龙湖抢滩长租公寓 经营性现金流或承压

胡嘉琦 朱耘

案例一模式：混合模式，轻资产、重资产、二房东模式均涵盖

轰轰烈烈发展的长租公寓，由于盈利问题仍未解决，持续亏损，2019年变得有些沉寂，行业洗牌或将到来。

“到2020年，长租公寓租金收入将达到20亿元，进入行业前三名。”这是此前龙湖集团对于长租公寓的寄望。近日克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》，龙湖冠寓以拓展规模11万间排名第二，但不及万科泊寓23万间的一半。

据年报数据显示，2018年，冠寓已开业项目租金收入4.27亿元，据2020年末仅有不到2年的时间，对于龙湖集团而言，完成此前租金收入达到20亿是否存在压力？

而据龙湖集团2018年年报显示，目前，长租公寓已成为公司主航道业务之一，未来将继续有计划地持续投入。报告期内显示，冠寓已开业5.3万余间，冠寓已开业项目整体出租率为80%。其中，开业超过6个月的项目出租率为85%，开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业三个月以内的入住率则只有38.7%。

彼时，2018年，龙湖将名字从“龙湖地产”变更为“龙湖集团”，主航道业务定义为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务，“去地产化”意图明显。然而，新业务的表现却不及预期。

出租率不高

近日，《商学院》记者走访了龙湖冠寓北京亚运村店，该店位于北京地铁15号线关庄站附近，周边并没有因为毗邻关庄地铁站而繁华起来，四周多为建筑工地，记者进入店内仍旧能听到屋外嘈杂的施工声。

据了解，龙湖冠寓亚运村店共有300间，现已有179间左右租出，而负责租赁的工作人员就多达6位。一位工作人员向《商学院》记者表示，因为负责此项目的人员较多，因此想要完成业绩并不容易。工作人员带记者参观了该店的一楼及七楼，记者发现，电梯里有甲醛除尘袋和浓重的装修味道，据工作人员向记者解释，由于电梯是后装的，所以有一些装修的味道还未散尽。记者随工作人员来到7层发现依旧有装修过后未散尽的味道及很多空置的房间还未租出。据工作人员称，“7层最近刚对外开放，可以实行租赁。”

据龙湖集团冠寓工作人员向《商学院》记者表示，自今年4月开业的亚运村店入住率不到60%，龙湖冠寓北京亚运村店基本属于赔钱经营，由于房屋的成本均价已经高达5300元，而出租的房屋的价格多在5200元-5400元之間，因此收入并不能覆盖成本。龙湖集团赔钱运营长租公寓的原因是什么？对于长租公寓未来有怎样的规划？

对此，《商学院》记者向龙湖集团发出采访提纲，龙湖方面回复称：长租公寓的出租率营收是一个动态过程，并不是一锤子买卖，北京亚运村关庄店于2019年4月底开业，目前还处于项目新开业的销售爬坡期，招租进度在计划范围，“属于赔钱经营”的说法不准确也不专业。

龙湖冠寓门店入住率不高、赔钱经营的商业模式说明其对成本把控不到位，龙湖集团应认识到相关的经营风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，龙湖冠寓门店入住率不高、赔钱经营的商业模式说明其对成本把控不到位，龙湖集团应认识到相关的经营风险。这其实也不单是个别房企的问题，很多房企做长租公寓，可能都要经历此类模式。实际上很多长租公寓因为包括装修等成本还是很高的，所以成本往往侵蚀了盈利机会。

“对于冠寓入住率低的情况，说明对地产企业而言，发力长租公寓存在很大的压力，由于租赁市场相对更为自由，很多消费需求与此类房源不匹配是其发展的症结所在。”严跃进认为。

房企做长租公寓，规模效应是必须的，长租社区至少1000套房源以上，才能产生额外的商业消费氛围。在他看来，长租公寓应“轻”“重”结合，重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差；轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效，单纯的运营风险太大。严跃进分析称。

自如项目负责人此前在接受媒体采访时表示，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。而业内观点认为，长租公寓只有出租率达到95%才有可能盈利。

资深房地产评论人、香港保荐人黄立冲认为，长租公寓对于地产商而言绝对是战略陷阱，地产商做长租公寓会导致经营性现金流越来越差，也会出现亏损现象。此外，龙湖已有的商业地产业务本身已经是消耗大量现金流的业态。

资金挑战

随着长租公寓市场规模扩大、房源供给提速、参与主体多元化、产品类型多样化，长租公寓的发展进入快车道，然而与百花齐放并存的是，长租公寓的盈利模式一直是困扰参与者的核心问题。

据了解，龙湖冠寓在北京的项目多属于“二房东”的模式而非自持物业，而此种模式对于企业而言意味着承担空置率过高的风险。

据了解，目前冠寓已获取房源70%以上为轻、中资产。 龙湖集团CEO邵明晓指出，中资产模式租期在10年到20年左右，龙湖承租后，通过装修提升再出租，从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%-15%。但是要保证房屋租住率达到一定比例后才能实现收入。

对此，戴德梁行在《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》中提出，对于目前最为普遍的“二房东”模式来说，租金差是主要收入来源，此外还有管理费、增值服务费等收入项目，于“二房东”而言，长租公寓项目前期需要承担收房成本、装修费用。

据克而瑞数据显示，截至2019年上半年，冠寓拓展规模11万间，开业规模6.2万间，龙湖集团在快速 “抢滩”市场份额时，不断扩张对企业资金提出巨大挑战。