房产测量测绘工程的过程及要点分析

李冠雄

（天津市测绘院，天津300381）

1 引言

房产测绘工作是房地产建设过程中必不可少的一项内容，在房地产开发和建设中有十分重要的作用。有效的房产测量测绘工程可以促进房地产行业的发展，保证购买者的合法权益。在目前房产测量测绘过程中，普遍存在测绘机构不重视，测量设备不先进以及测量技术不科学等问题。严重影响测量效果。因此，必须要加强对房地产测量测绘工作的研究和探讨。重视起房地产的测量测绘工作，规范整个测量流程，并对测量过程进行严格检查和监督，确保测量结果的准确性。

2 房产测量测绘工程的具体过程

2.1 开发前期设计测绘工作

房地产的设计开发必须要以测绘单位的测绘地形图作为施工依据。在进行房产选址申请的过程中，要交给规划部门相应的测绘部门修测和施测的地形图，并根据项目实际建设要求，保证地形图的精确度。通常房产内部的管线规划和具体规划建设需要使用1:500 的比例尺地形图，区域总图规划应用1:200的比例尺地形图，测绘人员要做好房产开发的前期设计测绘工作，保障后续施工能够科学合理进行[1]。

2.2 施工前工程用地的勘察定界测绘

施工单位根据《地籍测绘规范》以及工程用地范围的相关信息，做好工程用地规划，仔细测量工程用地的现场，并建立相应的施工表文图，保证工程用地审批工作基础资料的完整性和合理性。对建设工程项目进行勘测定界包括国有土地的出让和农用土地的转让，要注意勘测定界的合法性，遵循国家发展的基本目标和土地整体的规划要求有效完成工程项目用地的勘察定界[2]。

2.3 施工过程的测绘工作

建设部门在完成选址意见书报批工作和建筑用地规划工作之后，要对实际用地情况进行仔细规划和检查，并在审批完毕以后申请临时建筑项目规划许可证书，进入正式的建筑施工阶段。在施工过程中，测绘内容包括房产建筑平整度的测绘、建筑的放样以及相关管线道路的测量等。测绘人员要根据实际建筑规划标准的相关要求做好放样工作，保证施工流程能够严格按照图纸规划进行，确保施工的准确性[3]。

2.4 完整的房产测绘工作

房产测绘相对来说政策性强，技术程度比较高，是一项专业化的测绘工作，主要包括对房地产行业的调查、房产平面控制测量图纸绘制、房产要素测量、面积测算、变更测量和成果验收等。在进行房地产测绘工作中，首先要进行平面控制测量，保证后续房产施工的科学性和稳定性。房产要素测量主要包括房屋用地和其他要素的相关测量工作，为后续房屋产权登记和产籍管理提供依据。房产图的绘制包括分户图、分幅平面图以及分丘平面图的绘制，为施工提供理论依据。房屋的面积测算包括对房屋产权面积、建筑面积、用地面积和公摊面积的计算，变更测量则为根据房产直系变更情况开展的测量工作。在整个测量流程当中，成果验收是最后一项内容，是有效保证房产质量合乎标准的重要途径，只有验收合格之后房屋才可以售卖交付使用[4]。

2.5 竣工测绘和房产测绘工作

房地产企业根据设计管理过程中审批的工程项目施工图、设计图、面积界定图、放线图以及其他有关文件信息进行房产的测绘和竣工测绘工作，测绘人员依据科学合理的测绘方法对房地产开发区的全部地物进行测绘，并记录有关数据信息，包括有效的面积、数据和房产用途，为后续综合性验收以及城市地理数据库的丰富提供数据支持。竣工之后的房产测绘和完工测绘工作也可以有效确定房地产企业开发区的交通面积、住宅面积、公共面积、绿地面积等，可以检查建筑是否存在违法犯规的现象，比如检查工程建设活动是否改变了土地使用性质，管线埋设是否达到标准要求，有无超高现象以及竣工面积和实际面积的差值控制范围等，保证房产竣工审核通过的概率。其次，房产竣工测量完毕后要绘制总的竣工图、房屋管线完工图和分间分层平面图等，并交由规划管理部门进行验收和违法界定，确保房产开发工作的合法合理性。

3 房产测量测绘工作的要点

3.1 完善测绘质量相关配套机制

房产测绘工作相对来说涉及的测绘内容较多，测绘技术比较复杂，因此，需要有可靠的测量配套机制作为指导。但实际测量的过程中，相关建设部门、规划部门、设计部门以及测量部门之间必须要进行有效、积极的沟通，保证测试工作能够合理有效完成，并有针对性地建立起完善的、公平公正的市场准入规则和机制，提高房产测绘的整体质量，保证测绘工作完成的准确性。

3.2 构建测绘信息系统

随着科学技术的不断发展尤其是计算机技术的进步，在测绘工作中构建房产测绘信息技术平台，对于有效提升测绘工作效率，保证工作质量成果具有至关重要的作用。房产管理部门需要与测绘单位进行充分有效的沟通，制定标准化的房产测绘操作规程，确定相应技术指标，并建立统一的运行模式和专业的技术信息平台，实现勘测收发件、检查、绘图的自动化处理，减少测绘工作人员的重复性劳动，保证最终测绘结果。房产测绘技术信息平台的构建也能够使房产测绘工作更加的规范化和科学化，使得测绘结果更加准确和更有说服性，也有利于维护房地产市场健康有序发展。

3.3 加强基本测量控制工作

基本测绘测量控制工作主要是为了做好房产图根控制网的测量以及房产界址点的测量。在实际进行房产测量测绘工作时，要能够准确测量地面控制点的位置，并根据测量需求建立平面控制网和高程控制网，满足房产图的测绘要求和房产界址点的确定需要。根据分级制度完成平面控制标准图的绘制，通过准确的坐标进行数据处理，从而实现有效的平面位置控制，保证测量效果。

3.4 提高测绘面积计算的准确度

由于测绘工作具有一定的连续性，所以在测量的过程中，要尽可能地由一个人负责完成连续性的测量工作，包括测绘数据的收集、分摊面积和户型面积的绘制，保证测绘工作的准确性和流畅性。同时测绘人员在测绘之前，需要对房产项目信息有具体清晰的认识，并通过系统性的测绘工作加深对房产图测绘的了解和行业数据的掌握。在处理房产测量工作的过程中，要保证楼上楼下数据的一致性，注意户型和层次之间的联系，测绘图纸完成之后，要通过专业人员进行审查，审查时根据面积计算的方法不同和分摊方法的差别进行图纸的评判，保证计算的科学性和合理性，充分保证测量的准确度。

4 结语

综上所述，房地产作为我国建筑工程项目最为重要的组成部分之一，直接关系着普通人民的生活环境。房产测绘工作作为保障住房信息数据准确性的重要方法，在房地产发展过程中有着不可或缺的作用。随着各种测量技术的不断发展和测绘工具的升级，我国房产测量测绘工程水平不断提高，相应的房产测绘标准和房产测绘法律法规也得到了完善，有利于促进房地产行业积极科学的发展进步。本文主要通过对房产测量测绘工程具体过程进行研究，指出房产测量测绘工作的主要要点，希望能够不断加强测量工作的准确性，保障测绘工作的顺利开展。