长租公寓发展模式分析

文/王昌盛 张家春

2018年是中国房地产行业动荡的一年。在当前受到中美贸易战影响股票市场不景气的背景下，房地产指数或许是中国经济发展的“风向标”。大量房企开始从纯住宅领域逐渐转向商业和长租公寓领域，这意味着未来租赁将成为房企的主要收入来源。

租购并举是大势所趋

租赁在中国有着数千年的历史，如中国古代的客栈其实便是一种短期住房租赁。党中央在“十三五规划”中提出“租购并举”战略后，租赁开始在全国推行。党的十九大报告明确指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来国家将着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。截至2018年上半年，国内已注册超过500家长租公寓机构。我国排名前30位的房地产商中，已有2/3以上在这一领域有所布局。在住房需求方面，某房地产研究院指出，从2009年到2017年，中国流动人口（非本地户籍）规模从1.8亿增长到2.5亿，其中的67.3%，即1.7亿人，需要依靠租房解决居住问题。随着中国的城镇化，住房需求普遍存在于不断流入城镇的人口中。在房价上涨带来的购房压力下，大批有长租需求的租客以及大量存量房的出租需求将推动长租市场不断发展。即将出台的房地产税政策也将使多数准购房户转化为潜在租房客户。在住房供给方面，未来中国的房产增量可能会受到限制，巨大规模的存量房将在市场上占据主导地位。因此，如果能出现一家高效的长租公寓管理公司，则将大大提高房屋的使用效率。

重资产和轻资产

从资产类型看，租赁用房可分为持有型重资产和非持有型轻资产。比较具有代表性的重资产是国内前30位房企的自持部分，如万科的泊寓、龙湖的冠寓中即有一部分资产是由公司持有的。由于初期成本高、回报周期长等原因，房企长租公寓项目中重资产仅占据小部分。但是重资产具有分布集中、便于管理等优点，所以大型房企都会留有一部分公寓独立运营。龙湖2017年获得上海市闵行区剑川路综合体项目，项目包含9.4万平方米的商业、4万平方米的办公、3万平方米的长租公寓等业态。附近遍布高校、科技园、产业园，辐射人群超过25万。该项目目标客群定位为中高层白领。由于距离5号线剑川路地铁站仅200米，且经过精装修，项目预期租金达到4.4元/天/平方米，高于附近平均租金水平。但是由于重资产特征，龙湖仍需10年时间才能达到现金流平衡。轻资产经营模式主要是企业从业主方手中租下大量房屋，再通过改造批量出租，具有分散性特征。轻资产的优势是不需要支付土地成本，直接将租出与租入之间的差价作为自身的收入来源。比较具有代表性的是自如与中原地产，这些企业类似于中介机构，虽然没有前30位房企的规模，但是它们一般会形成自己特殊的客群与竞争力，如主要针对蓝领客群的魔方公寓、主要针对女性客群的“女神公寓”，以及采用OTA（线上旅行社）方法建立实时房源预订系统以主打订房准确性、真实性的嗨住等。租赁行业百花齐放，迎来了前所未有的盛况。

租赁是一种融资

当前市场上存在两种租赁形式，融资租赁与经营租赁。融资租赁是以商品资金形式表现的借贷资金运动形式，是集融资与融物为一体的信用方式，兼有商品信贷与资金信贷的双重特征。在这个过程中，出租人通过出租商品的形式向承租人提供信贷便利，而承租人直接借入商品，取得商品的使用权，这实际上是获得了一笔资金信贷，并在从事生产经营的过程中创造出新的价值。经营租赁是为满足承租人临时或季节性使用资产的需要而安排的“不完全支付”式租赁。经营租赁是一种纯粹的、传统意义上的租赁。承租人租赁资产只是为了满足经营上短期的、临时的或季节性的需要，并没有添置资产的企图。经营租赁泛指融资租赁以外的其他一切租赁形式。简单而言，甲把房屋出租给乙，如果甲的目的只是以获得租金作为一种营利模式，那这是传统意义上的经营租赁。如果甲将房屋打包成可以在市场上买卖的证券形式，那么乙租赁甲的房屋相当于借银行的钱，房租其实是乙每个月还给银行的贷款与利息。融资租赁完全符合未来房地产证券化的要求，也是当前市场上主要推崇的经营模式。在发改委关于企业债券的最新通知中，按照住房和城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）文件精神，要求“积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务”。国家也在大力推动房地产证券化的进程。

租赁市场的房地产证券化

房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生形成的。资产证券化源于20世纪70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，尤其是东南亚金融危机爆发后，在一些亚洲国家包括中国得到迅速发展。目前，市场上流通的主要房地产证券化产品是ABS（资产抵押债券）。简单而言，ABS是对于资产预期的一种贴现。与房地产相关的ABS主要有两类：一是企业应收款类产品；二是不动产投资信托类产品，即REITs。REITs起源于美国，也在美国应用最广，国内尚处于初级阶段。2017年10月13日，上交所通过了国内首单租赁住房类REITs——保利新派公寓。2018年上半年，自如、蛋壳等大型长租公寓机构模仿美国最大的出租公寓运营商EQR（Equity Residential Properties）进行了数轮大规模融资。目前，美国发行的REITs收益率能达到13%，而中国REITs收益率当前仅仅为7%，处于中等水平。国内REITs当下没有专门公司运作，都是发行一个专项计划以进行资产管理。但是可以看到，国内REITs和长租公寓已经产生了“化学反应”，推动了长租公寓的规模化扩张。

长租公寓在我国发展还不成熟

长租公寓的发展形势当前“一片大好”，未来有望取代房地产公司的部分功能。但不可否认，长租公寓在我国发展还不成熟，缺少高效的管理企业与成熟的政策法规。当前，国内的长租公寓市场主要还是模仿国外的经营模式，缺少创新。在资本大量流入长租公寓领域所造成的虚假繁荣背后，一系列问题亟需解决。首先，租金方面，在中央倡导“租购并举”后，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业竞相开始“跑马圈地”，争抢房源、哄抬价格。据中国房情网的数据显示，北京7月房租同比上涨21.89%，上海同比上涨16.46%，深圳同比上涨29.68%，成都同比上涨30.98%，合肥同比上涨24.04%，宁波同比上涨19.92%。长租公寓机构以租售比1∶200的合理性作为定价逻辑，但是他们忽视了当前租售比是异常的，而是由房价过高造成的，不是租金太低。常态化的抬高租金将极大遏制年轻人的工作激情，不利于社会稳定。其次，在政策方面，国家与地方缺少相关的管制，许多地方业主违规改造房屋还无法得到有效整治，分散式N+1合租模式的合法性也有待明确。北京虽然近三年进行了大规模的拆违行动，但是造成了租赁房的短缺.根据《北京统计年鉴2017》，北京2016年拆违面积5985万平方米，总竣工面积只有3594万平方米，社会总供给减少，净需求增加。最后，从企业层面，长租公寓机构的自我定位其实是互联网巨头，而非线下牵线搭桥的传统中介。它们为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会，形成社群内的重复消费。它们的发展需要资金源源不断地流入，如果有一天资本不再流入，长租公寓也可能会“停摆”。这些问题如果不能及时解决，将后患无穷。

未来合理的长租公寓经营模式

总体而言，目前国内长租公寓行业发展仍处于初级阶段，未来长租公寓市场将由政府、开发商和部分运营商构成。政府负责市场监管与宏观调控。开发商具有资源和资金优势，运营商负责房源的集约化管理与供应。品牌推广、运营效率和资金链管理未来是最核心的竞争力，品牌价值决定产品溢价能力。相较于国外，国内的长租公寓稀缺的不是房源而是服务。运营能力较强的品牌将在未来掌握市场的主导权。一套成熟的长租公寓平台系统将会出现，从而提供最真实、最准确的市场信息，帮助长租公寓运营商节省大量的管理人员成本、财务人员成本、营销成本等，并积淀客户数据用于未来产品改善。对于政府而言，则需要尽快完善监管制度与税收政策，在长租公寓市场上承担领导者与监管者的责任，推动长租公寓良性发展。长租公寓不同于房地产，长租公寓更需要解决的是年轻人与中产阶级的短期住房问题以缓解当前高房价带来的社会隐患。只有这样，国家的“租购并举”战略才能真正走向成功。