广西房地产业发展现状、问题与对策

张协奎 王 瑶

（广西大学商学院 广西 南宁 530004）

从1958年广西壮族自治区成立至今已经60年，这是我国经济大洗牌大发展的60年，也是广西经济不断取得进展的60年。房地产业作为关乎国计民生的重要行业更是成为这一时期经济发展的一个缩影。在这60年里，广西房地产业历经了从无到有，从发展伊始的羽毛未丰到现在已成为拉动广西经济发展的中流砥柱的过程。如今，广西房地产业对地方财政的贡献日益突出，对关联产业的带动效应越来越显著，在解决地方就业问题上发挥着越来越重要的作用。不仅如此，广西房地产在持续推动广西经济发展的同时不断改善民生，改善人民的生活和居住条件，不断满足人民群众日益增长的对美好生活的需要。

一、广西房地产业发展现状分析

新中国成立伊始，广西在全国实行公有住房实物分配制度的大背景下未能成为例外，彼时，由政府投资兴建，企业以低租金的形式作为福利而分配的住房成为职工们的栖身之地。尽管这种制度在现在看来不尽合理，却在当时居民消费水平低下时一定程度上解决了职工的住房需求。

随着住房需求的不断增加，政府和企业早已不堪重负，建立一种符合市场经济体制的住房制度已势在必行。1978年邓小平关于解决住房问题的讲话吹响了住房商品化的号角。而后，在国家十六字方针的指导下，广西大力加强城镇住房的建设力度。这一政策带来了显著的成果：1978年至1988年的10年间广西城镇建设总量相当于前面30年的建设总和，人均居住面积由3.65平米增至5.61平米。广西房地产业在全国住房商品化改革试点的推行中开始萌芽。

1991年往后的10年，是广西房地产业肆意生长和不断调整的时期，经历了北海房地产泡沫的产生和破灭，广西房地产业在吸取经验中逐步步入正轨。1998作为我国住房分配货币化的一个起点，同时也是广西房地产业发展的里程碑，年底，广西正式实行住房分配货币化。次年，随着国务院《住房公积金管理条例》的颁布，广西住房公积金制度正式步入规范化、法制化的路程。

2000年，随着市场经济的高速发展，在国家出台一系列房地产利好的相关政策导向下，房地产行业作为一个新兴产业，发展异常迅速，至2013年，广西房地产企业是2000年的5倍。在2013年提出“新常态”的背景下，广西房地产业开始进行深度调整，加大供给侧结构性改革，不仅得到量的增长，更在探索中有了质的提升：截止至2017年，全区商品房销售面积达5170.99万平米，城镇居民人均居住面积达40平方米。

二、广西房地产业发展存在的主要问题

广西房地产业经过60年的不懈努力，已经实现了巨大的飞跃。然而，不容忽视的是，同期内，与全国其他发达省份相比，仍然存在着一定的差距。

（一）广西房地产业发展与发达地区存在差距

以2017年为例：全国房地产业产值占GDP的比重为6.51%，而同期广西这一比重为4.3%。广西对房地产的投资额占固定资产的比例为8.72%，全国同期的这一比例为17.12%。另外，广西房地产产值占第三产业比重低于全国平均水平。这些数据都证实了广西的房地产业虽然在这几十年的时间里取得了长足而稳定的发展，但是与全国其他发达的省市相比，还存在不可忽视的差距。

（二）广西各地市房地产业发展不均衡

从全区来看，广西房地产业总值是在不断增长的。但在这些增长背后，各地市房地产业发展不均衡的现状也是显而易见的。以2017年为例：广西房地产销售额最高的城市是南宁市，为1200.77亿元，占据了全区39.8%的份额。销售额最低的来宾市，为44.76亿元，仅占全区的1.48%。南宁、柳州、桂林、北海四大城市就占据了广西69.61%的房地产份额。同年，南宁市商品房均价为7776元/平方米，柳州市为7432元/平方米，而崇左市商品房均价为3619元/平米，来宾市仅为2812元/平方米。南宁、桂林、柳州、北海甚至有不同程度的房地产泡沫，而崇左、百色等市则出现了房价跟不上地区经济发展水平的现象，广西房地产行业发展不均衡程度由此可见一斑。广西房地产业发展在很大程度上表现为广西几个较发达城市的发展，而小城市的发展仍然比较缓慢。

（三）房地产业吸纳就业人口的占比过低

第三产业作为一个庞大的行业，是吸纳就业人口的最大蓄水池，在解决就业问题方面的作用不言而喻。房地产作为一个关联性很强的产业，不但能提高相关行业，诸如建筑业、钢铁、水泥、装修材料、家具、电器、运输、建筑、设计、相关服务业等等产业的发展水平，还能创造新的需求。充分利用房地产业属于基础产业、上下游关联产业多的特点，大力增加就业人口的比重显得尤为重要。根据国家统计数据，2017年广西房地产业的就业人口在第三产业就业人口中的占比为0.85%，在同期全国的这一比例为1.28%。这表明广西房地产业对就业人口的吸纳作用还有待加强。

三、推进广西房地产业稳定健康可持续发展

（一）加快形成“租购并举”新格局

十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”为广西房地产市场未来的发展指明了方向。广西中低收入者在就业人口中占有较大的比重，面对中低收入者的收入和不断上涨的房价中间的差距，应大力发展租赁市场，尤其是长期租赁市场，以满足不同收入消费者的住房需求。

大力发展租赁市场，首先就要加大土地供给，特别是专用于建设租赁住房的土地供给。政府筹集土地的渠道可以通过将原有的低效闲置的工业、商业、农村集体土地用于建设租赁住房。其次，在需求方，要改变老百姓“租房不如购房”的传统观念，关键在于大力提升租房的使用价值，除了在租房周边配套完善的基础设施以外，还要将就业、入学、医疗、养老等政策措施与租房联系起来，让租房也能给人们带来实实在在的归属感和幸福感。

（二）拓宽房地产融资渠道，加强房地产金融监管

房地产业作为一个支柱性产业，同时也是一个资金密集型产业，其高风险、高投入、高收益的特点使其融资环节成为发展的关键一环。因而房地产业的融资问题成为广西房地产业发展不够充分的一个重要原因。要使房地产不断发展壮大，广西房地产业要改变由银行贷款的单一融资渠道现状，积极引进创新性金融产品，鼓励上市融资、信托融资和债券融资等多渠道融资方式并行。

然而，我们也应该看到，房地产业由于其产业链条长、影响广泛的特点，极容易诱发房地产泡沫。所以，在拓宽房地产市场融资渠道的同时也应该关注其金融监管，让金融政策积极参与房地产发展的各个环节，在土地拍卖时，严格遏制拿地房企的贷款，防止银行信贷成为“地王”的催化剂。审慎考察借贷人的还款能力，实行差别化信贷，以防不良信贷的产生。同时，要加强部门之间的信息共享，积极与住建、房地产、工商等部门建立协调工作机制，增强房地产交易价格、金融市场运行、借款人偿债能力、中介行业信用情况等信息的透明度，对发现的风险问题及时处置，对金融信贷严重失信主体、违规主体实行“黑名单”制管理，提高监管的覆盖面和有效性，消除一切人为信贷违约风险。

（三）建立和完善房地产市场监管体系

中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，这为广西房地产市场平稳健康发展提供了一个基本遵循。

要建立和完善房地产市场监管体系，首先要保证信息的公开透明，根据信息使用者的反馈，广西目前的房地产信息系统还存在不同程度的不完善现象。信息使用者在查找相关数据时经常会出现公布的信息不完整、信息更新不及时、各部门信息存在差异等现象。信息系统的不完整不仅会影响信息使用者做出错误的决策，造成不同程度的损失，还不利于考核调控主体的调控能力。因此，统计部门在采集统计信息时，统一信息标准、完善统计信息内容、提高信息披露效率是完善广西房地产信息系统的关键。

此外，广西要切实将各地方政府作为房地产市场调控的主体，同时完善对各地方政府的考核机制。政府有责任打击不良中介、违规开发商等扰乱房地产市场秩序的现象，遏制投机性炒房，支持合理的住房消费，保障全体人民住有所居。