新时代呼唤：上海房地产业加快改革、创新发展——“新时代上海经济与房地产发展论坛”综述

11月10日，作为上海市社联第十二届 (2018)“学会学术活动月”系列活动之一，上海市房产经济学会、上海市经济学会、上海市土地学会共同举办的“新时代上海经济与房地产发展论坛”在上海科学会堂海洋能厅举行。本次论坛是党的十九大以来，市房产经济学会围绕新时代中国经济发展和上海房地产业发展，特别是围绕国家提出的“房住不炒、租购并举”住房政策开展的一系列学术研究及上海市房产经济学会近期结合纪念改革开放40周年进行的一系列学术活动的成果展示。会议由上海市房产经济学会副会长、秘书长忻一鸣主持，上海市房产经济学会会长沈正超致词，中国房地产业协会副会长庞元、原上海市土地局老领导刘天同、上海市房科院房地产经济研究所副所长江莉作主旨演讲，上海市经济学会副秘书长刘江会、上海涌力土地房地产估价有限公司总经理陈嵘作交流发言。来自三个学会、高校及相关单位的一百多位业内人士参加了论坛。

一、改革开放40年上海住房制度和土地制度改革

中国房地产业协会副会长庞元在主旨演讲中回顾改革开放40年上海住房发展的“黄金期”。40年来，上海新建住房6亿多平方米，特别是跨入新世纪以来，每年新建住房达2000万平方米以上。居住房屋面积总量从1978年的0.44亿平方米增加至2016年的6.5亿平方米，增加了近14倍。同期，上海市常住人口总量从1104万人增加至2419.7万人，增加了1.2倍。由于住房总量增速远远高于常住人口增速，在快速城镇化时期，上海居民的居住水平得到显著提升。至2017年底，城镇居民人均住房居住面积达到18.7平方米，基本上实现了人均一间房。

在大力发展新建住房的同时，上海持续推进旧区改造和旧住房综合改造，不断改进既有住房的居住品质。1988年上海住房成套率仅为32%，2000年为74%，2016年提高至97%。旧里和简屋面积占居住房屋的比例由1978年的54.43%降至2016年的1.64%。

住房分配制度改革以后，上海逐步建立了房地产市场。2003年起，上海房地产市场出现了过热的趋势，在坚持市场化改革方向的同时，政府根据市场发展情况采取市场调控手段，明确“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，通过采取住房限转措施、停止住房转按揭、查处捂盘惜售行为等方式加强房地产市场监管，规范房地产市场交易行为，进一步优化市场环境。针对房价过快上涨的现象，上海出台限购、限贷、限售等多项调控政策，抑制投资投机需求，鼓励合理的自住需求。2017年以来，上海加快培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，满足不同群体的住房租赁需求。

改革开放40年来，经过不断探索，上海已基本明确“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度框架。

原上海土地局老领导刘天同在主旨演讲中结合自己参与上海住房制度和土地使用制度改革的亲身经历，谈到党的十一届三中全会提出的改革开放的方针，给解决群众的住房难题吹来了新风。40年来住房制度的改革先后经历了从理论探讨、可行性研究、改革试点到全面推开，再到近几年总结深化改革等阶段。

1980年邓小平同志发表关于建筑业和住宅的讲话，指出新房子和老房子都可以出售，可以分期付款，房租也要逐步提高，给低工资职工给予补贴，为住房制度改革指明了方向。上世纪80年代中后期进行了住房分配体制上的改革和商品化试点，为了调动发挥各方面的积极性，1984年改革了政府对住房的统筹、统建、统配的政策，并发动各单位设法自行建造职工住房，实行先售后配政策，1986年在提高非住房租金的基础上，改革统一了住房的租金标准，并给予一定的补贴，1988年开始出售旧工房的试点工作，为进一步改革住房制度，推行住房商品化摸索了不少经验。1988年国务院房改工作会议之后，正式制定出台了以“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠”为内容的上海市住房制度改革实施方案，并发动全民讨论，还制定了十几项配套实施细则。至此，住房制度改革正式全面推开。通过近20年的探索实践，上海住房制度的改革取得了辉煌成就，上海市民的住房条件有了大幅度的改善。

同时，随着改革开放和商品经济的发展，土地这个财富之母的价值在经济活动中逐步显现出来。通过土地由无偿到有偿使用的改革，不仅引进了大批中外客商前来建厂办企业开发房地产，而且还盘活了市区国有存量土地资产，大大推动了旧区老房屋的改造，加快了房地产业的大发展，使政府有了充足的资金用于城市基础设施的建设和改造，这些年上海城区的扩展、市政道路的延伸、一座座大桥和隧道的建造、四通八达的轨道交通建设、绿地的拓展、环境的治理等许多方面的大发展，有相当一部分资金来源于财富之母——土地。

二、对上海住房租赁市场监管及租赁住房供后管理的政策建议

上海市房科院房地产经济研究所副所长江莉在主旨演讲中分析了上海住房租赁市场监管和租赁住房供后管理现状及存在的问题，并对上海房地产业加快改革、创新发展及进一步加强住房租赁市场监管和供后管理提出了以下政策建议。

第一，健全住房租赁管理和服务体制。一要加强部门间的协调配合，落实住房租赁管理职能，明晰各监管主体责任，确定主要管理机构地位，协调好房屋管理、人口、治安、公共服务等各管理机构工作。二要发挥社会力量，健全租赁行业协会，帮助制定行业法律法规，进行行业培训，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员信息，加强住房租赁市场调研，总结住房租赁相关案例以帮助处理租赁纠纷，促进本市住房租赁行业的健康发展。

第二，优化租赁住房的管理机制。一要坚持分类原则，对于不同类型的出租模式要有所侧重，增强针对性；二要促进多主体供给，规范市场参与主体行为；三要规范租赁市场资金监管，规范住房租赁企业“租金贷”，避免金融风险。

第三，优化租赁管理和服务平台，建立信用管理体系。一要不断优化住房租赁公共服务平台，体现真实性、及时性、合法性；二要线上线下相结合，形成高效易行的登记备案制度；三要建立住房租赁信用管理体系，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制；四要建设人房信息动态巡控系统，形成全方位监测、动态化指挥网络；五要加强租赁市场的监测监管，为政府决策提供数据基础。

第四，加快完善法律法规，促进租赁市场规范化、持续化健康发展。建议《住房租赁条例》可考虑单独立法。一要进一步明确住房租赁立法的目标为规范和促进市场化租赁住房的发展。二要在法律法规中进一步明确一些重要内容，以有效保护租赁双方的合法权益，特别是从社会公平的视角，加大对承租人权益的保护。

三、对城市有机更新中土地利用转性、转型、转移的政策思考

上海涌力土地房地产估价有限公司总经理陈嵘在交流发言中，首先分析了城市更新面临的问题。第一，城市更新亟待解决的功能性问题。一是部分商办楼宇、创新产业园区效能低下，城市功能难以提升；二是社区公共空间和服务仍有缺口；三是城市风貌建筑保护仍需加强。第二，城市更新的实施路径问题。一是寻求产权开发者与政府部门的价值平衡；二是寻求更新政策与规划调整的时间平衡；三是寻求公共设施要素与奖励政策的衔接平衡；四是要求公共设施要素与私人产权的管理平衡。

其次，针对转型时期城市更新中的土地转性、转型、转移政策等提出了五个方面的建议：第一，用地性质转换政策建议。一是明确适用更新政策的申请人的所有制成分构成，加强国有资产参与程度；二是梳理更新方案和控规调整之间的时间衔接；三是明确使用城市更新土地的用地兼容性。第二，用地边界调整政策建议。一是明确相关利益人的适用范围；二是明确边界调整的适用阶段和范围；三是明确边界调整所导致的地块面积微调的适用办法。第三，土地供应政策建议。制定土地二次开发机制及办法。对于更新地块以补缴土地出让金的形式体现其价值，但不能简单地依基准地价进行补缴，应由多家专业评估机构进行市场评估，以合理中间价的方式来最终确定，土地价值补偿原则上要高于地块补缴价格，低于地块出让价格。第四，建筑容量调整政策建议。一是扩大建筑容量转移范围；二是增加对于公共要素清单的后续管理要求。第五，历史风貌保护政策建议。一是完善历史建筑产权释放机制；二是扩大历史建筑范围；三是优化历史建筑地块的出让方式。

四、打造“科技金融之都”，助推上海“全球科创中心”建设的思考

上海市经济学会副秘书长、教授，上海师范大学商学院经济系主任刘江会在交流发言中提出：第一，建设“全球科技创新中心”，上海不能错过打造“科技金融之都”的先机。第二，打造“全球科技创新中心”，上海必须清醒认识传统金融优势的“双重影响”。第三，明确“科技金融之都”的发展目标，催化“金融中心”和“科创中心”联动聚变。一是构建“全生命周期”的科技金融链，优化上海金融市场结构；二是丰富创新创业国际化合作模式，打造“全球科技合作中心”，实现“以资引智”、“以智引资”的良性创新生态；三是以建设上海-硅谷跨境并购平台为抓手，打造“国际技术转移中心”，增强上海对全球创新资源的配置能力。

此外，在论坛上，上海经济学会副会长、华师大经济学院院长殷德生、上海市房产经济学会副秘书长、上海师大房地产经济研究中心主任崔光灿分别围绕“上海制造加快抢占新一轮竞争制高点”和“继续深化住房制度改革，促进人民安居”主题等作书面交流。