我国绿色住宅发展研究综述

文/刘乐章 顾杰

一、引言

在为我国经济的快速发展作出巨大贡献的同时，建筑业作为一个典型的高耗能、高污染行业，对我国的生态环境也带来了较大的负面影响。中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告（2017年）》显示，2015年中国建筑能源消费总量占全国能源消费总量的20%。同时，报告还指出，房屋建筑在全寿命周期中，消费了全国1/3的钢材、60%-70%的水泥、1/3的城市建设用地、1/3的城市用水、40%-50%的能源，对能源、资源、环境影响巨大。党的十九大报告全面阐述了加快生态文明体制改革、推进绿色发展、建设美丽中国的战略部署，建筑领域的绿色低碳发展是推动生态文明建设、实现美丽中国目标的重要战略措施。住宅与人们的生活息息相关，承载了人民对健康舒适的美好居住空间的向往。在新时代下，人们对美好生活的需要要求建筑业需采用更加绿色、环保的技术，提供更加健康、舒适、高效的居住空间。

绿色住宅作为绿色建筑的重要组成部分，在全生命周期中能够有效节约能耗，保护生态环境，提升居住者的满意度。因此，发展绿色住宅是实现建筑业可持续发展的重要途径。在能源危机和环境问题日益恶化的现实背景下，政府与公众开始逐渐意识到推广绿色住宅的重要性，绿色住宅的相关问题也成为近年来学术界的研究热点。本文通过梳理与分析近年学术界关于“绿色住宅”的相关文献和成果，围绕绿色住宅的概念界定、国内绿色住宅相关政策和实践情况、国内绿色住宅研究的主要内容与进展三个方面展开论述，以期为后续的研究提供理论支持。

二、绿色住宅的概念界定

绿色住宅作为具有居住功能的一类绿色建筑，在目前的研究成果中，一般不作为单独的概念提出。多数学者借鉴绿色建筑的定义对其概念进行界定。20世纪60年代，美国建筑师Paolo Soleri提出“生态建筑”一词，其考虑了建筑的环境保护问题，在建筑学中引入了生态理论，绿色建筑的理念便起源于此。1969年，英国著名园林设计师Ian Mc Harg的著作《设计结合自然》传递了自然与建筑和谐统一的设计理念，也标志着生态建筑学正式诞生。2014年，我国住房和城乡建设部颁布的《绿色建筑评价标准》中将绿色建筑定义为：“在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑”。

目前，国内对绿色住宅的概念还未形成统一的定义。许多学者根据自身的研究视角对绿色住宅的概念加以界定。郭斌等（2018）认为绿色住宅是将舒适、低耗、无害的理念贯穿于项目规划设计、施工建设、运营管理及最终拆除阶段，且各项技术指标达到相关要求的住宅建筑。林毅等（2017）认为绿色住宅是根据住宅建筑周围的自然、社会环境，综合运用生态学、人体工程学及建筑学的基本原理以及现代科技手段，合理安排、组织住宅建筑内外空间与系统内其他相关因素之间的关系，使其成为一个“综合用能，多能转换，立体用地，自然空调，立体绿化，生态平衡，弘扬文脉，素质培养，持续发展，美感卫生实用”的住宅。连彩燕（2016）认为绿色住宅以可持续发展理论为基础，以人与自然和谐共存为原则，根据当时当地的自然环境与资源状况，运用绿色科学技术，合理安排住宅建筑系统与周边环境的关系，尽可能地建设资源节约型、环境保护型、健康舒适型住宅建筑，实现人类、自然、社会和谐共存与友好发展。马静等（2014）把绿色住宅定义为以可持续发展理念为指导，进行合理的规划设计，最有效地利用资源，最低限度地影响环境，同时也为居住者提供健康、舒适、安全的空间，达到自然、建筑、人三者之间的和谐统一，使环境、经济、社会效益达到最大化，使人们在优雅的环境中得到满足的居住载体。

综合考虑国内学者的观点，本文将绿色住宅定义为：运用绿色技术，在全生命周期中最大程度地节约能源和资源，保护环境，降低对周围环境的影响，同时为居住者提供健康舒适的居住空间。该类建筑具备良好的居住功能，是一种实现建筑与自然和谐共生的绿色建筑形式。

三、国内绿色住宅相关政策和实践情况

（一）国内相关政策

相较国外，我国绿色住宅的发展起步较晚。20世纪90年代，绿色建筑概念开始进入中国，2001年中国房地产协会首先提出绿色住宅概念。同年，建设部颁布《绿色生态住宅小区建设要点与技术指导》。2004年，建设部设立“全国绿色建筑创新奖”，《全国绿色建筑创新奖管理办法》颁布实施，这标志着我国绿色建筑发展进入全面发展时期。随着我国城镇化进程的不断加快，能源危机和环境污染问题愈加严峻，我国政府高度重视建筑节能减排工作，不断推动绿色建筑快速发展。自2006年颁布实施《绿色建筑评价标准》至今，一系列政策相继出台，如表1所示。

表1 我国绿色住宅相关的政策

（二）国内实践情况

随着我国各级政府不断出台激励政策推动绿色建筑发展，我国有绿色标识的建筑数量增长迅速，从2008年4月我国正式实施绿色建筑评价标识制度以来，截至2016年12月底，全国获得绿色建筑评价标识的建筑项目数量累计达到7235个，建筑面积已超过8亿平方米，标识项目数量和建筑面积年均增速分别达到117%和157%（见图1、图2），可见我国绿色建筑的总体发展速度较快。由图3可知，按照标识星级统计，目前我国绿色建筑以低星级为主，三星级项目仅占11%。可见，我国绿色住宅品质较低，绿色建筑科技水平还需进一步提升。按标识阶段统计，目前我国获得设计标识的项目数量较多，绿色建筑运行标识项目还相对较少，仅占建筑项目总量的约5%。可见，当前我国绿色建筑的发展呈现重设计轻运行的态势，相关部门需重视绿色建筑的实际开发与运营情况。

图1 2008-2016年全国绿色建筑评价标识项目累计数量

图2 2008-2016年全国绿色建筑累计面积

图3 截至2016年底全国绿色建筑评价标识星级及标识阶段分布

四、国内绿色住宅研究的主要内容与进展

（一）绿色住宅的发展状况及制约因素研究

我国绿色住宅发展起步虽晚，但发展速度较快。然而，在发展过程中存在着很多问题制约着绿色住宅的推广。目前，国内不少学者对我国绿色住宅发展现状进行了分析，研究其发展的制约因素，并从政策体制建设等角度提出了相应的对策建议。

韩莹莹等（2017）通过专家访谈建立了绿色建筑发展制约因素的ISM解释结构模型，分析了重庆市绿色建筑推广的制约因素，挖掘出政府与民众薄弱的绿色意识和绿色理念是制约绿色建筑推广的中层原因，政府的相关激励、监督政策不完善以及推广力度不足是深层原因。林毅等（2017）通过对我国绿色住宅的发展现状进行分析，指出推行绿色住宅的障碍主要是对绿色住宅的认识度有限、绿色住宅的成本较高、绿色住宅的实用性较差和政策监管体制不健全等。王艾明（2015）分析了我国绿色住宅的现状及存在的问题，对于房地产开发商顺应绿色建筑趋势、探究战略选择，具有一定的借鉴意义。秦旋等（2015）以泉州市某房地产开发企业为样本，采取专家访谈与文献阅读相结合的方法，从技术、成本、制度、社会四个方面辨识出制约泉州地区发展绿色建筑的17个因素，并运用主成分分析法对问卷数据进行分析，提取出6个关键因素。董丛（2013）从绿色住宅开发因素、政策体制因素和市场因素三方面分析目前我国推行绿色住宅存在的问题，并阐释了政府、企业、消费者等市场主体在推进绿色住宅发展进程中应发挥的作用。冯玉冰（2013）对房地产企业开发绿色住宅的现状进行描述，发现绿色住宅开发存在的问题，并提出相应的对策建议，其认为绿色住宅应当成为未来住宅开发的主流。

（二）绿色住宅评价体系研究

2006年，在借鉴国际先进经验的基础上，结合我国的实际国情，我国第一部多目标、多层次的绿色建筑综合评价标准出台。全国各地也分别制定了绿色建筑评价标准以指导绿色住宅的建设与发展。绿色住宅评价是一项复杂的系统工程，随着绿色住宅的快速发展，绿色住宅评价体系也需不断更新完善。国内许多学者在绿色住宅评价体系的建设与完善方面作了很多积极有益的探索。

何昆瑜等（2018）将DEMATEL-ANP方法与模糊综合评价法相结合，建立了绿色住宅物业管理评价模型，对绿色住宅项目进行评级，旨在提升绿色住宅物业管理水平，促进绿色建筑可持续发展。申莉楠（2017）从绿色住宅建筑的投资者与消费者的角度出发，对其进行经济性评价，运用工程经济学相关理论进行分析，计算得出绿色住宅建筑可以为其投资者和消费者带来的经济收益。李惠玲等（2016）从7个方面建立了32个绿色住宅建筑评价指标，并将层次分析法与模糊数学法相结合，构建出绿色住宅建筑评价模型，并结合具体项目展开应用与分析。徐友全等（2014）从资源节约、环境质量和运营管理三个方面建立了基于全寿命周期的绿色住宅评估体系，分析不同寿命周期阶段评价指标的重要性，并运用改进的多层次模糊综合评价法对住宅绿色等级进行评价。满金萍（2013）从全寿命周期的角度建立了绿色建筑住宅的模糊综合评价模型，并对江苏地区某绿色住宅进行了评价，提出在实际评价中需考虑各地域气候、经济及社会情况。燕军委（2012）在深入比较研究国内外各种有关绿色建筑的评价模式后，提出在我国《绿色建筑评价标准》基础上增加关于经济性与社会性的评价指标。伍文艳（2012）把生态足迹方法应用到城市绿色住宅小区的评价中，将城市住宅小区作为一个整体系统，构建了城市绿色住宅小区生态足迹评价方法的动态控制模型，进而建立了城市住宅小区生态足迹指标体系。刘玲霞（2010）针对国外内典型的绿色住宅评价体系在评价目标、评价指标构成、评价结果三方面进行了详细的阐述与比较分析，为我国绿色住宅评价体系的发展与完善带来了启示与借鉴。

（三）消费者绿色住宅购买行为研究

绿色住宅兼顾节能环保与提升居住满意度的特点，是未来房地产业的发展方向。然而，目前由于其造价高、售价贵等原因，消费者的认可度尚十分有限。国内许多学者对消费者绿色住宅购买行为进行研究，分析其影响因素，这有助于政府及开发企业掌握市场需求，引导消费者合理选择绿色住宅，从而推动我国绿色住宅的发展。

国内学者大多采用定性分析方法研究消费者绿色住宅购买行为。苍靖（2003）在探讨绿色住宅潜在价值的基础上，对绿色住宅的潜在需求、绿色住宅消费需求主体的结构等方面进行了初步分析，得出高收入阶层和中高收入家庭是我国绿色住宅的现时消费主体和潜在需求主体。彭芳（2008）根据绿色住宅消费主体的绿色消费意识水平和消费行为的模式差异将其分为“浅”“中”“深”三类，指出房地产企业应根据不同类型的消费者实施相应举措并引导其进行消费选择。邵继红等（2010）分析了绿色住宅兴起的原因，归纳总结了消费者绿色住宅消费的心理与行为特点，并提出了绿色住宅的营销对策。

随着绿色住宅的不断发展，国内一些学者开始从微观角度采用定量分析方法研究消费者绿色住宅购买行为的影响因素，其中的主要影响因素包括以下三个方面：

一是绿色住宅的产品特征因素。绿色住宅的产品特征是住宅购买者最关注的因素。李佳桐（2015）从开发商开发决策和消费者消费决策两个角度设计调查问卷，以北京市房地产公司相关人员和北京市城镇居民为实证研究对象进行分析，发现绿色住宅产品质量/性能因素同时正向作用于开发商的开发决策与消费者的购买决策。闻晓军等（2012）通过实证研究发现，绿色住宅的室内环境和能源结构方面的产品特性对消费者绿色住宅消费选择具有显著影响，提出绿色地产首先应当致力于体现住宅居住价值中的绿色特征，同时通过绿色技术降低住宅的使用成本，选址应当集中在城区，在户型设计方面也应以中小型为主。

二是个人特征因素。在个人特征因素与绿色住宅消费行为的关系研究方面，国内学者的研究结论并不一致。张莉等（2015）通过问卷调查的方式，利用 logistic 模型与多元线性回归模型分别得到影响居民购买绿色住宅和绿色住宅支付意愿的主要因素与特征，发现消费者对绿色住宅的购买与支付意愿主要受到家庭收入、教育程度和职业特征的影响。闻晓军等（2012）选取14个绿色住宅项目作为统计样本，应用probit模型研究发现，消费者的家庭人口数量、居住区域和职业等文化资本以及收入、年龄等生命周期特征是影响消费者购买绿色地产的关键影响因素。而刘勇等（2017）通过实证研究发现个人特征（性别、年龄、教育程度、家庭收入）对绿色住宅购买意愿没有影响。

三是认知程度及主观心理因素。认知过程是消费者购买行为的前提，消费者的认知程度和主观心理因素与绿色住宅购买行为之间有显著相关性。薛文婕（2017）以西安市为例构建结构方程模型，研究发现绿色住宅认知、环保习惯、居住态度均与绿色住宅消费行为意向有显著的正相关关系。李小娜（2016）通过实证研究发现产品知识对购买态度具有直接正向影响，消费者对绿色住宅产品了解越清晰，越易形成积极的购买态度。钟希翠（2017）通过问卷调查作实证研究发现，消费者心理因素除直接影响绿色住宅购买意向外，还可以通过影响消费者体验而间接影响绿色住宅购买意向。

五、文献总结与述评

在能源危机和生态环境日益恶化的现实背景下，绿色住房的建设逐步得到政府和公众的关注，成为未来房地产业的发展方向。本文通过梳理和分析近年来学术界关于绿色住宅的相关文献与成果，围绕绿色住宅的概念界定、国内绿色住宅相关政策和实践情况、国内绿色住宅研究的主要内容与进展三个方面展开论述。由于我国绿色住宅发展起步较晚，目前国内对绿色住宅的概念还未形成统一的定义，许多学者只是根据自己的研究视角对绿色住宅的概念加以界定。随着我国各级政府不断出台激励政策推动绿色建筑发展，我国获得绿色标识的建筑数量正在快速增加。然而，目前国内绿色建筑仍以低星级为主，绿色建筑运行标识项目还相对较少。由此可见，绿色住宅品质有限，发展呈现重设计轻运行的态势，因此相关部门需重视绿色建筑的实际开发与运营情况。当前，国内学者对绿色住宅的研究主要集中在三个方面：绿色住宅的发展状况及制约因素研究、绿色住宅评价体系研究和消费者绿色住宅购买行为研究。在理论研究上，虽然当下已经取得了丰硕的成果，但仍存在一些不足之处。一是目前相关研究大多是基于宏观层面的定性分析，关于消费者的微观层面研究以及定量分析还需进一步深入与完善；二是基于各参与方视角的绿色住宅研究仍需加强，需综合考虑各市场经济主体的作用，为我国加快发展绿色住宅提供更加有效的对策建议；三是绿色住宅评价指标体系及定量模型研究有待完善；四是在绿色住宅购买行为研究方面，多数学者目前是以整个消费群体为研究对象，在今后的研究中需对消费群体进行细分，以便政府和企业更准确地把握市场需求，更有针对性地采取相应措施推动绿色住宅的发展。