城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述

文/程磊 重庆市轨道交通（集团）有限公司 重庆 401120

城市轨道交通不但能使居民出行更加便利，也能在一定程度上缓解交通堵塞问题，并引起城市区域格局发生变化，提升有关地区的基础设施水平，改善产业基础和商业集聚力，这些都对城市轨道交通沿线住房的位置选择和价格产生很大影响。

1、轨道交通与房地产开发

1.1 轨道交通与房地产开发的关系

城市土地的价值与区域土地的交通通达性密切相关。通过城市轨道交通的建设，从根本上改善城市道路交通拥堵的现状，有效提高城市公共交通基础建设设施，连接城市各个区域，提升城市各个区位的交通可达性和交通便利性。以提升交通便利性的优势进一步发展和开拓城市空间，提高轨道交通沿线土地价值。城市轨道交通的建设有效地整合了城市的各个不同区域之间的空间和时间距离。通过轨道交通建设带来的交通便利性，使得轨道交通沿线的房地产消费者有效的控制了交通时间成本及交通成本，对于生活的便捷性的提高显而易见。轨道交通的建设使城市的各个区域及城市的各个空间得到有效的整合及紧密联系，城市区域性及空间均变得更加紧密，相对而言，靠近轨道交通中心地带的房地产密度将会比周边区域大，同时产生的经济效应也较大。这种紧密性和影响力随着与轨道交通中心地带的距离向周边呈放射状布局。城市轨道交通的建设有效的改变了沿线土地的利用性质，无论从商业用地及房地产开发都起到了积极的推动作用。城市规划部门要结合轨道交通的这种影响力，有效合理的进行轨道交通沿线土地规划，同归轨道交通优化城市结构，推动城市经济发展。

1.2 市轨道交通沿线房地产开发现状

轨道交通的大运输量、节能环保、出行成本低等优势使之成为了公共交通的主力。发展轨道交通符合科学发展观、符合绿色经济的要求。市具有地理优势的先天条件，是一个宜居的城市，并且城市周围旅游景点甚多，这就更需要在轨道交通上多花功夫。其沿线的房地产开发也在高速发展，大大小小楼盘不计其数。房地产业在现代社会经济系统中的地位，己不仅仅是其固有的承载体的意义，而且已成为现代社会经济系统的有机组成部分。就目前经济发展状况来看，的经济发展程度相比于某城市地区还较低、作为内陆大城市其经济发展的资源也比这些地区缺乏。目前市轨道交通沿线的房地产市场基本形成，诸多地产商瞄准了轨道交通沿线的商机。在倡导出行便利、购房成本低、空气污染地等特点下，轨道交通所达的各郊县成为了必争之地。而市区内轨道交通沿线的房地产，目前已经接近饱和。在经济高速发展的今天，房地产的作用不仅仅是满足公民衣食住行中“住”的需求，还牵涉到了经济结构、产业集群、工业化进程等诸多问题。在市旧城改造，尤其是北改项目中，土地大规模放量，单宗拍卖土地规模和成交单价也有较大提高，成为主城区土地市场的新增长点。北改不仅是因为城北属于老城区，需要改造和建设，另一个原因便是依附于火车这一巨大的轨道交通枢纽。在郊县中，土地供应量和成交量均超过主城区，成为土地供销的冠军。我们可以预计伴随主城区可供开发土地的日益稀少这一无法改变的事实，类似温江这类的近郊土地也将给地产市场带来新的期望和挑战。这类近郊之所以能够高速发展的很大一个原因正是轨道交通发展所带来的。目前最炙手可热地产还有“双铁”附近的楼盘，即地铁与轻轨相结合的地段。总的来说郊县轨道交通沿线的房屋价格仍然比城区内便宜，因此越来越多的人选择在这些地方购置房产。一方面不影响出行，另一方面也节约买房费用，甚至在环境、空气等方面还优于市区内。

2、城市轨道交通对沿线房地产价格的影响

2.1 影响理论分析

1) 基于区位理论分析。区位理论是指人们的行为特征方式和其所在区域位置有着密切的联系，特别在日常生活中的交易与消费行为特征，是一种人与人之间经济往来的学说，主要是指在空间分布和其选择与经济活动的又一优化过程。产业配备情况和房屋价格的高低是影响土地区位的主要因素。由于城市的发展水平不一，不同区位房产的价格也不尽相同，而轨道交通建设者在此过程中起到了优化土地区位的作用，进而带动了轨道附近一定范围内的房屋价格的提升。其中，交通地理区位是指在某一城市或地区范围内与其特定范围内交通路线及其配备设施之间的相互关联程度，而通达性的好坏直接关系到其交通便利程度及所能够吸引资金的程度，对交通地理区位有直接的影响，周边的基础设施分布状况也随之发生相应的变化，最终导致轨道交通附近的开发强度和开发类型也随之发生改变。

2)基于级差地租理论分析。级差地租是指由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利润。城市轨道交通的建设改变了沿线，尤其是偏离市中心位置居民的出行方式，有效减少了居民出行的时间成本。因此，与城市轨道网未覆盖的区域相比较，轨道交通可达的地方有着很明显的出行便利性，特别是在其沿途附近的居民或是工作的人都会从中受益。在人流输送方面，城市轨道交通有其十分重要的职责，更多的人会在城市轨道周边聚集，由于人流量增大，其他方面的投资也会跟着增多，因此，也能够给城市轨道交通附近带来额外的利润。城市轨道交通一方面降低了沿线居民的出行成本，同时也给沿线区域带来了附加利润，基于级差地租理论，这些附加的利润会使城市轨道交通沿线地价提高，从而使房屋售价水涨船高。

2.2 影响机理分析

由于运输人流量大、安全性能高、舒适度好、既方便又快捷、既能保护环境又能使土地被充分利用等特征，致使各种各样的经济汇聚于轨道站点及其周边位置，也使得轨道周边的开发强度有所增加，随着轨道交通的建设以及开通带动区域经济的增长，从而房价也随之上涨。而主要的影响是改善周边物业的可达性。在城市中生活的人们由于生活工作的需要会有流动性，同时也存在相互交流和沟通的特征。一般来说，都市的核心地带是人流汇聚的地方，在核心地带生活工作的人们生活方便、距离上班单位较近等便利条件大大降低了交通和时间成本。城市轨道交通是将市中心与郊区联系的主线，将城市的活动范围进一步扩大，居民的可达性大大提高。

结语：

轨道交通对城市经济促进作用明显。轨道交通车站的开发利用也能促进城市地下空间的经济效应，轨道交通的各个站点结合口拥有大量的客流，直接形成大量的消费流，能有效的吸引商业资金和商业开发。由于轨道交通的便捷，轨道交通对城市房价的刺激作用明显，不仅能是原本就已经发展成熟的中心区域房价增长，更带动了一些原本的荒废的郊区的地价的升值。