房地产企业破产重整相关实务问题研究

赵丽平 王俊杰

摘 要 当前，国家致力于房地产业宏观经济政策调整工作，有效管控房地产业发展盲目过热的问题。在这种大环境下，不可避免地导致一些实力不济的房地产企业消亡与重整。房地产企业破产重整符合我国社会注意市场经济发展规律，也能够最大化地保护各利益关系人，更可以促进房地产行业地健康发展。对房地产企业破产重整的相关实务问题展开研究，具有非常重要的现实意义。

关键词 房地产 破产重整 购房者

作者简介：赵丽平，河北燕赵众诚律师事务所，一级律师;王俊杰，河北燕赵众诚律师事务所，律师。

中图分类号：D922.29                                                     文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.03.037

一、房地产企业破产重整制度应用的必然性

2018年，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。在政府宏观调控的影响下，很多房地产企业的发展受到了影响。同时，在金融形势去杠杆的大环境下，较多沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的房企在资金面上也出现了明显问题。据蓝鲸房产报道称，2018年前十月，已经有10家房企因为资金链断裂宣告破产，这些公司宣告破产的原因为资金链断裂，大部分来自热点省市。面对这些经营不善或者已经无法继续经营的房地产企业，让其进行破产重整，符合各方利益的诉求。同时，我国法律也高度重视对企业破产重整的管控，如《破产法》第2条规定：企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。第70条规定，债务人或者债权人可以依照本法规定，直接向人民法院申请对债务人进行重整。债权人申请对债务人进行破产清算的，在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请重整。可见，房地产企业作为重要的企业，在面对经营困境时，应用破产重整法律法规是非常有必要的。

二、房地产企业在破产重整制度应用中涉及的法律问题

（一）房地产企业破产重整程序申请的审查及重整计划强制批准问题

从我国的立法情况来看，《企业破产法》第71条规定：“人民法院经审查认为破产重整申请符合本法规定的，应当裁定债务人重整，并予以公告。”从该法律法规可知，我国立法明确规定法院有权裁定债务人重整，但是却并没有明确界定面临困境的企业应具有重整的价值和可行性等具体的审查内容，同时对于重整申请的要件等也没做明确的规定。事实上，重整程序涉及的利益关系人非常多，股东、债权人、物权担保人的优先受偿权方面的界定仍然存在不足，而法院在此情况下，是否需要对重整申请实质审查也存在很大的争议。

（二）房地产企业破产重整中对购房者权益保障问题

在实际经营过程中，我国存在期房交易行为，房地产企业会将尚未建好的房屋售卖给购房者，这无疑极大地提升了购房者的风险，一旦开发商面临债务问题或者无法继续经营时，就无法按照合同规定实际交付房屋，而当需要破产重整时，此时，购房者是主张房产取回权还是购房款返还请求权无疑是一个非常难的抉择。同时，如果购房者为全款购房，面对房地产企业破产的问题时，其如何有效维护自身的合法权益，我国立法在此方面的规定还存在很大的不足。同时，在房地产企业申请破产重组时，购房者是以普通的债权人身份参与其中，还是法院将购房者的购房款作为共益债权人而具有优先受偿的权利，亦或者购房者能不能继续选择履行购房合同，这些都值得我国立法进一步思考，也是我国积极推进破产重整制度发展的必然要求。

（三）房地产企业破产重整管理人选任问题

不同于破产清算制度，破产重整制度应用的目的是为了有效拯救困难企业。在这种理念下，管理人在选出后，需要亲身参与到重整企业的经营管理工作中来，从而帮助困难企业走出困境，这决定了管理人需要具备强大的能力和责任感，能够真正帮助企业重整工作的开展，为企业的今后发展提供有效的幫助。因此，企业破产重整管理人的选任十分关键，需要有系统、严格的选任机制。但是从我国目前的相关建设来看，我国《破产法》并没有对此作相应的规定。法院作为重要的裁定人，其在选任管理人时，存在较大的主观性，会在管理人名册中随机公开指认。从利益保障角度来分析，这种方式能够有效保障破产管理人处于中立的位置，但是却无法充分保障选拔出来的管理人真正具备足够的能力来完成企业的重整任务，进而帮助到困难企业。特别是房地产企业涉及到金融、法律、财务、建筑、人力资源管理等多个领域，并涉及到了维稳、上访、社会影响等工作要求，这就要求管理人需要具备综合能力，同时也要具备足够的实践经验。我国目前此方面的人才显然存在缺失，致使管理人名册随意化和任意性问题的出现，极大地弱化了当前破产重整的质量。

（四）房地产企业破产重整中法院的懈怠问题

房地产企业破产涉及到众多环节、众多利益关系人，不但要进行开庭审理，也需要开会研讨，不但要做出裁定也要促进关系人的谈判开展。案件同时会涉及到维稳、上访等多种问题，程序非常复杂，需要耗费大量的时间和精力。且房地产破产重整过程中，一些问题十分棘手，法院在处理此类案件时，需要作出大量的裁定，耗时非常长，给予了法院工作巨大的压力和挑战。而在当前我国努力推进供给侧结构性改革过程中，我国对于僵尸企业的处置给予了更高的关注，在这种情况下，企业破产重整的工作量会日益增多，但是相应的制度建设仍显滞后，法院工作难度加大，尤其是房地产企业，其破产重整涉及环节多、问题多、人员多，处理繁杂，以至于法院在处理过程中存在懈怠的问题。

三、房地产破产重整模式的应用策略

（一）优化房地产企业破产重整受理工作

首先，要研讨房地产企业破产重整的可行性，向政府提供相应的报告。政府作为重要的参与力量，深入了解房地产企业重整工作的开展，给予必要的支持，是促进破产重整工作开展的必要基础。其次，在法院受理重整案件前，要积极同投资人进行沟通交流。房地产企业重整往往涉及众多利益主体，且各方利益也都有所不同，因此，要保证在六个月的时间里提交完整的重整计划草案，招募潜在的投资人或者资产购买人，并让其知悉房地产企业的状况，同其探讨重整计划，对于存在问题的环节，积极沟通交流，有效确定重整参与人，并最终拟定和提交重整计划草案。待草案上交法院后，要准备法院受理重整需要的相关文件和资料，整理房地产企业重整的计划书和相应的文件申请书等，并提交企业真实的财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告（包括审计报告）、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况等相关文件，债权人则需要提交债权人身份证明的文件，然后报请有管辖权的法院依法裁定受理重整申请，然后同管辖法院积极进行沟通交流，以此推动申请得到法院的裁定受理。然后，企业应该积极推动政府发挥作用，成立相应的清算组。企业可以援引《企业破产法》第二十四条规定，管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。而政府也应该根据《企业破产法》第十三条：法院裁定受理破产申请的，应当同时指定管理人的规定，先期牵头组织完善的清算组，将相关部门、律师事务所等中介机构有机整合。而法院受理了重整申请后，依法指定重整清算组担任重整管理人。

（二）优化房地产企业破产重整中购房者的权益保障措施

购房者作为房地产企业破产重整过程中最为直接的利害关系人，保障其合法权益无疑非常关键。考虑到购房者的分散性，应该进一步优化立法规定。对于那些完全付清购房款的购房者来说，房屋买卖属于特定物，我国法律规定只要一方己支付了相应的对价，即使还没有转移占有，不认定为破产财产。这决定了开发商没权因为购房者没有登记来对抗购房者要求继续履行购房合同的要求。在这种情况下，购房者有权利行使房屋取回权。另外，关于尚未完全支付购房款的购房者，如何在破产重整中保障其合法权益，无疑是破产重整工作中的一大难点。考虑到我国当前分期支付购房款的情况非常多，且对这部分购房人的权益保障关系重大，需要给予针对性保护。可以立足客观实践，综合考量购房者全部付款或者部分付款的比例、怎样有利于重整计划等因素来决定是否继续履行合同。如果购房者不继续履行合同，那么破产重整管理人应该相应地退还其款项。如果决定继续履行合同，可以决定让购房者支付剩余的价款，另外也要充分保障延期交房造成的损失费，将其作为普通债权对购房者进行清偿。

（三）优化房地产企业破产重整管理人的选任机制

构建完善的重整管理人选任机制，可以设定必要的选任考试，要求破产管理人具备执行资格证，严格准入条件的门槛，从而强化入册管理人的综合素质。也可以充分发挥法院的管理作用，强化对法院管理人名册编制工作。积极引入竞争机制，择优选择重整管理人，并做好定期监督管理工作，构建针对性的监督和汇报模式，完善管理人更换机制，提升破产重整工作的开展质量，同时也积极优化管理人的考评制度，对管理人名册中的中介机构做严格考核评价，考评要实现事前评估和事后评估相结合，通过分析房地产企业破产重整的结果、报告和总结等，对其工作效果做严格评判，从而对于工作能力做客观界定。另外，要结合客观发展的需要，优化管理人选任的模式，在此过程中，充分发挥法院的主体作用，同时也要赋予债务人或者债权人会议相应的提议权和更换请求权，提升利益关系人的参与度。同时也要制定良好的选任标准，采取优胜劣汰的方式来设定竞争选任模式，要求破产管理人对破产企业做全面的考察、判断，然后法院选出最有利于企业摆脱困境的管理人，在此过程中，也要尊重债务人和债权人的意见，从而提升选任的有效性。

（四）优化房地产企业破产重整中法院的工作机制

房地产企业破产重整案件开展难度较大，涉及人员多，周期长，因此法院存在懈怠情绪。为此，在新的发展时期，要有效优化房地产企业破产重整中法院的工作机制，努力提升法官办案的工作积极性，一方面要积极优化法官绩效考核机制，将破产重整案件的处置作为考核法官绩效的重要因素。另一方面，也要积极推进专门的破产重整法庭建设工作，强化对房地产企业破产重整工作的管理质量。另外，还要进一步优化对破产重整案件处置过程中各个环节的管控，对裁定书、判决书、与破产案件有关的所有争议及案件审理的各环节，包括应否受理、债权确认、合同解除等的當事人的请求书、裁判文书等及时进行公示，这样能够强化对法院破产重整工作开展的监督管理，能够很好地“倒逼”法院更好地参与到房地产企业破产重整工作中来。

四、结语

当前，我国政府加大了对房地产行业的管控，通过政策强化管控，房地产业发展日趋平稳，发展速度放缓，在这种常态化的发展状态下，一些房地产企业发展受到了很大的影响，实力不强的房地产企业面临着破产重整的命运，这是我国市场经济发展不可避免的情况，而优化企业破产重整程序思路无疑是非常关键的，在今后发展完善中，仍需做进一步优化。

参考文献：

[1]丁海湖，李欣婷.房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨.法律适用.2016（3）.

[2]胡虎肇.浙江困境企业破产重整的探索与实践.浙江金融.2018（3）.