房地产经纪的跟随式服务

廖俊平

笔者从1994年中国房地产估价师学会成立开始即参与协会的工作，那时还没有房地产经纪行业（直到2004年中国房地产估价师学会才改名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会），所以服务和观察的对象只是房地产估价行业。房地产估价行业最早只是政府房地产交易部门的一项业务，后来随着银行抵押业务的开展，有些银行成立了自己的估价部门，但这些部门的估价业务都是不可能做到很大规模的。2000年的时候房地产估价行业实行脱钩改制，政府和银行部门基本上退出了这个行业，行业的主体成了以估价师个人注资为主的公司，这时行业做大做强的问题就凸显出来了。但若干年过去，中国的房地产估价行业一直没能做大，那时笔者通过观察得出的结论是：一方面因为制度规定估价公司只能由自然人持股，不能由机构法人持股，这限制了估价公司的规模，但这只是一个方面的原因，另一个很重要的原因是：房地产估价公司很难跨地域扩展业务，而一个城市的业务再多，规模也是有限的。对比会计师事务所，那时著名的世界五大会计师事务所已经进入中国，会计师事务所的业务很多是跟着服务对象扩张的步伐而开拓的，特别是大型跨国企业，因为基本上是固定选择一家会计师事务所，所以企业去了哪里开展业务，对应的会计师事务所也就跟着去了哪里。这也就是本期文章标题所说的“跟随式服务”。房地产估价业务为何不能也有这样的模式呢？实际上国际著名的大型房地产综合服务企业，例如仲量联行、世邦魏理仕等，他们同样开展跟随式服务，业务内容也包括房地产估价。再进一步问：中国本土的房地产估价公司为何没能这样呢？主要原因在于中国的房地产估价服务缺乏核心价值——很多时候服务对象需要的并不是对估价对象真实市场价值的专业判断，只是需要走一个程序，在这种情况下，谁来做估价都可以，所以就难以形成长期固定的服务关系。

房地产经纪行业没有必须由个人持股的限制，所以这几年资本大规模进入房地产经纪行业，带来了某些公司的大规模跨地域扩张。即使这样，房地产经纪行业仍然存在核心竞争力缺失的问题，当然，现在很多公司特别是一些快速扩张的公司，在加强自身核心竞争力方面已经下了很大的功夫，那么，行业内大量的其他中小型企业的情况又如何呢？

最近有一家企业的负责人从上海来广州找笔者谈，他的公司长期为日企服务，具体说就是为在中国的日企高管租房，所以服务对象的业务到了哪个城市，他也就跟到这个城市帮其高管租房，接下来他就想在广州为其服务的日企高管租房。

如果从核心竞争力的角度分析，他首先有一个起码的核心竞争力：曾经留学日本，所以和日企沟通比较方便。当然，这些年他的公司为这些日企提供的租房服务肯定也是让对方满意的，所以才会一直把业务交给他公司做。

这类为公司高管租房的业务，在美国的房地产经纪行业早已是一项很重要的业务分支，即relocation，通常指大型企业员工的异地搬迁，有些经纪公司主打就是这项业务，这和上面說到的为日企高管提供租房服务的业务是一样的。中国的房地产经纪业务从无到有发展到今天，必然需要学习类似的经营模式，走向精细化经营。