我国房产税改革策略研究

黄洁

摘要：2019年两会召开，在政府工作报告中明确提出稳步推进房地产立法，作为房地产立法中核心问题的房产税再次引发人们热议。借鉴英国房产税制改革的经验，结合我国国情，从征税范围、计税依据以及计税制方面对房产税进行改革，以保障我国房地产市场健康发展。

关键词：房产税;房地产税;征税范围

中图分类号：D922.295

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）05-0017-20

收稿日期：2019-03-15

2019年3月5日，十三届全国人大二次会议上国务院总理李克强在政府上作报告中提出要“稳步推进房地产税立法、推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、落实城市主体责任促进房地产市场平稳发展”，房产税再次进入人们的视野，引起人们的广泛探讨。

房产税和房地产税不同，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税;而房地产税则是以房地产或与房地产有关的经济行为为征收对象的一类税收，并不是一个独立税种。房产税改革是推进房地产税收立法中最为核心的部分，如何实现房产税征收的公平公正成为大家关注的焦点。

1 房产税改革的意义

房产税改革是政府训控房地产市场的重要手段之一，关系到房价的稳定、房地产市场的健康发展，影响着人们对购置住房的选择，关系着政府财政收入的增加，有着极其重要的意义。

1.1 遏制房价

向房产所有人征收房产税可以遏制增长过快的房价，稳定房地产市场。从2010年起，我国政府就相继出台了各项政策，采用金融、税收等多种手段来控制部分城市房价增涨过快的趋势，虽然在此期间调控政策偶尔会有所放松，但保障住房的刚性需求、控制投机性购房、稳定房价一直是政策调控的主基调。征收房产税将提高房屋所有人保有房屋的成本，因而能在一定程度之上遏制房价增长过快的趋势，实现房价平稳软着陆。

1.2 增加政府财政收入

房产税属于财产税，是地方政府财政收入的来源，征收房产税可以增加政府财产税收。但由于目前我国房产税主要是以营利性房产为征税对象（上海、重庆除外），比例过小，因此无法确立房产税在地方政府财政收入上的主体地位，这必将影响到地方政府征税管理的积极性。通过房产税改革，增加政府财政收入，提高政府对房价调控的主动性，反过来又能够更好地保障房地产市场的发展。

1.3 实现社会公平

科学的房产税改革，能够实现对房地产价格的有效调控，让房价趋于平衡，回归正常市场价格，保障人们对住房的刚性需求。提高部分拥有多套房产或高档住房所有人的房产税赋，减免一般自住房人的房产税，是确保实现社会公平的一种手段，能够在一定程度上调节贫富差距。可见，房产税改革，对于稳定房价、调节社会财富分配、实现社会公平、保证社会的稳定有着相当重要的作用，有必要稳步推进房产税改革。

2 我国房产税制存在的缺陷

2011年，我国以上海和重庆为试点，对个人非营利性房产征收房产税，改变了自1986年以来仅针对营利性房屋征税的局面。

上海主要针对增量房征税，而重庆主要以高档住房和别墅为征税对象，税率亦各有不同。虽然从目前来看，两个地区的试点均未有显著成效，但并非毫无意义，至少让我们看到了我国房产税制改革中存在的一些问题。

2.1 征税范围过窄

我国房产税征税范围仅限于营利性房屋，试点地区也只针对部分城市居民的住房，即增量房或高档住房，课税对象过于狭窄。而且忽略了整个农村个人住房，因而无法通过征收房产税的手段达到调控房价、增加税收以及实现社会公平的目的。

2.2 计税依据不科学

房产税为保有税，而非交易税，但计税依据却是以交易的价值作为计税依据，明显不科学。当前我国房产税有两类计税依据，一是房屋租金收入，二是房产交易价格扣减一定比例。但房屋租金缺少必要的监管，征收房产税难度大，而房产交易价格随着时间变化，特别是随着房价不停攀升，根本无法体现房产当时的真实市场价格，以此计税不合理，需要重新考量房产税的计税依据。

2.3 税率比例太单一

房产税税率比例过于单一，没有针对具体的房产情况采用不同的税率，无法平衡贫富差距。只有根据不同房产所有人的具体情况，区分是刚性需求还是投资目的拥有房产，辨明是改善性住房还是投机性购房，以此确定不同的税率，才能真正实现社会的公平。过窄的课税对象，不科学的计税依据，单一的税率比例，是我国房产税改革试点不成功的几个重要因素，当前试点的经验无法在全国范围内推广，是因为没有达到对房价的有效调控。

3 英国房产税制的经验借鉴

英国是房产税征收的起源地，经过20多年的房产税制改革，形成了一套完整、高效的征收体系，实现了对房产价格的有效调控。因此，研究英国房产税制对我国房产税改革有积极的作用。

3.1 征税范围广

英国房产税的征税范围相当广，其针对所有居民住宅，并未区分城市或农村，尽可能地将全部类型的房地产都纳入征税范围。当然由于英国土地可以为私人所有，所以不但房屋需要纳税，同时土地也一样需要纳税，政府可以有效全面的对房产税进行监管。

3.2 浮动起征点

由于房产价格是浮动的，且基本上呈现出上升的趋势，固定不变的起征点无法很好地体现税收对房地产价格的调控，因此英国采用浮动起征点的做法，以减少低价购房者的纳税负担，控制奢侈房的销售。英国房产税的起征点是根据首次购房者购房的均价调整的，尽量确保首次购房者能够在免税或缴纳很少税赋的情况下买到自住房屋，以减轻低收入者的购房压力，保障住房的刚性需求。

3.3 多级超额累进计税

2014年以后，英国的房产税改用多级超额累进计税形式，对房价采用分级形式课以不同的税率。通过六级超额累进计税制，英國政府将房产税的负担转嫁给高价房的拥有者，增强房屋刚性需求者的购房信心，遏制房产投机心理，达到平稳房价的目的。可见，英国房产税征收范围广，根据首次购房的房屋均价确定浮动起征点，并采用多级超额累计税的方式，实现了对房价的有效控制，形成了一套效果明显的房产税制，值得我们认真学习。

4 我国房产税改革的思考

房产税改革关乎百姓的切身利益，在借鉴国外先进经验的同时，也要结合我国同情，以保障我国房地产市场的健康发展。

4.1 扩大征税范围

尽量扩大房产税的征税范围，将城市和农村个人住房均纳入征税范围，但由于我国土地所有权与英国不同，在考量房产税征税范围的时候应有所不同。我国土地所有权归国家或集体所有，在该土地上建造房屋时需要缴纳土地出让金，即政府将土地使用权出让给土地使用人一次性收取费用。有人认为缴纳了土地出让金，再对该土地上的房产征税属于重复课税，实则不然。首先，土地使用权亦是用益物权，是有价值可交易的，将其作为课税对象并无不妥。其次，从性质上来看，土地出让金也不具有完全的税收性质，更像是租金，若将其视为租金，则征收房产税也不能认为是重复课税了。城市和农村个人住房均作为课税对象，也不意味着对他们采用同一套标准和方法。因为城市用地和农村用地的使用权分属于国家和集体，所以对二者进行征税时需要区别对待，以减轻农村住房的负担和压力。

4.2 合理确定计税依据

合理确定计税依据，并根据房价调整房产税起征点。我国房产税目前以房屋租金或交易价格做为计税依据，明显不符合保有税的特点，需要改变计税依据。

4.2.1 以市场评估价做为税基

由于我国房价持续上涨，以房屋交易时的价格做为税基往往无法达到调控房价的作用，依当时的市场评估价则更为合理，可以市场评估价为税基，乘以适当的比例。有人担心我国房价泡沫过大，房价过高，以市场评估价为税基会增加房屋所有人纳税负担，影响低收入者的购房能力，这种担心是多余的。因为可以通过适当的税收减免政策以减少刚性需求购房者的纳税负担，将其转嫁给投机性或高档住房所有人，以控制房屋价格的虚高增长。

4.2.2 确定浮动的起征点

房屋是人们生活的必需品，固定的起征点无法保障房价上涨后自住房屋所有人的利益，可以借鉴英国的作法，采用浮动起征点征收房产税。英国除伦敦之外，其他各地区房价差距不大，因此英国政府设定全国统一房产税税阶。我国各地房价差距极大，若采用统一房产税起征点显失公平，可以根据各地房价的不同确定不同的起征点，不必采用一刀切的模式。可授权各地政府根据本地首套购房的房屋均价来确定房产税起征点，尽量保证首套房屋所有者免交房产税或交极少的房产税。

4.3 优化计税制

优化计税制，是我国在房产税改革过程中特别重要的一步。只有减免了刚性需求住房人的纳税负担，防范多套房产所有人逃避纳税义务，加重高档住房人的税赋，才能真正实现房产税改革的目的。

4.3.1 确定房产税面积扣减方案

房产税改革重点要保障刚性需求购房人的利益，因此计税时应优化房产税面积扣减方案。可以以人均居住面积扣减方案为主，家庭面积扣减方案为补充的扣减优惠政策，即一般情况下扣减面积以人均面积作为基数，乘以家庭成员人数作为房产税的扣减面积，但应根据各地房地产市场状况的不同设置家庭扣减面积的上限和下限，通过设置家庭扣减面积的上下限以保障税收的公平。

4.3.2 多套房产统一计税

全国统一的不动产登记信息管理基础平台日前已实现全面联网，为摸清我国房地产市场提供了必要的条件，也有利于建立长效的房产税征收机制，因此可以对纳税人所享有的多套房屋统一计税。由于多套房产所有人房产所在地有可能不同，加之各地房产税起征点和扣减面积各不相同，则需要多地统一协调。可以按照首套住房所在地的税收政策，也可以按房屋所人常住地的税收政策征收房产税。

4.3.3 实行多级超额累进计税制

英国的多级超额累进计税制，是我国在房产税改革中可以重点借鉴的一点。类似于个人所得税的累进税制，根据房产评估价值分级，确定不同级别采用不同计税比例，级别越高则税率越高，这既降低了自住房所有人的税收负担，又大大提高了高档房屋和别墅的保有成本，能够平衡贫富差距，同时也能够增加房产税的税收收入。

今年两会中对房地产税的提法是“稳步推进”，可见并不会存短期内出台相关法律，房产税的征收不是简单的打压房地产市场，而是利用税收手段保障房地产市场的健康发展。因此，房产税改革，应该是以保障居民基本住房为主，提高投资性住房以及高档住房成本为补充。

参考文献：

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