房地产企业合作开发模式项目风险管理研究

文/曹廷福 山东海通地产有限责任公司 山东东营 257091

房地产行业是近几年来，对我国的GDP做出了重要的贡献，因此为了国家的稳定发展，和房地产行业对国民经济的稳定作用，政府有形的手配合市场无形之手对房地产行业进行调控，从而降低了房地产行业的风险，但是房地产行业在合作开发项目的时候仍具有诸多复杂的因素会导致风险。本文通过对房地产的合作开发项目的风险进行分析，为房地产的合作开发项目的研究提供一种管理方法。

1、房地产合作开发项目的概念与特点

房地产企业合作开发，顾名思义，就是指企业与企业之间签订开发合同，并按合同要求一起经营房地产开发，实现利益共享、风险共担的一种模式。它有几个显著特点：其一，通过双方签订的合作协议，在生产、技术、市场等方面能以最大程度上共享资源。这样做的最大好处是，若利用得当，企业定能享受到合作所带来的协同效益。且通过合作，不同的企业之间能够优势互补，使自身的竞争力显著增强；其二，企业之间之所以会有房地产合作开发项目，是建立在合适的市场机会的基础之上的，换句话说，若另外出现更好的发展机会，企业之间的合作关系就会解散与其他企业建立新的合作关系，以适应自身的发展需求；其三，企业与企业之间所建立的合作关系是全方面的合作关系，无论是从技术、人才方面，还是从资金、市场、信息方面，互相持股，共同合作，以求实现合作共赢的目标。

房地产公司在自身企业的发展有两个因素是不可或缺的，即：土地和资金。这两个缺少任何一个都会影响到公司的发展。但是实际情况会经常出现缺乏资金或者缺乏土地的尴尬局面，在这个时候房地产开发公司就会使用各种合作模式去进行合作，达到共赢的目的。但是在我国目前的发展情况下，各类建筑公司如雨后春笋般出现，所以在企业之间的合作便有了风险，因此房地产公司务必提高警惕，要对风险管理提高重视，对风险进行严加防范从而规避风险。

2、风险因素

房地产开发过程中，随着所处阶段不同，相应的风险也不一样。当处于投资决策阶段时，准确地选择投资地点和投资开发时间是尤为重要的，这就需要开发商对市场有敏锐的嗅觉，一旦决策失误，就会损害双方的利益；当处于设计和建造阶段时，就涉及到了融资，若高估了未来市场，那开发商将会不得已地低价出售项目，若前期融资太多，之后又得偿还过高的利息，因此融资需谨慎；当处于销售阶段时，若市场上供需关系不平衡，将会容易出现市场风险；当处于经营阶段时，开发商需对成本如土地费、建造费等进行预测，因其不确定性会承担相应风险。

3、风险管理

有关风险管理，是指对在企业房地产项目建设中可能会出现的风险进行尽可能的减少乃至抑制，其具体方法，不同的学者有不同的见解，主要有以下四个阶段。首先是风险规划，在进行风险管理之前做好风险规划，对风险识别、风险评价、风险应对阶段规划好，制定相应的管理步骤和方法，以便于进行后续管理；其次是风险识别，做好风险识别工作，就是要对还未明显显露出来的隐形的风险进行条理且全面的分析，尽量做到能预测到某一项目一旦发生意外会带来什么样不好的后果；然后是风险评价，使用定性和定量的方法对项目的风险进行预测，对房地产工程的合作开发项目进行预测；最后是风险应对，主要分为风险的预防、风险的减轻、风险的转移、风险的回避、风险的自留五种。风险预防是在项目开始之前必须要做好的事情，要先收集有关项目的所有信息，如各种费用、人员等情况的估算，然后对此进行评估，尽可能地推测出所有的风险因素和发生的概率，在风险发生之前按照可能发生的风险制定相应的措施。风险减轻是紧跟着风险预防的一步策略，它主要是通过降低风险的发生概率和减轻风险的损害程度来实现的。发生概率的降低可以通过加强风险方面的教育培训和制定相应的规章制度等措施来完成，减轻损害程度就是要有一定的应对风险的流程和专业人员操作，可将风险带来的损失控制在一定范围内。风险转移并不是说要放弃有风险的项目也不是说要暂停项目，而是一种将风险转移到其他可以程度责任的经济单位。一般需要转移到风险，都是项目承包方不愿意承担或者根本承担不起的风险，可转移风险的途径有事先购买保险和签订合同等。还有一种是风险回避，即通过风险评价后，认为该项目的风险概率过大，并且无相应措施进行补救，可以权衡利弊从而选择放弃项目或更改合作方向或对象，因而达到规避风险的目的。当评价一个项目的风险概率过高或者无法在风险发生后进行补救时，风险回避是最好的和应用最多的一种方式，但是其也具有一定的消极方面，因为这种方式虽然很好的避免了损失但是也放弃了一个获利的项目；风险自留是在前四种应对措施都做完的情况下依然没有解决问题，而主动接受风险的方法。若项目发生的风险概率很低或发生风险的损害程度较轻，在可接受的范围内时，项目承担方便可主动承担风险。或者还有一种情况，就是项目承担方也可通过风险自留来清理残余的风险，这种方式处理后不管风险还是否存在，只要将其降低在可控范围内，风险自留的方式就是妥当的。

结语：

综上所述，本文通过对合作开发项目的一系列理论研究，得出了一种风险识别的方法和一种风险评估的模型，可以供给其他研究人员进行参考，具有一定的价值；同时，本文提出的在不同项目阶段使用不同的评估方法进行预测和管控的内容相对全面，可以为我国的房地产事业提供一定的帮助，从而实现其企业目标。房地产行业是高风险行业，因此需要适合自己产业模式的风险评估模型，规避风险，减少损失，从而提高自己的经济效益。