“租也美好”佛山实践

■ 本刊记者 高 磊

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出，要加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。培育、发展和规范住房租赁市场已经成为提升新型城镇化质量、解决新市民住房难题的重要途径。

根据国办发〔2016〕39号和建房〔2017〕153号文件精神，佛山作为地级市的代表，先后成为全国住房租赁、利用集体建设用地建设租赁住房双试点城市，下辖的南海区同时成为农村土地改革的“三试点”。2017年7月至今，佛山市各部门联合推动了住房租赁方方面面工作的开展，积极进行各种先行先试的有效探索，建立优质、多元、规范的住房租赁市场和居民公共服务。

一、佛山市基本情况

佛山市是广东省第三大城市，地处珠三角腹地，位于广东省中部，东接广州、南邻中山，是中国先进制造业基地、广东重要的制造业中心。佛山与广州共同构成“广佛都市圈”，现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区5个区，土地总面积3797.72平方公里，建设用地1449.85平方公里，集体建设用地707.06平方公里。

2018年，佛山实现地区生产总值9935亿元，产业经济发达。外来流动人口多，截至2018年底，常住人口836万人，其中， 户籍人口421万人，流动人口415万人；对比2017年，分别增长43.54万人、26.15万人和17.39万人。

截至2018年底， 佛山市登记在册出租房屋43万栋 （套），合计出租单元240.5万个，城中村租赁住房占登记在册出租屋比例为80%，租赁住房出租率为75.2%，居住在出租屋约311.31万人。年龄多集中在40岁以下，其中，16岁～ 40岁占60.5%；初高中学历占88.4%。居住在出租屋的主要是两广人口，约占55.2%；而来自湖南省和四川省的分别为13.1%和9.7%。租金水平与区域城市化水平呈现正相关关系，中高端租金为20 ～ 50元/平方米/月，村集体及村民个人出租房租金一般为7 ～ 15元/平方米/月。佛山的住房租赁总体呈现低端过剩、中端不足、高端量少的市场格局。

近年来，处于一线城市辐射区、外来人口数量庞大、潜力和需求巨大的佛山，城市建设大幅提速，住房租赁市场的发展空间广阔。

二、打造住房租赁佛山模式

佛山市委市政府主动作为、积极应对，从顶层设计入手，进行了独具特色、富有成效的探索和实践。佛山，用行动为居民打造更宜居的城市，用行动让居民真正实现安居筑梦、租也美好的幸福生活。

（一）顶层设计引领发展

2017年6月，住房和城乡建设部租赁试点工作会议后，佛山市委市政府高度重视，迅速制定实施方案，组建以市长为首的佛山市专业化住房租赁平台指导委员会，全力推进租赁试点工作。2018年3月，佛山市房地产业协会成立住房租赁专业委员会，负责协助开展政策宣贯、中介调研、推进项目、房源上线等工作。组织机构的成立，为试点工作的有序开展提供了组织保证，也实现了佛山市场化租赁住房试点建设发展的顶层设计。

佛山市先后出台了租赁政策框架的统领文件《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案的通知》《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，规划文件《佛山市住房租赁发展规划（2017-2020年）》，推动住房租赁佛山模式的架构、形成和完善。

（二）政策多维保障有力

试点工作开展以来，佛山市着力搭建租赁政策框架，制定租赁规范文件和有关工作规章，构建规范租赁主体、项目管理、合同范本、市场秩序的多层体系。现已正式印发配套文件12份，联合推行合同示范文本3份。佛山市出台全国首个商改租政策，率先制定国有租赁企业指导意见和考核办法，下辖南海区先后出台2份区级租赁管理配套文件，为佛山市试点工作的推进打下坚实的基础。

同时，佛山市住房和城乡建设管理局联合多个相关部门，组织房屋租赁政策宣贯会，推动住房租赁政策落地，编制房屋租赁政策宣传册并向各区住房和城乡建设系统分派，印发99000份住房租赁合同示范文本通过镇街流管分派。

多维度的政策框架、强有力的宣贯举措，推动了住房租赁佛山模式的打造进程。

（三）多网互融构建平台

2018年3月3日，佛山住房租赁交易监管服务平台——阳光·美好家园正式上线。这是全国首个政银合作的住房租赁综合服务平台，提供租赁住房交易、登记、审核、监管、租赁企业管理等全线上流程的核心服务。租赁平台上所有房源通过政府系统检核和银行验真，用数据和人工相结合的方式，保证平台房源真实、可靠、优质、优惠。

当前上线房源35245套，线上签约12404套，上线项目42个，上线租赁企业35家，上线中介机构30家，信息浏览量108万人次，APP注册量 9.5万。

目前，平台已顺利实现与公积金中心、流管办和行政服务中心等市级部门对接，实现公积金交租易、列管租赁房源校验、市民之窗自助打印合同以及金融互通的聚合支付等服务和应用，进一步完善和提升了平台的交易、监管和服务功能。

（四）渠道多元推动落地

佛山市坚持通过利用集体土地建设、国有土地出让配建或自持以及城中村改造、“三旧”改造等多种渠道增加租赁房源，为市民提供多元化的租赁住房。佛山下辖各区结合实际，各有侧重推动项目落地，顺德着力集体建设用地建设、南海主推工业园区配建、禅城探索城中村微改造。

从试点工作开始截至今年4月，全市新增租赁住房38248套。基本确定利用集体建设用地建设租赁住房示范项目7个；国有土地出让中有15宗地块配建租赁住房，连同2017年首个100%自持项目，共计自持和配建租赁住房面积约40万平方米；2个微改造项目已开始运营。

集体建设用地建设租赁住房取得突破性进展：一是顺德区乐从镇葛岸村建鑫·乐家花园租赁住房示范小区项目，2018年9月动工建设，将建设租赁住房约3800套，配建幼儿园、小学，设有社区服务中心、商业街铺等生活配套设施，满足刚需租户教育、生活等一站式居住需求。二是南海区丹灶镇西城村集体租赁住房项目，由广东中岩泰科建设有限公司向集体经济组织租赁集体建设用地，用于建设集体租赁住房及工业园区配套设施，建设租赁住房约1800套。目前已进入建设阶段。

多元化渠道的挖掘和发展，及时有效地推动了租赁住房示范项目的落地。

（五）公共服务抢先配套

佛山市承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，在居住地可享受包括申请积分入户、申请保障性住房、享受积分入学或政策性入学服务等18项基本公共服务和便利。其中，外来务工人员随迁子女就读公办学校的比率多年来均保持70%以上，名列全国前茅。2018年重新修订的《佛山市新市民积分制服务管理办法》，将购房类政策性借读生纳入积分体系，使租房者与购房者之间的差距进一步缩小，为广大租房新市民子女提供积分入学学位。公共服务配套完善，成为了住房租赁市场发展的加速器。

（六）培育企业多方合力

为充分发挥国有住房租赁企业的引领带动作用，佛山市于2016年9月21日注册成立佛山市建鑫住房租赁有限公司，注册资本金人民币4亿元。同时，鼓励各区、镇街成立自己的租赁住房建设经营国有企业。目前全市共有国有租赁企业7家，市区镇三级国有企业引领住房租赁市场格局初步形成。

在做大做强国有租赁企业的基础上，佛山市全面培育各类住房租赁企业。据统计，全市经营范围含“房屋租赁”的企业共506家。碧桂园、万科、世联行、美的地产等民营企业的试点项目陆续入市，泊寓、红璞、怡翠、you+、窝趣、领寓以及斯寓等一批品牌长租公寓落地佛山。目前，佛山约有7000套民营长租公寓运营，民营资本成为租赁市场新生力量。

三、创新引领 亮点纷呈

（一）创新理念，始建佛山特色租赁平台

佛山市租赁平台以中国建设银行开发的标准化租赁平台为基础，以佛山市租赁管理全新理念为引领，打造出极具佛山管理特色的“阳光·美好家园”租赁平台。

一是提出源头监管新思路。借鉴商品房预售许可管理概念，创新增设“新建租赁项目备案”模块，对集体土地建设租赁住房、自持以及商改租建设租赁住房实行备案管理。二是提出网签即备案新做法。通过佛山市租赁平台签订电子版《佛山市房屋租赁合同（住宅）》即视为完成备案，同时保留实物纸质合同备案方式。三是实现多渠道校验房源。实时检索不动产登记数据库及流管办列管出租房屋数据库，校验房源真实性。四是开发“公积金交租易”功能。在租赁平台上租房的租户，符合公积金提取条件的，可在平台签约时同步申请提取公积金支付租金，节省办事时间。

佛山市发挥勇于创新和积极探索的精神，打造集租赁交易、监管和服务于一体的全新平台，推进住房租赁试点工作。平台具有多个首创功能，为各方租赁主体提供便捷易用服务，实现有效监管，充分体现佛山市创新的管理理念。据悉，部分城市已直接沿用“阳光·美好家园”租赁平台的打造模式。

（二）政银合作，助推试点全方位工作

佛山市与多家银行密切沟通，争取各家银行为租赁市场发展提供全方位支持，探索住房租赁与金融支持深度融合的新路径。其中，与中国建设银行佛山支行的合作较为深入持久。一是积极推进战略合作。佛山市充分发挥中国建设银行住房金融领域的传统优势，在资金支持、平台建设、参股国企、创新合作模式和支持租房消费五个方面达成战略合作。其中，中国建设银行给予佛山住房租赁市场参与主体意向性授信支持金额折合人民币不少于3000亿元。二是共同推动佛山特色租赁平台建设。佛山市住房和城乡建设局与中国建设银行佛山支行合作组建平台建设和运维团队，专门负责系统平台设计开发、技术升级、功能优化和运行维护等工作，共同打造具有佛山特色租赁平台，为租赁市场参与主体提供全方位服务。三是联合制定租赁管理配套文件。在中国建设银行的全面支持下，佛山市住房和城乡建设局牵头联合全国知名的房地产政策研究机构、扎根佛山多年的中介企业以及律师事务所组建规范文件撰写团队，共同编写、制定和完善佛山住房租赁配套政策性文件。四是助力住房租赁金融产品率先落地佛山。促使中国建设银行佛山支行针对个人出租人和承租人的多种需求，率先在佛山提供个人消费信贷产品，同时为住房租赁企业制定专属的租赁项目贷款融资方案。截至目前，已完成住房租赁贷款授信14户，授信金额合计54.13亿元，累计投放25.35亿元。

佛山市政府借助银行的资金、品牌、渠道和技术优势，借助中介企业、研究机构、律师所等的专业支持，集中多部门的力量和资源，高效、便捷、精准地助力佛山住房租赁市场发展，开启了政府主导推进、银行融资融智、多方共同参与的住房租赁先河。

（三）争先创优，完善公共服务机制

为实现公共服务均等化，佛山市在全国率先制定新市民规划，在广东省率先出台居住证实施办法，完善住房租赁公共服务机制。一是未雨绸缪，提前规划。2016年6月，佛山出台全国第一个专门针对新市民的综合性规划《佛山市新市民服务管理发展规划（2016-2020年）》，健全完善居住证制度以及承租人依居住证享受基本公共服务的权利。二是降低门槛，租房入户。为缩小租房和买房所能享到的权利差距，佛山市进一步降低入户门槛。户籍改革后，在佛山市居住满3年（连续办理居住证3年或以上），合法稳定就业满3年并有合法稳定住所（含租赁），参加社会保险满3年的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女和父母可以在居住地申请入户。三是兼顾公平，租房入读。为兼顾租房者利益，2018年佛山市再次修订《佛山市新市民积分制服务管理办法》，把购房类政策性借读生纳入积分体系，不再硬性确保该类人员子女直接入读公办学校，为广大租房新市民子女提供积分学位，全面平衡新市民各阶层教育需求。四是医疗保健，租房可享。全面落实14项基本公共卫生服务，构建15分钟社区卫生服务圈，可享受健康档案、健康教育、儿童预防接种、传染病防控、孕产妇和儿童保健等基本公共卫生服务，可申请大病救助和临时救助，可申请计划生育基本公共服务和奖励扶助。

佛山市承租人可享受的公共服务几乎与户籍人口的“市民待遇”等同。这项机制对新市民的优惠力度大、服务领域广，展现了佛山对新市民的至诚关爱，更体现了佛山的包容与大气。

（四）合力攻坚，探索集体土地建租赁住房

依据《佛山市利用集体建设用地建设用地租赁住房试点实施方案》要求，佛山市构建 “1+4”政策管理体系，出台《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）的通知》，配套土地供应、建设运营审批和产权登记以及工业园连片改造配建、城中村存量房源规模化租赁管理等文件。

南海区根据配套文件精神在集建租方面作出了积极的探索：一是推动产业布局与租赁住房供应融合发展。结合城乡发展和产业整体布局，对产业保护区、产业集聚区等产业完善、住房配套相对不足的区域，实行集体租赁住房集中配建，优先面向园区企业或职工出租，使项目具有可持续发展的预期。同时，产业工人稳定的租住环境可促进产业发展的良性循环，达到双赢。二是降低集体建设用地建租赁住房成本。南海区作为农村土地制度改革三项试点城市，通过探索集体土地整备制度、集体和国有建设用地“混合开发”、集体和国有建设用地空间调整、完善土地增值收益分配制度等一系列做法，以创新方式盘活存量集体建设用地，进一步降低土地成本，为集建租提供更有利的条件。

佛山市坚持住有所居及和谐社会共同缔造理念，推动城乡融合发展，探索租赁住房筹集与乡村振兴融合发展之路，实现政府、村集体、村民、投资者、承租者共赢共享。

（五）多措并举，稳定住房租金价格

租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础，佛山市采取了以下四方面措施稳定租金价格：一是完善制度强化管理。出台的《关于加强监管房地产经纪机构和从业人员房屋租赁居间服务的意见》《佛山市房屋租赁合同（住宅）示范文本》均有稳定租金价格方面的条款，以防止中介机构利用信息垄断优势随意抬高租金、牟取高佣金。二是公开信息强化指导。佛山五区住房和城乡建设部门按年度公开发布房屋租赁市场指导租金标准，按照行政区域围绕步梯住宅、电梯住宅、村集居屋、工业园员工村等类别进行发布，日后拟增加发布长租公寓租金标准。通过公开的租金信息保护租赁双方合法权益。三是编制指数强化引领。佛山市联合中国建设银行编制由住房价格指数、住房租赁指数构成的住房指数。该指数有利于出租人和承租人了解租金变化的趋势，为长租合同定价提供参考，引导市场由短租模式为主向长租模式转变。四是国企参与强化示范。《关于规范佛山市国有专业化住房租赁平台工作的指导意见》明确，国有专业化租赁企业提供的住房租金应低于市场租金水平。佛山建鑫公司计划2018～2020年推出不少于20000套的品牌租赁住房。大量质优价低的租赁住房上市，将成为佛山市租赁市场租金定价的“压舱石”。

去年部分城市住房租金出现非理性暴涨现象，牵动着不少城市租客的心。为防止租金非理性上涨影响民生质量和社会公平、危及实体经济生存和营商环境建设，佛山市多措并举，及时采取必要措施和手段，取得了一定的成效。

四、展望未来 前景可期

在推进住房租赁试点建设过程中，佛山市委市政府解放思想、顶层谋划、多方探索、成果颇丰。但要实现佛山市住房租赁市场的可持续发展，向全国推出住房租赁的佛山模式，还有一些问题需要相关管理部门布局谋篇。

（一）品质引领助力市场

当前，租赁市场情况不够理想，主要由以下原因造成：一是目前市场处于总体过剩的情况。近年来，佛山市出租屋的供给已出现过剩现象。在此情况下，推动住房租赁工作困难不少。二是现有存量租赁住房租金价格偏低。目前佛山市租赁住房主要为城中村房屋，约占租赁市场80%，其超低租金价格充斥住房租赁市场，在一定程度上影响了市场化、规范化与品质化房源的租金定价。

为了推动租赁住房市场发展，增加租赁住房的供应，首先应考虑盘活闲置存量资源，并以品质引领为重要前提。鼓励将符合规划、安全、质量、消防、卫生等条件的存量住房改造后统一出租，重点规范城中村存量房源出租管理。

（二）政策扶持激发活力

当前，住房租赁试点工作的推动动力不足，有如下几个原因：一是住房租赁企业资金存在投入大，周期长和回报低问题。二是租赁企业税收较高（约占租赁总收入的18%～22%），很大程度影响了企业建设租赁住房的积极性。三是佛山集体留用地及城中村数量庞大，土地价值较大，村民期望值高，集体租赁住房建设和改造推进难度大。四是租赁双方在租赁平台使用方面，出租方担心通过政府推行的租赁平台签订合同后政府征缴有关税费，因此通过平台公布房源和网上交易的积极性不高。这些问题有可能会降低住房租赁市场活力，掣肘住房租赁市场健康平稳发展。

为此，需要积极协调各职能部门，尽快出台税收优惠政策并尽快将佛山纳入中央财政资金可申报范围。以此为租赁企业减负、为租赁市场营造更好的投资环境，让更多居民住上优质实惠的租赁住房。

（三）规范制度完善监管

目前佛山市集体土地房屋租赁监管依据不足。佛山市城中村出租屋占登记在册出租屋比例约80%，存在卫生条件差、消防安全不合格等问题，城中村存量租赁住房的历史问题难以解决。另外，作为租赁住房供应的重要补充，新建集体租赁住房若监管不到位会产生“以租代售”等问题，违背租购并举的试点初衷，但目前监管依据不足。以上问题制约了住房租赁市场的高质量发展。

未来，期待尽快出台《住房租赁管理条例》，并明确或细化集体土地上房屋租赁以及无合法产权房屋的租赁管理工作，通过规范制度，提高监管质量和力度。