保守者龙湖的反攻术

龚小锋

龙湖地产一直以稳健著称，甚至被业内认为有些保守。龙湖集团董事长吴亚军此前也坦言，目前龙湖处于一个舒服的规模，未来仍将按照公司自己步骤，坚持有质量的健康增长。

不过，在上半年取得不错的业绩之后，龙湖似乎开始不甘于过分保守的增长。近期，龙湖高调宣布上调销售目标21%至750亿元。这样的目标对于其他房企或许并不让人惊讶，但对于销售较为保守的龙湖，却绝对是一件值得注意的事。

这是近几年龙湖较大幅度的一次上调销售目标，近几年，龙湖不过维持10%左右的增长，这意味着龙湖在今年提高了一倍的增速。其背后，是龙湖去年开始重点布局一二线城市的战略收效，以及商业地产收入的大幅提高，并开启了多条新的商业产品线。

上调全年销售目标21%

龙湖在今年中期业绩会上宣布，公司全年销售目标由原来的620亿元，上调21%至750亿元，并增加全年供货量由原来的1100亿元至1250亿元。

龙湖近几年发展较为保守，年均增长幅度为10%上下。龙湖2013年、2014年和2015年合同销售额分别为481.2亿元、490.5亿元、545.4亿元，也就是说，其2014年和2015年同比增长分别为2%和11.2%

2016年年初对外发布目标则是620亿元，也就是龙湖原定增长维持在13%上下。这意味着，龙湖今年的销售业绩要达到往年接近两倍增幅。

龙湖上调销售目标，并非没有现实中的销售业绩作为支撑，2016年过去一半多，龙湖的销售额已经达到接近400亿元，首7月已完成全年销售目标的72.64%。

根据龙湖发布的数据，上半年公司实现合同销售额385.9亿元，较去年同期增长78.4%。

多家评级机构似乎也注意到了这一现象。穆迪对于中国房地产一保持较为审慎的态度，2016年以来穆迪对房企的评级调整主要是以下调为主，被穆迪提升评级展望的，龙湖地产是今年的第一个。

龙湖近几年第一次如此高调宣布上调销售目标，其实正反映出龙湖对市场的看好。在本轮房地产市场大涨之际，龙湖重仓一二线城市的策略开始起效，这使得龙湖棋至中盘，开始表现出对业绩的信心。

在龙湖的销售结构中，96%的贡献来自一、二线城市。其中在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的签约额占比，分别为48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。

今年，龙湖北京多个豪宅项目开始发力。西宸原著在入市一年多的时间里取得了60亿元的业绩，尤其是今年六七两个月的时间，销售金额达10个亿。而其高总价，也支撑了北京区域的业绩增长，目前，龙湖西宸原著价格从2100万元/套到6000万元/套不等。

另外，龙湖备受关注的孙河地王项目也已经入市。此前，孙河新地王项目龙湖景粼原著的示范区及售楼处开放，据项目负责人表示，开放单周就有超过1000人到访。

龙湖和首开合作的另一项目也已经入市。8月10日，位于北京大兴瀛海板块的首开龙湖天琅发布新品。据悉，新品元墅首期开盘价格预计在1000万元以内，双拼别墅单套最高售价预计突破5000万元。

除了北京，龙湖在南京、苏州等二线城市项目也销售大好。如龙湖位于苏州的狮山原著项目，此前开盘两小时就宣告售罄，上半年单项目合同销售金额高达29.3亿元；南京春江骊城也是如此，开盘2小时销售18亿元，上半年销售收获25亿元的销售金额。

按照龙湖的规划，其已经将全年供货量由原来的1100亿元上调至1250亿元，这意味着龙湖在下半年还将有多个项目入市。仅从8月来看，龙湖全国范围内推盘节奏将进一步加快，纯新盘沈阳西府原著、老项目重庆天琅、南京春江郦城，杭州武林九里等也将推出新货。而在广佛地区，广州的天宸原著近期也将推新。

重仓一二线城市

龙湖高调上调业绩，从拿地举动上或许能窥探一二。

上半年龙湖获取16宗优质土地，都集中于一二线重点城市。上述16宗土地，总建筑面积574万平方米。其中，60.8%位于环渤海区域，29.2%位于西部地区，10%位于长三角地区。

至此，龙湖地产的城市覆盖数25个，项目获取的区位更趋向城市中心区。

以目前不少房企8个月的高周转周期来看，这些重点城市核心区项目一旦入市，还将为龙湖贡献更大的业绩。

还值得一提的是，由于一二线城市地价大涨，龙湖通过合作策略、二级市场收购等方式合理控制投入与成本。通过各方面成本控制，龙湖上半年土地储备平均成本每平方米3507元，为当期签约单价的23.2%。

不过，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓透露，“龙湖并没有特别成立并购部门，只是在目前的投资体系里，加大了对并购能力的培育。现在还不完全是最好的并购机会，但我们要为此做准备。”

据记者不完全统计，龙湖2015年内共拿地23宗地，而今才年过半数，龙湖拿地已然有16宗之多，不难看出龙湖的反攻势头之猛烈。

今年大幅提高业绩的背后，龙湖仍然没有追求高溢价土地。从业绩会上可以看出，在近半年的土地拓展中，频繁创纪录的地价让龙湖有些“望而生畏”。邵明晓多次在业绩会上强调“不会去追逐特别高的地价”，而是“以频率换概率”。

据邵明晓透露，包括北京、上海等热点城市，“每块地龙湖都会去看，投资团队很辛苦，去年北京公司看了150个项目，上了将近50次会，最后拿了8块。这就是以频率换概率。”

在龙湖地产的中期业绩发布会上，邵明晓被媒体提问，“今天的上海地王，龙湖被认为不敢拿？”

邵明晓回答称，“龙湖也参与了，但最终超出了我们授权的价格。到这种高价位时，我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的，（我们）胆子有些小……龙湖讲究稳健，原则是有回款的签约、有利润的增长，公司稳健增长放在第一位。”

邵明晓坦陈，“现在对三四线城市，尤其中西部，还是非常谨慎的，龙湖依然聚焦在一、二线城市。还是那句话，我们不会为进入一个城市去盲目追高地价，这也是龙湖的一贯风格。”

多个商业业态并举

龙湖近几年商业地产租金收入大幅增加，为其提高业绩增加不少底气。2016年上半年龙湖不含税租金收入为8.8亿元（含税收入为9.2亿元），同比增加33.9%，整体出租率达96%。

对于未来商业地产的发展，龙湖集团商业地产部总经理李楠此前告诉记者，龙湖每年都有一定的租金目标，今年商业收益要达到20亿元，明年是25亿-30亿元，2020年收益目标为50亿元。

也就是说，龙湖上半年已经完成20亿元商业目标接近一半，按照这样的速度，龙湖今年商业租金收入可期。

为了让商业地产更加绽放光彩，龙湖近几年以集团年销售回款的10%为上限用作商业投资，每年新开业商场2-3个，希望用数年的时间将商业项目的利润做到集团总利润20%以上。按照这个设定，未来龙湖的商业地产租金收入必须达到百亿规模。

作为龙湖商业的绝对主力，上半年天街系出租率高达96.9%，并以超7.5亿元的租金收入占集团物业投资收益百分比的85.2%。

龙湖天街的数量也在不断增加，几年时间里，龙湖的投资类物业的营业收入从2011年的4亿元增长至2015年的14亿元，其中，在2015年底已开业9个天街，为公司带来约12.1亿元的营业收入，这些天街项目的营业收入占到公司全部持有型物业的85%。

今年，龙湖北京大兴天街正式开业，开业三天，累积客流超过40万，累积销售达到2300万元。这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是龙湖在北京的第二个“天街”项目，也是龙湖集团持有的第18座开业商场。

李楠透露，加上即将面世的重庆和上海虹桥天街，今年年底龙湖天街项目将达到20个。

龙湖天街还在继续开疆拓土。8月24日，龙湖以总价25亿元竞得上海市闵行区一地块。从龙湖内部人士获悉，未来该地块将是龙湖继虹桥天街、北城天街之后，在上海打造的第三座天街产品。

商业的利润，尤其是天街的沉淀，未来将成为龙湖利润持续稳定增长的蓄水池。而龙湖又在此基础上增推业态，多方水源注入龙湖商业蓄水池。

8月17日，在业绩发布会上，龙湖正式宣布进军长租公寓和联合办公领域，推出创新业务板块的两个品牌——长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”

租赁市场一直以来都隐藏着巨大的商机。此前有业内人士提及，目前有2.5亿流动人口，每年有700多万应届毕业生。不过，龙湖版长租公寓的具体模式尚未流出，但吴亚军已为其划定未来三年的发展目标，龙湖要争取在三年内做到长租公寓300处。

与长租公寓尚未披露具体的模式不同，龙湖在联合办公业务上已披露的发展思路十分清晰。

据龙湖方面介绍，龙湖的联合办公品牌“一展空间”，不同于很多纯写字楼联合办公品牌，是定位于商业综合体中的联合办公空间，一体化集成办公、零售、餐饮等综合服务功能。

按照龙湖的规划，到今年年底，将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等一展空间项目。

龙湖在商业地产上的提升，能否帮助集团实现漂亮的反攻，对此，邵明晓表示，实现2020年50亿元商业租金收入的目标，对其而言应该是“比较容易的”。