2004-2017年福州市居民住房支付能力测算与分析

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(1.福州职业技术学院，福建 福州 350108；2.福建省人民政府台湾事务办公室，福建 福州 350108)

一、研究目的

近年来，我国房价不断上涨，对居民家庭的住房支付能力造成很大的压力，成为影响社会发展的突出问题。在福州市城镇化建设加速发展、经济高速发展的同时，福州房价也持续上涨，特别是2016年起，福州市城镇居民人均居住类支出猛增，导致了同期福州市城镇居民人均非住房消费性支出占人均消费支出的比例大幅下滑。由此可见，福州市房价快速增长的幅度已远远高于居民收入增长的幅度，多数居民存在住房支付困难等问题，形成了保障性住房供应不足的局面。衡量居民住房支付水平高低的一个重要指标是住房支付能力，对福州市的居民住房支付能力情况进行测算和预测，能够为政府调控房地产市场提供相关依据，有助于政府构建和完善保障性住房体系，并且还能为房地产企业在项目开发、投资决策等领域提供参照，引导居民改变房地产消费观念和提供购房决策支持。

二、数据统计口径

参考其他专家运用房价收入比的情况，发现他们在选择住房样本和居民收入情况等参数时所使用的统计方式并不相同。房价收入比的计算方法通常包括整体平均计算法和中位数计算法。整体平均计算法是用房地产市场中平均价格和居民家庭户年收入的比值。中位数计算法是用住房价格的中位数比家庭年总收入的中位数。在计算过程中，所选房屋样本为市场上的一手在售房屋，因为其价格获取相对容易和准确。家庭户年平均收入数据则是由城镇居民人均年收入和家庭户均人口数的比值得到的。目前多数学者选用整体平均法，本文也主要选用整体平均法来处理数据。本文所用数据的统计口径如下：

(一)福州市居民商品房平均售价的确定

以福州市房地产交易中心所发布的福州市五城区(含马尾区)商品房平均售价作为本文房屋样本的单位基准价格。

(二)福州市居民标准住房面积值的确定

对于房屋价格的统计，通常采用单套住房建筑面积和每平方米房屋销售价格的乘积来计算。其中，样本房屋单套住房面积的取值大小因为选择数据的人的主观偏好不同存在较大差别。此前，多数研究人员选取的住宅标准是90-100平方米。据统计，2016年福州市人均住房面积为22平方米，全国城镇人均住房面积约为23.7平方米。整体评价来看，2016年福州市各个家庭的人口数约2.92人，相较2000年第五次全国人口普查的3.47人下降0.55人。据此估算，福州市家庭的平均居住面积为64-69平方米左右。考虑到福州市近年不断走高的房价，以及在高房价时代整体住房观念的转变，建筑户型的改善，房屋利用率的提高和装饰装修模式的变化，本文的标准住房建筑面积计划采用70平方米，标准家庭人口数为3人，是接近实际情况的，应该能满足中低等收入家庭基本居住需求。

(三)家庭年均可支配收入取值的确定

关于家庭的年均可支配收入的计算来源，国际上通常主要参考家庭的纳税记录估算家庭的年均可支配收入。但由于我国目前征税体系不完善，以家庭为单位的纳税统计数据难以获取，并且依照目前我国的统计系统和征税系统，主要体现的是家庭的工资性收入，对于福利性等灰色收入的统计则比较不完善，统计数据的精确度较低。所以，我国部分专家将家庭收入通过灰色收入调整系数进行收入总额的修正。

本文的主体思路是，基于近年来福州市城镇居民房价收入比的测算结果，评价福州中等收入家庭的住房支付能力水平。考虑到福州市城镇居民收入结构的变化以及统计数据的权威性和准确性，故本文中居民家庭收入数据来自福州市统计年鉴，暂不考虑灰色收入对居民家庭经济的影响。

三、影响住房支付能力因素的数据统计

(一)商品房价格

此处所用的福州市2004-2017年标准住房销售总价，依据福州市五城区(含马尾区)商品房平均销售单价乘以标准住房建筑面积70平方米来计算。具体情况如表1所示：

表1 2004-2017年福州市标准住房销售总价

数据来源：福州市房地产交易登记中心

(二)居民家庭可支配收入

居民家庭可支配收入的计算，依照该城镇居民的人均可支配收入乘以该城镇的户均人口数。城镇居民人均可支配收入和家庭户均人口数均选用福州市统计年鉴的数据。具体见表2。

(三)利率

个人住房贷款分为公积金贷款和商业住房贷款两种。公积金贷款具有福利补贴性质，属于一种专为住房公积金缴交人提供的低息住房贷款。因为近年来住房公积金贷款使用条件趋严并且贷款额度收紧，一般不足以承担全部的住房贷款额度，多数居民购买住宅一般要依赖于商业住房贷款。因此，此处选取商业住房贷款利率作为标准。各年的商业住房贷款利率取决于上一年度最后一次利率调整后的五年以上长期贷款年利率，并且每半年调整一次贷款基准利率。为了计算简便，此处每年商业住房贷款利率仅取用上一年度最后一次利率调整后的五年以上长期贷款年利率，不考虑年中调息的情况。2004-2017年商业住房贷款利率情况如表3所示。

表2 2004-2017年福州市城镇居民家庭可支配收入

数据来源：福州市统计年鉴

*因为本文撰写时2018年福州市统计年鉴尚未公布，所以2017年福州市户均人口数数据暂未公布，暂用2016年福州市户均人口数来统计。

四、福州市住房支付能力相关指标计算

在上述的研究分析基础之上，本文将运用居民房价收入比指标、居民月付收入比指标和住房可支付性指数来测评2004-2017年福州市城镇居民住房支付能力的高低。

(一)房价收入比

房价收入比(PIR)表示的是平均房价和家庭年均可支配收入之比，用公式表示如下：

PIR=SP÷R

公式1

表3 2004-2017年福州市商业住房贷款利率

数据来源：中国人民银行

SP=P×Q

公式2

R=I×N

公式3

其中， PIR 表示房价收入比；

SP为所选取的房地产住宅的总价；

R为所选取的城镇居民家庭的可支配收入总和；

P为所选取的房地产住宅的单价；

Q为所选取的房地产住宅的单套面积；

I为所选取的城镇居民家庭的人均年收入；

N为所选取的城镇居民家庭的户均人口数。

本文选取福州市五城区(含马尾区)的商品房销售单价作为所选样本房屋的房屋单位价格P；选取福州市标准住房建筑面积70平方米作为所选样本房屋的单位面积Q；最后根据福州市统计年鉴统计的福州居民人均可支配收入和家庭户均人口数分别作为家庭的人均年收入I和N。

以2004年福州市居民房价收入比的计算为例，由表1可知，2004年福州市商品房销售单价P=3009，Q=70；由表2发现，居民人均可支配收入I=11436，家庭户均人口数N=3.11。因此，由公式1可得2004年福州居民房价收入比：PIR = 3009×70÷(11436×3.11)=5.92，同理可得2005-2017年福州市居民房价收入比(如表4所示)。

(二) 月付收入比

月付收入比(MTI)指标是家庭每月按揭贷款支出额与其每个月家庭平均可支配收入的比，式子如下：

公式4

公式5

其中，MTI表示月付收入比；

PMT表示月偿还贷款额；

AMPRICE为单个家庭住房成交价格平均值；

IR为抵押贷款的年利率；

R为所选样本家庭的年均可支配收入；

本文选取福州市居民标准住房销售总价为单个家庭住房成交价格平均值AMPRICE；福州市商业住房贷款利率作为抵押贷款的年利率IR；福州市居民家庭可支配收入作为年均可支配收入R。

以2004年福州市居民月付收入比的计算为例，由表1可知，2004年福州市标准住房销售总价AMPRICE=210630；由表3可知，2004年福州市商业住房贷款利率IR=0.0576；由表4-3得到，2004年福州市居民家庭可支配收入R=35565.96。因此，根据公式4和公式5可得2004年福州市居民月偿还贷款额和月付收入比：

其中月偿还贷款额为：

月付收入比为：

同理可得2005-2017年福州市居民月付收入比(如下表4所示)。

(三)住房可支付性指数

住房可支付性指数是指家庭收入的中位数与符合贷款资格的年收入的比值，用公式表示：

公式6

公式7

其中， MEDINC 表示城镇居民家庭收入的中位数值；

QINC 表示符合贷款资格的居民家庭年收入；

MEDPMT 为在中位数情况下居民家庭每月偿还贷款额；

MEDPRICE 为单个家庭住房成交价格的中位数值；

IR表示房地产按揭抵押贷款的年利率。

由于统计数据的限制，本文直接用各参数的月平均值代替中位数值进行计算，选取福州市居民家庭可支配收入作为家庭收入的中位数值MEDINC；福州市居民平均数情况下的月偿还贷款额作为中位数情况下的月偿还贷款额MEDPMT。

以2004年福州市住房可支付性指数的计算为例，由表2可知，2004年福州市居民家庭可支配收入MEDINC=35565.96；由上一节计算可得月偿还贷款额PMT=861.363。因此，根据公式6和公式7可得2004年福州市居民住房可支付性指数：

同理可得2005-2017年福州市居民住房可支付性指数(如下表4所示)。

(四)测算结果汇总

通过前文收集到的楼市价格、家庭年收入平均值、利率等数据，结合上文介绍的三种评价指标的测算公式，能够求出福州市城镇居民的房价收入比和月付收入比以及住房支付能力指数，如表4所示：

表4 2004-2017年福州市居民住房支付能力

五、研究结果

(一)测算结果分析

根据计算，能获得如表4所示的应用房价收入和月付收入比以及住房可支付性指数这三种评价指标计算2004-2017年福州市居民住房支付能力情况(图1)。

如图1所示，2004-2017年福州市城镇居民房价收入比在5.92-12.45之间，呈现波动状态。其中，2004-2006年福州市城镇居民房价收入比值处于国际上认可的可承受区间：3-6；2007-2009年福州市城镇居民房价收入比稍微超出国际上认同的房价收入的承受极限；2010年起，福州市城镇居民房价收入比值大幅增加，2013年达到最高12.45，2015年最低为9.88，2017年福州市城镇居民房价收入比又攀升至12.14，接近统计最高点，均已超出国际上认同的房价收入的承受极限7.0，存在严重的房地产泡沫的可能。

图1 2004-2017年福州市居民房价收入比(PIR)

图2 2004-2017年福州市城镇居民月付收入比(MTI)

2004-2017年福州市城镇居民月付收入比呈现明显的波动性。2004年，福州市城镇居民月付收入比最低仅为29.06%。2009年以前，福州市城镇居民月付收入比除2008年略超过50%外均低于50%，月付压力还处于居民可承受范围。2010-2014年，居民月付收入比大幅增加，均超过55%以上，超出了银监会所规定的城镇居民住宅贷款的审批上限。2016年，随着利率的降低，福州市城镇居民月付收入比大幅降低至45.90%，较2014年有了大幅的降低，趋近正常承受情况。2017年，受到房价大幅攀升的影响，福州市城镇居民月付收入比迅速提高到54.12%。

自2007年以后，福州市城镇居民月付收入比均高出国际上推荐的35%的月付收入比合理值。2004-2014年，福州市城镇居民住房可支付性指数呈下降趋势，从86.02%降至38.96%；2015年，受到房价降低和居民收入增加明显的影响，2015-2016年情况略有改善，增长至54.46%，但均低于HAI指数可承受界限；2017年，虽然居民收入继续保持较高的增长，但2016-2017年福州市房价大幅上涨，2017年福州市城镇居民住房可支付性指数又降低至46.20%，如图3所示。根据住房可支付性指数定义，在计算中所选用的房地产价格和家庭收入情况应为中位数值，但因为相关统计数据无法获取，在计算时数值选取改为选用平均数，这也导致计算得出的住房可支付性指数数值较正常取值偏低的情况，但仍旧说明福州市居民住房支付能力明显偏低。

图3 2004-2017年福州市居民住房可支付性指数(HAI)

结合上述三种评价指标所得出的测算结果，可知2010-2015年福州市城镇居民住房支付能力严重不足，2016年在利率下调、房价下跌、家庭收入增加和政府调控的多重作用下，福州市城镇居民住房支付能力有所提升，但仍低于理想值。在居民住房支付能力提高的情况下，居民房地产投资倾向明显提高，导致2016-2017年福州市房地产价格大幅提高，致使2017年福州市城镇居民住房支付能力又再次降低。

(二)政策建议

在楼市整体供需不平衡和市场信息不对称的情况下，在房地产行业中，政府宏观层面的调控显得特别重要。楼市宏观层面调节与控制从一定程度来看有利于平衡楼市供需关系以及优化供给及需求结构，它对促进楼市与社会经济共同发展有一定的积极作用。政府起到重要作用，政府需充分考虑市场配置。通过上文居民住房支付能力相关因素分析可知，政府可以从房地产价格、居民收入、利率以及政府政策出发，建立有效的住房制度，采取灵活有效的手段，促进保障性住房的建设。

1.调控房地产价格

自2015年6月以来，福州市房价呈上升趋势。特别是2016年初以来，福州房价涨幅更加明显。虽然福州政府已于2016年9月28日出台了福州市首个限价令，但关于福州市房价的调控仍有待进一步探讨。为控制“炒房行为”，实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”房地产投资消费观念的转变，应尝试制定上线统一的购房信息系统；进一步降低地价；主要针对三套及以上房产的购买者调整购房税费；丰富保障性住宅体系的供给产品的种类，如共有产权住宅和长期公租房等；扩大保障性住宅体系覆盖人群的范围，有针对性地向外来务工人员和新就业人员倾斜等。

2.增加居民收入

近年来，福州市居民生活水平不断改善。但是，面对不断上涨的房价、物价，大部分居民仍然承受着巨大的生活压力。在市场经济体制中，收入处于弱势的居民收入上涨量往往小于社会平均收入的增长量，因此在楼市不断上涨状况下，此部分收入弱势人群的住房支付能力减小更加明显。然而，收入相对较低的人群，购买住房往往是为了满足其刚需。因此，提高收入弱势人群的住房支付能力显得更加迫切。应尝试通过提高最低工资标准、提供住房补贴等方式增加低收入人群的家庭收入；改良住房公积金制度，引导住房公积金制度向初次置业的购房者倾斜。

3.灵活调整房贷利率

对于房价不断上涨的情况，福州市也相继出台了上浮房贷利率的标准：对于购买首套房的居民，房贷利率上浮10%；对于二次购房的居民，房贷利率上浮20%。对于学区房更是进一步提出了细化的利率政策，学区房的购买者的房贷利率相较普通购买者上浮10%，同时首付的成数也相应提高10%-20%。虽然这一政策可以通过增加购买成本防止楼市的供不应求现象，但是却不利于提高居民整体的住房支付能力，不利于提高福州市居民整体的生活幸福指数。因此，政府应该考虑制定更为细化的利率上浮标准，力求保持居民住房需求平稳。

4.落实政策作用

首先，应配合上文提到的全市统一的购房信息系统，在出台相关政策后同步更新系统购房资格认证的标准。坚持做到系统紧跟政策走的要求，避免政策出台后监督不严或执行力度不够导致效果不佳或不明显的后果。其次，建议完善福州市房地产信息网，用于公布官方房产信息，为居民提供有效的渠道了解最新的购房政策。最后，运营相应的微信公众号或者其他大众媒体传播平台，在政府出台最新政策后，可以在第一时间编辑成简讯形式，通过微博、微信等平台推送出去，扩大政策的影响力。