国内外农地发展权非市场价值评估研究综述

任艳胜 吴凡 熊玮

【摘 要】农地发展权定价研究已成为国际上土地科学和经济学等研究热点之一，近年来尝试将农地发展权应用于中国实践及研究日益增多。本研究采用文献资料法和对比分析法等，通过分析该方法形成机理，总结出农地发展权非市场法价格模型，从而为中国特色的农地发展权价值研究和实践提供借鉴，具有重要的理论价值及现实意义。

【关键词】国内外;农地发展权;非市场法;评估; 综述

引言

农地发展权（Land Development Rights）是西方土地产权制度研究中的重要内容。自上世纪40年代西方国家土地发展权制度创设以来，农地发展权作用日益重要（陈佳骊，2011）。在我国，土地发展权并未正式写入法律法规中，但农地发展权制度在我国土地利用等实践中已有运用，且已发展到相当大规模，当前将其引入国内的呼声很高（张新平，2014）。

充分发挥农地发展权转移等政策工具必须科学准确测算农地发展权价格（价值）。但当前国内有关农地发展权估价方面研究整体上处于起步阶段，尤其缺乏对于农地发展权估价理论及价格形成机理等剖析（王克强，2015），这必然使得农地发展权估价结果缺乏说服力及可信度（Kathryn，2005），从而影响农地发展权制度在国内探索及实践。

农地发展权非市场价值评估方法作为国内外日益增多的估价方法，在整个农地发展权估价理论方法体系中地位重要，作用突出，值得进一步深入研究。因此，本研究对于丰富我国农地产权理论体系、完善我国土地估价技术、推动城乡统一建设用地市场建设、构建科学的土地增值收益分配机制等具有重要的理论及现实意义。

1农地发展权价值内涵

国际上关于农地发展权定义较统一，指对农地在利用上进行再发展的权利（季禾禾，2005）;国内近些年引入农地发展权后多数研究都认为农地发展权是土地发展权的重要组成部分，农地发展权是农地转变为非农建设用地的权利等。

综合国内外研究成果（张占录，2015），农地发展权主要是由于开发管制或者政府规划等产生;因此，本文中农地发展权价值主要指农地原用途或开发利用强度（集约度）变化等带来的价值增值，其价值大小受到政府指导或规划管制等制约，还受到地块区位、产权供需、利率等影响。同时，随着经济发展与环保力度深入，农地发展权内涵也会发生变化，如开发容积率、土地利用结构调整等变化也将导致其价格变化。

2农地发展权估价的非市场法

2.1价格形成机理

该估价方法形成机理与其他同类研究结论相符（Lawrence，2003）。根据特征价格理论等（Rosen，1974），具有异质特征的农地发展权（或农地）价值均衡模型可表示为：，其中p为该产权（或农地）价格，f为函数关系，，……为该产权（或农地）的各特征，如地塊质量特性、人口数量、区位、地块通达性、分区规划或用途管制等;偏导表示农地发展权（或农地）第i个特征变动对该产权（或农地）价值的影响幅度，即隐含价格，体现了异质的因素特征对农地发展权（或农地）价值的影响。

因此，若P本质上是农地发展权价值，则可直接构建农地发展权价值模型进行估价;若P是不同内涵的农地价值，则通过特征价格法分别构建农地发展权赋予前后的农地价值模型，并计算两者之差来间接估价。

2.2直接定价模型

该方法根据农地发展权价格与价格影响因素的回归分析等构建价格模型直接估价农地发展权。影响农地发展权价格的因素主要有土地面积、宗地距州首府之间距离、宗地临路状况、宗地离最近城镇中心或最近宗教中心距离、景观、开发密度、交通便利性（Arthur，2011）。

2.3农用价值恒定的农地发展权定价模型

该方法在农地农用价值不变时（农地农用纯收益恒定下）构建可开发农地价值模型，该价值减去该地块农用价值从来估价，即采用非线性函数构建某时间点开发未受限农地的价值函数，然后扣除农地农用价值，国内也有学者据此方法开展定量研究（汪晗，2011）。

用该方法可测算连片地块的农地发展权价值，也可结合GIS等分析整个区域不同地块的农地发展权价值等。但本方法未考虑地块农用价值对其发展权价格的影响，忽略了很多对农地发展权价值起作用的其他因素。

2.4农用价值变化的农地发展权定价模型

准确测算某地块农地发展权价值须考虑具有充分开发潜力的农地地块价值及该地块受限为农用的农地价值，采用本方法构建这两种土地价值模型并求差估价农地发展权。如国外有学者采用hedonic价格模型测算可开发农地发展权价格（David，2002），其中，不存在开发管制土地的价格受宗地类型及特性、温度、通达时间、分区类型等影响，开发受限为农用的农地价格受到地块区位等因素影响，最终这两种农地价值模型求差来估价。

3结论与讨论

3.1当前农地发展权估价方法与农地估价总体上具有一致性

通过分析，不难发现，总体来讲，国内外农地发展权价值测算与农（土）地估价等在测算方法上具有很多相似之处。多数非市场估价法都依据农地发展权价值内涵，从被评估地块的本身特性出发，选择可能的农地发展权（或农地）价格影响因素，通过模型构建等直接测算或计算两种农（土）地价值之差来估价。

3.2重视结合信息技术等研究农地发展权定价，开拓农地发展权定价研究的适用范围

当前，“3S”、信息技术等在空间信息采集、存储、处理及信息可视化等方面具有越来越大的优势，国外常结合3S等信息技术等开展农地发展权估价研究，国内目前尚未看到这些研究;今后可尝试将研究结果等落到具体空间位置上，提高农地估价信息化水平，拓展农地发展权估价结果的应用领域等。

3.3今后须从多学科角度出发，深化农地发展权定价理论、选择科学合理的估价方法

当前国内农地发展权非市场法定价研究总体处于起步阶段，国内对于农地发展权价格内涵、尤其对农地发展权各种价格形成机理等尚需深入研究。当前多学科交叉研究已成为共识，今后国内可尝试从公共管理学、地理学、城乡规划学等多学科出发构建具有中国当代特色的农地发展权估价理论基础，系统分析农（土）地发展权价格形成机理及研究假设等，从而进一步丰富完善农地发展权估价理论及方法等。

参考文献

[1]陈佳骊，美国新泽西州土地发展权转移银行的运作模式及其启示[J].中国土地科学，2011（5）

[2]张新平，试论英国土地发展权的法律溯源及启示[J].中国土地科学 2014（11）

[3]王克强等.基于带约束动态最优化模型的土地发展权价值及其影响因素分析[J].财贸经济，2015（10）

[4]Kathryn A.， Diana W.， Do Conservation Easements Reduce Land Prices？ The Case of South Central Wisconsin [R]. Research Gate， 2005.

[5]季禾禾等.试论我国农地发展权定位及农民分享实现[J].经济地理2005，25（20）

[6]张占录等，中国土地发展权的经济分析与配置设计[J].地域研究与开发，2015年4期

[7]Lawrence W. Libby. “Federal， State， and Local Programs to Protect Farmland. Taken from conference”， What the Public Values About Farm and Ranch Land， No.12， 2003.

[8]Rosen.Hedonic prices and implicit markets： Product differentiation in pure competition[J]. Journal of Political Economy，1974.

[9]Dr. Arthur C. Nelson. The TDR Handbook Designing and Implementing Transfer Development Rights Programs. Island Press，2011.

[10]汪晗等. 武漢市农地发展权定价研究[J].中国土地科学，2011（7）

[11]David，A.N.. Spatial Economic Models of Land Use Change and Conservation Targeting Strategies.（Ph D dissertation）.University of Californial，Berkeley，2002.

基金项目：江西省社科规划一般项目：基于主体功能分区的农民农地发展权补偿模式及政策研究（13GL42）;江西省科技厅软科学项目（20141BBA10070）（20141BBA10069）;江西省教育厅科研项目（GJJ14257）;江西省教育厅人文社科项目《区域差异视角下江西农村土地经营权资本化引导机制及政策选择》

作者简介：任艳胜（1981-），男，博士，主要从事土地资源经济与管理、城市经济与生态经济研究