征收评估实操经验分享——工作流程及注意事项

文/周元立 湖南万源土地房地产评估测绘有限公司 湖南长沙 410000

在征收评估实践操作过程中，征收评估程序相当重要，许多征收项目因为程序不到位引起纠纷和诉讼的案例许多，征收评估程序已经引起估价同行的重视，但在征收评估过程中，还是会出现许多程序不到位引起的各种麻烦，笔者根据自己多年从事征收评估实际操作经验，从征收评估每个流程入手，分析其注意事项，旨在为估价同行在征收评估工作中提供些许帮助。

1、获取项目

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条：被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。

特别注意的是“协商选定”这个程序是最先选用，不能缺少。

获得征收评估项目后，房屋征收部门出具委托书、并鉴定评估委托合同书。

2、准备工作

准备工作主要有：表格设计、人员分组、进度计划、工作纪律、项目培训、其他工具准备（电脑、相机、测量工具、查勘表格、笔等）。

3、收集资料

根据征收评估范围，收集相关资料：

（1）调查蓝线图(不同于征收红线图）、征收决定公告(含房屋征收红线图)；（2）征收部门提供详细的摸底调查表；（3）相关权属资料；（4）无证房屋合法性认定证明材料及测绘面积；（5）租赁资料；（6）其他相关资料（会议纪要、项目有特殊规定的资料）。

4、现场查勘

4.1 现场查勘前

评估机构需告知征收指挥部人员，让其电话通知全部被征收人或在征收范围内发布现场查勘告知书，约定时间进行现场查勘。

4.2 现场查勘中

由注册房地产估价师作为项目负责人带队现场查勘，进入每层每户,非估价师可作协助人员。

注意事项：佩带工作牌、查勘表格不能改动、无利害关系第三方签名、拍摄室内外和入户门及整栋房屋照片；查勘须征得同意后方可入户，不得在现场与任何人员发生争执，也不做与价格相关的解释答疑和承诺。

住宅、商业主要登记：住宅户型或门面进深和宽度、朝向、登记装修并收集装修合同书、测量层高、了解建筑年代、登记室内外设施、设备等与评估有关的内容，并对每项拍照记录。

单位或个案主要登记（主要是工厂、办公用房、其他房）：平面布局、朝向、登记装修并收集装修合同书、测量层高、了解建筑年代、登记室内外设施、设备等与评估有关的内容。

设施主要登记：名称、型号、规格、材制、建筑年代，大型设施要提供设计图纸和施工合同书或结账决算书等。

设备主要登记：先收集台账和购置的原始发票及大型设备安装合同，并把名称、型号、规格、材制、启用年代、生产厂家、账面价值、净值等进行登记，基础也要进行登记，如果基础工程量很大，可单独列项作设施进行登记评估。

隐闭工程：设计图纸、布局走向、名称、型号、规格、材制、建设年代等。

绿化树木主要登记：名称、胸径、冠幅、数量。冠幅是树冠在地面垂直投影的直径，适应于单株大树；胸径是距地面1.30米处树干直径，常以“Φ”表示。

4.3 未能入户查勘的房屋

第二次电话约定具体时间补勘，对未能按约定时间查勘的，需粘贴书面《通知函》告知进行第三次查勘，《通知函》需约定补勘具体时间期限、并留有估价人员联系方式。

被征收人如果主动约定查勘时间，估价人员应在约定时间内准时到达现场进行室内查勘。入户查勘率有些区市有要求，必须到95%以上。

特别注意：保存好现场查勘资料，包含现场查勘表格、入户函张贴拍照留存，并在假限条件的“依据不足” 中进行披露。

5、市场调查

调查该项目周边同类二手房市场价格和租赁价格、周边新楼价格、周边已完成和正在进行的棚改项目征收补偿案例，选取可比案例。

选取可比案例质量要求：应是估价对象类似房地产【同一供求圈、用途相同、规模相当、结构相同、档次相当（如宾馆五星四星三星等级、写字楼甲级乙级）、权利性质相同（分出让与划拨、商品房与经适房和房改房等类型）】；接近价值时点；正常成交价格（不是挂牌价格）。

注意：想办法收集卖买合同书、租赁合同书，案例真实，且有交易案例相片及位置图。

6、评估技术路线、测算、确定估价结果

6.1 技术路线、测算

按照估价规范和征收评估相关法律法规要求，每一个参数要有依据和说明。

特别注意：成交价格修正或调整幅度不宜超过20%，可比实例成交价格修正和调整幅度不宜超过30%，修正和调整后的各个可比实例价格最高价与最低价的比值不宜大于1.2；收益法中的各项租赁税费依据不要采用已过时的政策，取值要正确；成本法中建安造价要有依据说明，各项报建税费的依据要在时效期内，已取消的收费项目不要算进来。

6.2 估价结果确定

①所有评估结果公示前必须向征收主管部门先办理备案，就评估结果的案例来源、依据、技术路线、评估方法、测算过程向征收主管部门进行解释，在评估结果认可同意后，才能提交给征收指挥部（一般要做一个PPT进行汇报）。

②评估人员在结果出来前，尽量回避与被征收人在价格上的沟通（主要针对单位个案征收评估而言）。

7、公示初步评估结果

（1）以征收部门名义公示,征收评估机构可以在结果上盖章。

（2）公示时要有人在现场进行解释说明，要安排语言表达能力强的签字估价师在现场解释，问什么答什么，没有问的不要答，平时多积累，摸透政策，利用自己的专业知识解释，不要说错，不能怯场，详细跟被征收人沟通、解释，拉近人与人心理上的距离，达到良好的效果。

（3）公示期满后才能出具分户报告。

（4）公示期间，被征收人提出新的证据，报征收主管部门同意后，方可调整评估结果，调整后的结果也要公示告知被征收人。

（5）评估方法结果确定。

估价规范已明确：为征收补偿的需要，同时选用比较法、收益法和成本法对被征收房屋进行评估，在比较法的测算结果最高的情况下，可以将比较法的测算结果作为综合测算结果。

8、出具整体评估报告和分户评估报告

（1）评估报告内审，要求五年或以上注册房地产估价师担任审核人员。

（2）估价报告要由注册房地产估价师亲自签名（至少两名），不能代签，也不得以盖执业专用章等个人印章代替签名。

（3）估价机构不得以盖估价报告专用章等其他印章代替公章，分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具报告。

（4）向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。

（5）类似房地产市场价格

被征收房屋补偿价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。类似房地产市场价格是指类似房地产在评估时点的平均交易价格。

对于被征收房屋（如工业房地产、独栋私房）在征收范围区域无类似房地产交易，无法明确被征收房屋类似房地产市场价格的，在估价结果中说明“被征收房屋类似房地产无成交案例，不能明确类似房地产市场价格”。

类似房地产市场价格只须在整体报告技术报告中进行测算，为便于比较，该类似房地产市场价格须进行价值时点、装修、成新修正到基准房价。

分户估价报告结果中只对被征收房屋类似房地产市场价格进行说明，并厘清与被征收房屋价格的关系即可。

9、报告送达

（1）估价报告送达给房屋征收主管部门过程：

要有“报告送达回执”签收、产权人和共有权人都要有评估报告、报告送达格式要有特别提醒并标注征收公告有效期内将评估报告送达给被征收人。

（2）征收主管部门授权指挥部将评估报告送给被征收人过程：

评估报告送达方式有直接送达、留置送达、邮寄送达、媒体公告送达。送达时要有送达书签收，同时送达书签收也要有特别提醒栏，要告知被征收人如果对其评估报告结果有异议时所享有的权利。特别提醒栏应标注的内容主要有：

①被征收人收到评估报告后如对评估结果有异议，应当自收到估价报告之日起10日内，向评估公司书面提出复核评估申请，并明确指出报告存在的具体问题。

②评估公司将在收到书面复核估价申请之日起10日内进行复核，复核后将书面告知申请人复核结果。

③被征收人如对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地国有土地上房屋征收评估专家委申请鉴定。

评估机构可协助征收指挥部送达评估报告，但必须以征收主管部门名义送达。

10、复估受理、回复与送达（无异议时不会发生）

10.1 复估受理

在法律规定的有效期限内受理、有被征收人（或法定继承人）亲笔申请的复估函。

10.2 复估回复

评估机构在法律规定的期限内（申请之日起10天内）进行复核回复、回复要有针对性、回复内容要和报告相符；改变评估结果的重新出具“复估评估报告”，并把改变评估结果原因和过程在假设限制条件中说明。

10.3 复估回复函送达

也要有送达回执书（与前面评估报告送达相同）。

11、专家鉴定（专家委完成）

（1）鉴定期限：收到鉴定申请之日起10内完成。

（2）鉴定内容：对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核。

（3）鉴定结果：评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

综上所述，征收评估流程有许多需要注意的事项，只有严格按照上述工作流程完成好征收评估工作，才能确保征收评估工作不会出问题，才能确保征拆双方的合法权益。