房地产估价市场比较法的改进与应用研究

文/姜佳迪 江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司 江苏南京 210000

由于受国家国情的影响，我国房地产的发展起步相对于西方发达国家较晚。因此，我国关于该行业的一些理论或者方法都是借鉴其他发达国家，由于看到地产行业的发展势头，对其理论研究也增多，但是在其具体的实践过程中却显得有些不足。

1、房地产估价市场比较法简述

在房地产市场的发展过程中要想对市场估计合理的把握，需要掌握全面科学的市场信息，因此作为其估价专员应该建立自己完善的市场信息库[1]。建立市场信息库是在估价过程中采用市场比较法的前提和基础，比较法的采用首先是有市场对象可比，因此建立数据库是改进估价市场比较法的重要举措。为进一步促进房地产市场的发展，需要将其与网络技术相结合，将信息技术应用到房地产行业是我国该行业发展的一大进步[2]。做好房地产市场的信息化平台需要提前做好平台构建，在前期的工作中，需要收集大量房地产的实例。要实现房地产估价的高效性与科学性，需要专业的人才辅助，应该积极鼓励对房地产估价技术性人才的培养，为房地产行业的发展提供人才储备。

2、房地产估价市场比较法的改进过程分析

市场比较法也叫现行市价法，它是将估价对象与估价时近期有过交易的类似得房地产进行比较，并且对这些类似房地产的已知的价格做出适当的修正，并以来估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法，这是目前房地产市场相对比较重要的一种估价方法。采用比较法需要按照一定的步骤去进行，第一，收集交易实例，第二；选取可比实例；第三，建立价格可比基础；第四，对交易中出现的问题进行修改；第五，对交易的日期进行修改；第六，对于影响区域因素进行修改；第七对于个别因素中出现的问题进行修改；第八，算出最后的比准价格。在采用市场比较法的时候要采用比较法评估土地的价格，其基本公式：V=VB＊A＊B＊D＊E(其中V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数），采用以上公式计算土地价格时，需要收集宗地的交易实例，其资料需要包含地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。资料收集结束后需要确定比较实例，要求建立三个以上的比较实例，其实例的选择应该做到与估价的期日相隔较短，并且与估价的宗地用途相同，土地条件基本一致，并且各比较实例应该具有一定的可比基础，需要保证各比较实例在付款方式、比重、货币单位、面积单位等的统一。采用比较法需要一个充分活跃的房地产市场，并且其交易信息要频繁，这样与估价对象相类似的房地产价格就越容易获得。房地产估价的市场比较法在具体的使用过程中需要依据具体的实例情况进行不断的改进，应适合快速发展的房地产市场。

3、房地产市场中估价市场比较法的应用策略分析

3.1 政府应加强对房地产市场估价机制的管理

市场的健康发展需要有一定的法律法规约束才能规范整个行业，当地的相关政府部门、土地管理部门等应该不断完善其法律法规，同时政府应该加强对该市场的引导，促进其健康发展，防止炒房等一类现象的发生。相关部门应多宣传房地产的市场信息以及正确的理念，调动更多人的积极性，提高社会对该行业的关注度。政府的管理是为了帮助地产市场的科学规范，防止一些人为了个人利益扰乱地产市场的发展，对市场的信息应该加强科学分析与筛选，杜绝虚假房地产信息的蔓延，从而进一步提升评估结果的准确性[3]。随着社会的不断发展，房地产的规模也越来越大，针对众多房地产信息进行比较，选择市场比较法是较为合理的方法，相关部门应该不断完善其制度建设，加强对房地产市场的管理以及引导，对于该行业的估价体制要做好备案管理，政府应该不断完善市场监管的形式。

3.2 提升房地产估价市场相关工作人员的素质

良好的房地产市场需要优秀的工作人员，对房地产行业也是如此。作为该行业的估价人员要不断提升自身素质以及专业的技术能力，同时要遵守行业的职业道德，作为专业的估价机构，应该做好对估价专员的培训工作，提升其专业能力，在对房地产进行估价的过程中需要对整个行业的相关资料有一定的了解和把握，因此平时要做好知识储备工作，对于要寻找合适的案例的时候，要快速高效的完成工作[4]。促进估价人员素质的提升是适应社会发展的要求，在对所有信息进行筛选分析后，提取有价值的信息，保证估价的科学性。作为估价机构应该定期组织知识学习活动，不断提升估价人员的专业能力和水平。

3.3 保证房地产行业估价的科学性，完善估价体系建设

科学的房地产的估价才有价值，因此对于其估价要保证其准确性，需要建立完善的市场资料库，具备庞大的信息搜集网络。在估价过程中，具体操作就是选择相关建筑的基础信息，从中选择相似的成交房，并且与需要估价的建筑进行比较，提供参考。房地产行业需要充分利用计算机技术，不断完善房地产市场信息，实现地产资料的信息化管理。由此可见，完善的信息是科学市场比较法使用的前提。

结语：

市场比较法能够直接反映房地产的市场状态，如今房地产在我国的发展呈现上升趋势，科学的估价能促进其市场繁荣。在房地产行业的发展过程中，应该不断促进估价市场比较法的应用与创新，推动我国房地产行业的有序发展。