公共租赁住房动态管理的分析与思考

文／杭州市房地产经济学会

随着公共租赁住房制度的发展，对这些住房进行管理的难度也逐渐提升。由于公共租赁住房制度是一项长期的制度，其发展过程存在阶段性特点，不同阶段的工作任务存在一定的差异。因此，随着公共租赁住房供应数量的增加，需要对其实行动态管理，制定行之有效的动态管理计划，解决动态管理过程中存在的问题，促进公共租赁住房制度的健康发展。

一、公共租赁住房动态管理概述

（一）公共租赁住房动态管理概念

公共租赁住房动态管理是以保证公共租赁住房的公平、公正为目标，对公共租赁住房的规划、建设、准入、退出以及绩效评估进行具有科学性、系统性的管理。公共

二、公共租赁住房动态管理中存在的问题

（一）没有建立完善的管理体系

公共租赁住房的管理工作，涉及准入、分配、退出以及监督等工作内容，是社会保障制度的重要载体之一。因此，公共租赁住房动态管理需要具有一套完善的管理体系。但在我国目前的公共租赁住房的管理中，仍然没有建立完善的管理体系，造成公共租赁住房的管理无法得到有力支持，无法形成系统性的管理。

（二）准入制度有缺陷

公共租赁住房的准入是政府为公共租赁住房设定的享有资格，能够保证低收入群体获得公共租赁住房的租赁机会。根据规定的程序与方法，通过相关部门的审核，条件符合要求的家庭可以获得相应公共租赁住房的租赁资租赁住房动态管理的本质在于对目标群体的进入与退出进行有效调控，保证整个过程有序进行，提高公共租赁住房资源的利用率，充分发挥公共租赁住房的作用。

（二）公共租赁住房动态管理特点

公共租赁住房动态管理的特点包括系统性、过程性、开放性以及公开性。首先是系统性。公共租赁住房管理工作不仅需要对各类资源配置进行管理，而且需要对内部要素以及外部环境进行系统化的管理，是一个各方相互影响、相互联系的过程。其次是过程性。公共租赁住房管理工作需要覆盖整个公共租赁住房意愿配置的过程，包括住房的建设、分配以及退出的过程。再次是开放性。开放性包括两方面内容：其一，住房租赁的目标群体，有退出的权利；其二，住房租赁的管理者，包括政府、社会公众等，有参与管理的权利。最后是公开性。从住房租赁人的准入申请到住房资源的分配及退出等环节，需要向民众全程公开，便于民众对其进行监督。格。在这个过程中，对申请人进行审核是工作难点。造成这种现象的原因包括以下几方面：第一，审核资源的投入有限。不同地区的经济发展状态存在较大差异，公共租赁住房的准入条件也有所不同，条件过多会增加审核难度，导致审核资源无法满足审核需求。第二，公共租赁住房准入的主要标准是家庭的收入状况，但是家庭的收入状况统计准确性较差，只能统计工资收入，无法统计除工资以外的其他收入，如投资收入等。与此同时，家庭收入具有一定的动态性，一些不满足标准的家庭在申报时可能提供虚假信息，占用准入名额，给公共租赁住房的管理带来较大困难。

（三）公示制度有效性差

在公共租赁住房的分配过程中，最终审核通过的名单需要以公示的方式公布，这是住房分配过程中的关键环节。目前已制定详尽的公示制度，可以通过电视、网络等媒体公示最终通过审核的名单，但这种公示的有效性相对较差，导致一些人敢于骗取公共租赁住房。首先，非低收入人群一般很少会关注相关的公示信息，只有具备这方面需求的人才会关注这些信息。其次，关注这些信息的人也很难对公示信息作出有效的判断与监督，造成公示只停留在形式层面。公示制度的不完善会对公共租赁住房的准入制度产生严重的影响。

（四）公共租赁住房分配问题

在公共租赁住房制度中，住房分配的公平性是必须遵循的原则，如果出现住房分配不公平的现象，则会阻碍公共租赁住房制度的发展。因此，必须避免不符合条件的人获得公共租赁住房。在目前的公共租赁住房分配中，存在一定的骗租现象。一些申请者通过瞒报收入、转移收入等方式获取公共租赁住房，这种行为是违法的。

（五）没有形成完善的退出机制

在公共租赁住房制度中，完善的退出机制有利于盘活现有住房资源，实现公共租赁住房的循环利用。然而，我国目前仍没有形成完善的公共租赁住房退出机制，在申请人经济情况好转时并没有及时收回公共租赁住房，影响了公共租赁住房制度的可持续发展。与此同时，低收入群体对于退出住房的认同度一般较低，可能隐瞒自己的收入情况，监管部门很难及时统计他们的收入变化情况，在一定程度上影响了公共租赁住房保障作用的发挥。

三、做好公共租赁住房动态管理的对策

（一）通过法律约束公共租赁住房管理主体与保障对象

首先，公共租赁住房制度实行过程中，经常出现住房分配不公平、政府监督不到位的现象，因此，需要通过相关的法律制度约束管理主体。只有这样，才能使管理主体重视公共租赁住房管理工作。如果发现管理主体利用职权帮助申请者谋取利益的现象，应对其给予相应的处分，情节严重的应对其进行刑事处罚。其次，保障对象在使用公共租赁住房时，不得将其转租或从事居住以外的任何活动。一旦发现保障对象中出现这些行为，需要对其进行严厉的处置，情节严重的追究其刑事责任，终身取消其公共租赁住房申请资格。

（二）建立健全的动态管理绩效考核制度

我国的公共服务理论一直强调，要重点关注民主、责任以及服务，其中的核心内容是政府需要遵从公共服务的理念及价值，重点关注与民众之间的沟通，实现合作共治。在目前的地方政府中，经济增长是官员的主要绩效考核指标，但在公共租赁住房制度方面却没有形成严格的绩效考核制度，不利于公共租赁住房的进一步发展。因此，政府需要对官员的绩效考核制度进行完善，将与公共租赁住房制度发展相关的工作列入绩效考核体系中，建立健全的动态管理绩效考核制度，提高公共租赁住房制度的强制性，促进公共租赁住房制度的发展。

（三）建立完善的公共租赁住房信息系统

在公共租赁住房的分配工作中，为保证住房分配的公平性，必须全面掌握申请人的住房、财产以及收入等信息，根据这些信息确定其是否满足相关要求。由于受到各方面因素的限制，我国没有建立公共租赁住房信息系统，导致房屋申请人信息的收集与利用受到一定的限制。因此，必须建立完善的公共租赁住房信息系统，形成公共租赁住房动态管理信息平台。这个信息化平台需要包括公共租赁住房申请、审核、审批、配租直至租后管理等所有环节的详细信息，包括家庭收入、成员以及居住等情况，从而提高公共租赁住房信息管理水平。

（四）成立公共租赁住房管理专业机构

在公共租赁住房管理工作中，必须成立公共租赁住房管理专业机构，由政府分管领导作为负责人，严格、及时、准确地落实国家出台的相关政策，提高公共租赁住房管理水平。公共租赁住房管理专业机构的工作主要是公共租赁住房的行政管理，并与民政、财政以及公安等相关部门协调合作，建立完善的动态管理系统。