售制以加快回笼资金，而要想确认符合收入条件，就要在工程竣工验收之后进行，这也意味着，房地产的销售收入和收款不在同一个时间节点，不能进行直接的比较，进而造成投入产出不能匹配，违反了会计核算的配比原则。

4.信息披露不健全，缺乏风险意识

房地产建设是一个建设周期长、资金投入大的过程，资金的回笼也是一个更为漫长的过程，巨大的投资和漫长的回笼时间也给企业带来了巨大的风险。根据我国相关法律的规定，房地产企业可以提取企业的质量保证金，但是，由于制度的不健全，到目前为止，我国并没有公布房地产企业提取质量保证金的事例，从中可以看出，我国的信息披露制度还不健全。

（二）加强房地产财务管理核算的方法

1.完善企业的财务管理制度

首先，随着我国市场经济体制的逐步确立，市场竞争也变得激烈起来。房地产企业在走过十年的快速发展期后，也开启了激烈竞争的时期。随着企业间竞争的加剧，一些企业暴露出一系列问题，如管理混乱，财务制度不健全，风险意识差等，这些问题导致企业抗风险能力降低，企业在竞争中开始处于劣势。其次，财务机制对于企业极为重要。对于企业来说，完善的财务管理机制有助于企业发展战略和盈利目标的实现。一个房地产项目能否实现事先制定的各项目标，在一定程度上取决于财务管理制度是否科学合理。因此，建立一个科学的财务管理部门，是企业运转顺利的先决条件。

2.健全完善收益确定标准

完善房地产行业收入的会计核算确认标准。要统一企业的收入确认条件，即房地产项目通过竣工验收、房产管理部门出具面积测绘表、交房手续办理完毕、销售合同中规定的义务已履行，房屋价款已收回，有了可靠的成本计算等这些条件。需要注意的是，根据相关的法律标准认定的收入确认依据，在收入确认的条件里，是不包括房地产企业在项目建设中取得的房屋预售款的，但是却可以为房地产开发企业的收入核算提供更好的保证。

3.健全信息披露制度

之所以要健全完善房地产行业的信息披露制度，这是因为其投入大、周期长的高风险性决定的。一般情况下，风险分析的具体内容包括工程建设风险、筹资风险、抵押担保风险、土地风险等，这些构成了信息披露的主要内容。健全完善信息披露制度，有利于提高房地产行业的透明度，有利于预防风险。既要重视企业现金流动信息的管理，又要加强质量保证金的风险管理，进而提高房地产企业的抗风险能力。

4.建立财务预警系统

首先，要提高资金利用效率，加强签约回款的管理，确保房地产企业的财务安全，为企业发展提供保障。一般来说，企业的资金都是通过银行进行保管和流动的，所以，要特别注意银行的利率变化，以随时调整企业的资本结构，保证资金安全。其次制作现金流量表，确保企业决策科学正确。可以制作出反映市场环境和资金变化情况的现金流量表，以帮助企业的领导者作为决策的依据。最后，建立健全成本核算管理标准和制度，为企业增加利润和管控成本提供制度保证。

5.合理选择投资组合模式

房地产开发的资金投入巨大，动辄以亿计，这就要求房地产企业要选择最适合的投资模式以降低风险，获取收益。为此，房地产企业要严格遵守国家的相关政策，遵循经济规律，做好市场的分析和调查工作，综合利用各种社会环境和地理环境，合理调整投资结构，降低风险。

三、结语

总而言之，房地产行业在国民经济发展中有着重要意义，与其他经济行业有着密切的关系，是一个综合性极强的行业，同时其也在改善人民生活、推动经济增长的大战略中发挥着重要作用，是我国国民经济的支柱與核心。因此，健全完善房地产企业的开发流程，建立科学的财务核算制度，对于行业的健康发展有很大益处。

参考文献：

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