物业公司参与基层社会治安治理的实践与思考——来自深圳市罗湖区的探索

张未东，牟春生，冯 勇，马建文

（1. 广东警官学院 治安系，广东 广州 510232；2. 深圳市公安局 罗湖分局，深圳 罗湖 518004）

维护基层社会的平安稳定是重要的民生工程，也是政法工作的重心所在。习近平总书记在参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时，要求广东要在“营造共建共治共享社会治理格局”上走在全国前列。基层是社会治安治理的基础，国家治理现代化离不开基层社会治安治理的现代化，基层社会治安治理涉及面宽、量大、事多，直接面对群众，在国家治理体系中占有重要位置。如何打造共建共治共享的社会治安治理的新格局，推进和完善基层社会治理模式，具有重要的现实意义。

一、当前基层社会治安治理的现状与问题

在国外，特别是英、美等国，大量的基层社会治安治理工作由遍及社会基层的各种社会组织承担，而政府主要负责对社会组织的监督和引导，对触及底线的违法行为进行打击和惩处。我国上海在2010年通过了全面修订物业管理规定，明确了“两级政府、三级管理、条块结合、以块为主”的工作机制，从业主自我管理规则、物业管理行业监管手段、房屋安全使用制度等多个方面进行了创新。虽然近年来各级政府都十分重视基层社会治安的治理并进行了各种尝试和探索，但效果并不尽如人意。

（一）事倍功半

改革开放以来，随着经济的发展，人由“单位人”变成“社会人”，社会由“熟人社会”变成“陌生人社会”，给基层社会治安治理带来深刻的变化。虽然国家一直高度重视国家治理体系和治理能力现代化，重视顶层谋划设计，但在社会基层，仍然是大量新的问题不断涌现，社会治安问题并没有得到根本解决。基层政府为了解决层出不穷的社会问题，不得不扩充力量，加大经费投入，耗费了大量人力财力，但仍然是疲于奔命应对不暇，四处救火，治安问题仍然是管不住、管不好，问题解决不了，老百姓就会批评政府无能，或者指责政府不作为。

（二）工作发力难于持续

政府在开展基层社会治安治理时，由于没有一个覆盖面广和责任清晰的社会组织，自上而下社会事务的贯彻和落实，自下而上社会问题的调解和解决，都无法落地，百姓无法受益，基层问题得不到及时解决，基层政府联系广大群众的最后一公里没有被打通，单个的基层政府组织直接面对数以万计以上的分散个人和成百上千的具体问题，人少事多，不接地气，工作没有持续性，什么工作急就做什么，应付了事，治理工作得不到有力开展，治理成效大打折扣。

（三）缺少一个有力的抓手

建国后到改革开放前，就安全保卫工作而言，基层各级的治保组织和内保单位，主动协助政府开展工作，体系完整，联系畅通，政府和公安机关需要的情况很快就能报告上来。改革开放后，基层治保组织严重弱化，政府和公安机关失去了基层治安工作的触角。基层治安工作少了抓手，线索上不来，情况不清楚。可见，要解决基层治理最后一公里的问题，必须给基层政府工作找一个抓手，找一个连接基层政府和群众的单元组织，协同政府共同解决基层治理中的问题。

二、物业公司已经成为基层社会治安治理的重要力量

（一）物业公司管理的小区覆盖面越来越广

据统计，到2017年上半年，深圳市共有物业公司1932家，从业人员约29.2万，在管面积约5亿平方米、项目共计5920个，占全市建筑面积的60%以上。就罗湖区而言，有物业公司563家，管理近1000个住宅小区和单位，管理人口115余万，占全区建筑面积的72%。随着城市和社会的发展，物业公司的覆盖面将越来越广。如果基层政府能够借助物业公司把每个小区的治理工作做好，实现秩序良好、群众满意，那么从点到面，整个区乃至全市的物业小区治理工作就做好了，基层社会治理工作绝大部分也就做好了。

（二）物业公司具备与居民和基层联系紧密的天然优势

城市居民大多数都生活在物业小区里。物业公司和工作人员也在小区里工作，小区的基础设施、环境卫生、公共秩序、治安、消防、流动人口、外国人、特殊人员、各类案件、三小场所、宣传、信息采集、违章搭建、安全隐患等等，这些基层社会治理的要素，都在物业公司的管理范围内进行，哪些发生了变化，哪些需要重点关注，哪些需要管控，都实时掌握在物业公司的手上。工作在小区里与小区居民近距离接触的物业公司，直接面对小区的各种问题，不但是一个经济组织，也是一个社会组织，协助政府参与小区的基层社会治安治理具有天然优势，使用得当，将成为政府开展小区基层治理的一个重要抓手。

（三）物业公司管理小区的现状

现实中，物业公司参差不齐，正规优质的，管理水平高，业主满意，声誉好，承接的物业也多，呈良性循环；劣质的，管理水平低，投机取巧，只收钱不干事，保安员吃空响，不按数量配备，管理费用弄虚作假，物防、技防、消防建设敷衍了事，合同到期赖着不走，有好处自己贪污，有问题推给政府，有矛盾交给警察，业主不满意，政府没办法。罗湖区作为深圳最早发展起来的城区，老旧城区多，基础设施陈旧，历史问题沉淀较多，要建设成现代化国际化创新型先锋城区，必须有良好的社会环境，要打造成精致精品精彩城区，必须有精细的社会治理，这些工作，不但需要政府的统筹推进，更需要社会组织的积极主动参与。

（四）物业管理工作存在的问题

虽然物业公司可能成为基层社会治安治理的一个很好抓手，但由于法定主体责任不明确，缺乏具体标准和规范，缺少刚性的准入和退出机制，物业费与服务质量不挂钩，对物业公司的奖惩措施缺失，导致物业公司无法实现市场化流动，正规优质的物业进不来，劣质的物业出不去，无法实现优胜劣汰。绝大多数物业公司也迫切需要通过政府的管理和规范，淘汰投机取巧的企业，争取更大的市场；需要物业管理领域实现制度管理和强有力的政府引导；需要政府的奖励和补助，推动物业行业良性发展。

三、物业公司参与基层社会治安治理工作的构想和尝试

目前，虽然物业管理行业还存在很多不尽人意的问题，但是物业公司在参与基层社会治安治理方面有着天然的独特优势，物业公司也有积极参与的热情，那么能否绕开物业行业本身机制和体制等存在的问题，把专业的问题让立法部门和专业人士去解决，另辟蹊径，研究如何推动物业公司认真履行在基层社会治理方面的法定主体责任，发挥物业公司在参与基层社会治理方面的独特优势？本着这一思路，从2016年初开始，罗湖公安分局开始研究和摸索如何推动物业公司主体责任的工作，多次召开专题研究会议，确定短期从奖励表扬和惩处问责两个方面推动物业公司落实主体责任，远期目标争取通过立法推动物业公司主体责任。

通过研究和梳理法律法规政策，发现物业公司主要有主体责任和协助责任两种。主体责任包括法定责任和物业合同约定责任，前者为物业公司必须履行的法定义务，仅公共安全方面，公安分局就从19部法律法规梳理出62条内容，这些责任中，绝大部分属于基层社会治安治理的，如果不主动履行，将受到法律责任追究。现实中，由于法律的操作性不强，奖惩手段不到位，这些本该物业公司做好的工作，落实得并不到位。物业合同约定的物业公司的主体责任，即物业公司与业主委员会双方依法约定的合同责任，业主委员会通过民事法律基本可以得到保障。第二种是协助责任，即物业公司协助政府等部门开展的一些力所能及的工作，可以通过事件奖励或者购买服务的方式向物业公司取得。公安分局到物业小区进行实地调研，与物业公司代表进行座谈沟通时，这一设想得到物业公司的一致赞同。开展工作初期，还得到许多领导和多方人士的关心、支持，全国、省、市人大代表也多次到分局专题调研，并予以支持。

通过与政府其他职能部门多次座谈、讨论，罗湖分局研究制定了罗湖区创新物业管理“1+3”文件，即《罗湖区关于创新物业管理提升社区治理能力专项行动工作方案》和三个配套文件《罗湖区物业管理水平指数评定办法》、《罗湖区物业管理工作规范指引》、《罗湖区物业管理处评价激励办法》，并于2016年7月正式拉开物业管理创新工作序幕。为统筹工作，在区、街道、派出所三个层级分别成立相应的监督管理机构，将物业小区分为放心、帮扶和重点关注三类进行管理，通过整合行政资源，出台发布了物业管理水平指数、授牌挂牌、约谈训诫、取消竞标资格、撤换管理处、依法处罚、背景审查、工作激励等八项措施，从表彰奖励和惩处问责两个方面，推动压实物业公司必须履行的主体责任，定期对全区物业小区在物业管理水平、治安管理、消防管理、物管投诉等四个方面进行综合考核排名，要求物业公司具体落实治安防范、消防巡查、信息采集、应急处置、情报反映、宣传等方面的主体责任，逐步搭建起一个物业公司积极参与基层社会治理的共享平台。

区里成立的物业管理综合治理监督委员会，由公安分局牵头，区综治办、住建、城管等单位组成，主要负责开展全区工作、对街道物业小区考核、组织工作例会、负责业务指导和对外宣传五项工作。街道成立的街道物业管理综合治理监督委员会，由派出所、城区治理办、安监办、综管所、工作站等单位组成，主要负责开展检查、监督、定期评比和专项工作等四项工作。在派出所建立的物业管理工作机制，主要负责建立物业微信群，建立“小区议事会”制度，开展约谈、走访重点物业小区，加强业务培训，开展清理整治五项工作。

2016年7月份以来，物业管理参与治安治理创新主要开展了以下工作：

（一）对物业小区进行分类管理

按照物业管理水平，将全区物业小区划分为放心小区、帮扶小区和重点关注小区三类进行管理。要求各单位将工作重心放在管理水平不高，不配合开展工作的重点关注小区类别上，整合行政资源，以惩处为主，用足法律手段，坚决依法顶格查处责任单位和有关人员，促动责任单位和个人自觉履行管理义务。目前，罗湖区共有995个有物业管理的小区，其中放心小区604个，关注小区149个，帮扶小区242个。各街道、派出所基本都给每个小区建立一套台账，详细罗列了小区的存在问题和整改进度，形成鲜明的整改前后对比，细化工作重点。

（二）大力开展联合督导检查

公安分局联合区政府职能部门通过实地检查和自主开发的物业管理创新考评系统，每两个月对10个街道办事处、11个辖区派出所的工作情况进行督导考核一次，通过检查督导、排名、挂网，促使物业公司主动履行主体责任，提升主动管理小区的意识。

（三）发布物业管理水平指数

物业管理水平指数以物业管理水平、治安管理、消防管理和物管投诉四项内容为主，每项内容满分100分，每项内容设置评价标准，进行单独考核，四项内容通过权重计算得出该周期的管理水平指数。根据考核得分的高低，指数划分为“优”、“良好”、“一般”、“及格”和“差”五个等级。每两个月考核、评定、发布一次。

（四）督促落实挂牌

对物业管理水平指数达到“优”的物业管理处，区相关部门联合授予“工作优秀单位”的红色牌匾，予以表彰鼓励。对被评为“差”的物业管理处，在小区加挂“管理工作不合格单位”的黑色牌匾，责令限期整改。2017年度，共对54个表现优异的物业管理处挂先进红牌，对44个不认真开展工作，且管理水平差的物业管理处挂不合格黑牌。莲塘街道辖区的桐景花园是个典型的老旧住宅小区，因管理不善，发案多，于2017年5月份被在小区出入口挂了黑牌，管理处主任充分认识到了问题的严重性，立即采取更换铁门、加装视频门禁系统、增配保安员、加强巡逻等措施予以积极整改，小区管理服务水平明显提高，得到了住户的认可，也再没有发生刑事案件。

（五）开展重点训诫约谈

2017年以来，公安分局共约谈了48个物业管理处负责人，指出小区存在的问题和管理漏洞，责令其限期整改，要求采取有效措施进行整治。其中黄贝街道的景贝北小区是典型的老旧住宅小区，各种防范设施老化，人防力量严重不足，环境卫生不达标，小区居民意见较大。物业管理处的负责人被约谈后，主动工作，协同街道办事处共同出资在小区内安装了50个全新的监控摄像头，并更换了监控提醒标牌，有效杜绝了小区以往多发入室盗窃案的情况。经过整治，小区的环境卫生和治安状况得到了明显改善。

（六）撤换物业管理处负责人

对拒不履行主体责任，极度不配合政府职能部门工作的物业管理处，属地管辖派出所建议撤换管理处或其负责人。近两年来，共建议撤换管理处主任6名。如，东门街道缤纷时代小区因管理不善导致一度刑事发案高达十余宗，东门派出所向其上级公司发函建议撤换管理处主任后，公司高度重视，立即调整了管理处主任。新主任到任后，迅速采取系列整改措施，有效提升物业管理水平，调整主任至今，该小区一直没有发生刑事案件。

（七）依法处罚违法企业

对问题较多的小区，特别是拒不配合、胡作非为、阳奉阴违的物业管理处，政府职能部门综合开展延伸调查，从严顶格处理违规违法行为，促动物业公司履行主体责任。2017年共处罚了73家不认真履行主体责任的物业公司，罚款520000元人民币，治安拘留2人。

（八）开展表彰激励工作

为表彰物业公司在参与基层社会治安治理工作中做出突出贡献的物业管理单位和个人，区公安分局、街道和各派出所，充分利用反恐怖奖励基金、有奖举报、见义勇为、罗湖区治安联防协会等渠道予以及时物质奖励。同时，采取奖励深圳户口、挂先进牌、发表扬函、推荐竞标、大会表彰等措施予以表彰先进。2018年初，区和十个街道分别召开2017年度表彰暨2018年度工作部署会，对先进单位进行奖励表彰，仅通过治安联防协会就奖励了30多万元人民币。

为借鉴优秀物业公司的成功经验，2017年下半年，公安分局与万科物业签订了物业管理创新战略合作协议，由万科物业和公安分局联合制定基础物业管理工作标准纲要，进一步提升和规范物业管理工作。2017年底，公安分局和政府其他职能部门研究尝试通过购买服务的方式，向物业公司购买力所能及，方便及时获取的服务。经过近三个多月的研究论证，2018年初，启动向物业公司购买小区网格信息采集服务试点工作，区公安分局和区网格办共同与全区10个物业公司签订购买服务合同，由物业公司利用自身管理优势完成本小区内的信息采集工作，以一个网格员的经费购买三个网格员的工作任务，试点工作开展以来，信息覆盖率和准确率大幅提高，有效节省政府资源。为了进一步拓展共治工作，2018年3月份，公安分局和区城管局又与多家物业公司商谈小区垃圾分类管理、违章建筑、三小场所等城管业务的合作，效果理想，事半功倍。

四、物业公司参与基层社会治安共治取得的成效

通过近两年的实践探索，物业公司参与基层社会治安共治工作取得了政府、物业公司、小区居民多方满意的显著成效，受到中央政法委、深圳市人民政府等领导的充分肯定和鼓励。2017年8月3日全市公安系统物业管理创新工作现场会在罗湖分局召开，向全市推广罗湖的经验做法。

(一)有力带动和提升了基层社区治理的水平

近两年来，罗湖区物业公司管理的小区治理，从管理处、业主到业主委员会，从街道领导、平安建设部到城区治理办、社区工作站等，从公安、综治到住建、网格、城管等，从等待观望到积极参与，从对问题的推诿到共同解决，无不显示出物业公司已经成为基层社会治理的一个重要平台，已经显现出凝聚政府、群众、社会组织等多方进行共建共治的成效。以前，因物业管理短板产生的种种社区治理问题，各政府职能部门基本是后知后觉的，也是负责兜底的。现在，各部门都搭乘物业管理创新的顺风车，将工作做在前，提升了政府部门的工作效能，提升了社区治理水平。同时，公安分局自主研发的物业管理考评系统，大幅提升考核评比的效率，有力地督促物业公司主动履行主体责任。2017年，莲塘街道15个业主委员会顺利进行换届，2个中高档物业小区因管理服务工作表现出色得到业主肯定，顺利上调物业费，没有发生以往逢涨必闹的情况。桂园街道细化街道事务，借助物业公司开展相关基层工作。南湖、笋岗、翠竹、东湖等街道，协同街道城区治理办、安监办、网格中心等部门共同与物业小区开展治理工作。

（二）群众对治安满意度明显提升

随着物业公司主动履行主体责任的意识提高，管理水平明显加强，小区的治安、卫生等得到明显改善，小区住户感到了实实在在的好处，全省委托第三方进行安全感和满意度测评工作中，罗湖区2017年群众满意度较2015年提高了7.3分，安全感提高了2.9分。2017年，罗湖辖区入室盗窃警情同比大幅下降60.2%，其中发生在物业小区的入室盗窃警情下降幅度超过70%；诈骗警情同比下降29.4%，刑事盗窃警情同比下降47%，效果呈渐进式突显。纵观近四年的各类警情，也呈梯次大幅度下降趋势，其中入室盗窃警情2015年655起，2016年500起，2017年240起，下降幅度明显；2018年上半年，全区入室盗窃警情仅39起，再同比下降69.3%，刑事盗窃警情同比下降49.3%，总刑事警情同比下降25.4%。

（三）消防处置能力大幅提升

两年来，全区共在物业小区建立消防站点830个，2017年全区共发生火灾77起，同比下降12.4%，发生火警414起，同比下降21.2%，其中由物业小区保安员和住户初期处置的火警数占总数的56.7%。2017年上半年，罗湖口岸辖区汉国物业管理公司一名巡逻员在巡楼过程中，发现一房间有浓重的煤气味道，于是快速反应，科学处置，立即报告当值领班关闭燃气总阀，并第一时间通知燃气公司工作人员到现场处置，经燃气公司现场检测，1101房的煤气软管已被老鼠咬破，现场液化石油气浓度已达800，稍有不慎，就会引起火灾或爆炸事故发生，成功避免了一起因煤气泄漏可能引发的重大安全事故。2016年，南湖辖区长城物业管理公司保安员在小区发生火灾后，发挥平时训练有素，勇于担当的职业素养，果断破门冲进火灾现场，及时救出三人。

（四）人口管理得到进一步加强

一些小区改变以往人口信息被动采集的做法，灵活运用“互联网+”技术手段和物业公司工作人员“主动上报”，大力推行小区科技门禁系统，准确、实时掌握住户的基本信息及进出楼栋轨迹，提升了流动人口管理能力。2017年度，非深户籍人员主动申报率高达98.5%，全市第一，刑嫌前科人员管控率全市第一。

实践证明，罗湖区物业管理创新工作已经成为公安牵头搭建、以社会治安共治为开端、物业公司积极参与基层社会治理的一个重要平台，是“政府搭台，群众唱戏”的生动实践，政府各职能部门都可参与其中，共同分享共建共治的成果，为营造共建共治共享的社会治理格局进行了有益的探索和尝试。

通过推动物业公司主动履行主体责任，根据工作实践和不完全统计，社会治安基层管理成效将会实现9个20%的目标，即政府行政资源节约20%以上，社会治安警情下降20%以上，安全隐患减少20%以上，社区民警工作量减少20%以上，公共服务质量提升20%以上，消防预警及处理能力提高20%以上，人口管理水平提升20%以上，环境卫生管理水平提升20%以上，群众宣传效能提高20%以上，实现群众、物业公司、政府三方满意的美好前景，最终营造出“共建共治共享”的社会治理格局。

五、物业公司参与基层社会治安治理工作的若干启示

在探索和尝试工作中，开展和推进工作虽然艰难，但治安防范、消防管理、群防群治等工作在社会治理工作中成效明显，物业公司在基层社会治安治理中有着独特的优势和不可替代的作用。

（一）解决了源头治理的问题

基层社会治安治理涉及的事多、面广，与群众密切相关，与多个层面交织，近两年的实践表明，物业公司通过主动履行主体责任，从源头上及时高效地解决了群众最关注的身边事，满足了人民日益增长的美好生活需要，实现了早发现、早化解、早报告、早处置，有效提升了基层社会治理水平和效率。

（二）找到了基层治理的抓手

基层社会治理涉及政府部门、社会组织和居民群众多个层面，需要一个平台把资源、力量、人力、物力聚集起来，物业公司在小区具有不可替代的熟悉情况、处置及时的天然优势，是实现基层社会治理目标的一个重要平台，可操作性极强。同时，作为市场主体的物业公司不会主动去做，需要通过法律的明示规定和强制手段去约束。随着物业公司承接基层治理事项的增多，提高物业公司工作人员的综合素质也尤为重要，这些都需要有明确规定。从实践来看，通过立法推动物业公司的主体责任不失为一条上佳的选择。

（三）搭建了多方共赢的平台

追求利益是人和组织的天性，只有实现业主、物业公司、政府、社会多方共赢的局面，满足各方需求，实现各方利益，才能调动多方参与建设，协同多方合力治理，也才能为各方创造出可以共享的成果。

（四）促成了共建共治的共识

在目前没有相关立法的情况下，政府部门只有形成合力，把资源、服务、管理放到基层，形成共建共治格局，才能推动物业公司落实主体责任，并与物业公司一道推动基层社会的治理工作。

(五)探索了党建工作的新路

小区退休干部和业主委员会中的党员是一支庞大的队伍，充分发挥党员的模范带头作用，把基层治理和基层党建结合起来，是凝聚共识，激发初心，从人性内心推动治理工作，引领物业公司参与社会治理的有力尝试。

六、有待解决的问题和下一步工作设想

近两年来，物业公司参与基层社会治安治理取得了一些成效，但一些制约工作发展的瓶颈问题也非常明显。一是缺乏专项奖励资金。2018年初召开的2017年度总结表彰大会上，罗湖公安分局拿出28万奖励物业公司，相对近600多家企业，力度太小。二是政府行政资源的整合力度不够大。物业管理创新是一项系统工程，需要各部门共同发力。物业公司在小区管理中，涉及到政府诸多部门职能，部门的合成力度、大局意识需要加强，需要统一的协调机构解决政出多门的问题。三是物业公司退出机制不畅通。由于没有刚性的准入和退出制度，导致好的物业进不来，差的物业出不去，影响优胜劣汰的正常市场化管理秩序。四是物业费的指导标准不够明确。由于缺乏指导价，大多数物业公司涨价无据，只能长期低价维持，出现“巧妇难为无米之炊”的局面，入不敷出、低廉的费用换来的只能是应付式的服务和管理。为了进一步推进工作，下一步工作设想有：

（一）通过立法明确物业公司的主体责任

开展物业管理创新工作以来，现实表明，物业管理工作中存在的问题自己不会消失，靠政府的推动，靠公安或其他政府部门的单打独斗，很难从根本和机制上解决问题。如果能够积极推动立法，通过立法明确物业公司参与治安治理主体责任的法治方法，可以从根本上解决问题，符合新时代基层社会治理的急切需求，也符合建设法治社会的要求。

（二）建立物业管理创新专项奖励资金

在完善原有的激励办法的基础上，建议划拨专项的奖励经费，专款专用，结合实际表现、日常督导、考核、排名情况，对主动履行主体责任，积极配合开展工作且成效突出的物业公司予以奖励，鼓励先进。资金分两部分：一部分为固定奖励资金，作为奖励年度先进使用，即从获得“物业管理工作优秀单位”的小区中，择优评选出若干标杆单位、优秀单位和先进个人，在每年年底以开表彰大会的形式予以大力表彰；另一部分为机动奖励资金，作为事件奖励和购买服务使用，奖励为政府提供服务和协助政府开展工作的物业公司，奖励积极拯救住户生命财产等先进单位和个人。专项奖励资金由物业管理创新工作专门机构统一管理。

（三）政府组建专门机构统筹开展物业创新工作

物业管理是一项系统工程，要实现“共建共治共享”的社会治理格局，需要方方面面的通力合作，从理念上高度重视，提升对完善基层群众自治制度和加强社区治理重要性的认识。当前，涉及到的职能部门包括综治、公安、住建、城管、网格、安监、环保水务、市场监督、街道等等。但从实际工作开展情况来看，各自为政的情况还比较多，还没有形成有效的合力。建议组建一个专门机构，全权负责推动物业公司主体责任的统筹、组织工作，明确任务分工，推进工作开展。

（四）建立物业公司退出机制

作为基层社会组织的物业公司，应该紧紧围绕小区住户最关心的问题开展工作，杜绝所做的与住户所想的出现“两张皮”、“不沾边”的现象，加大对考核不合格的物业公司惩戒力度：一是挂不合格牌。挂“物业管理不合格单位”的，由住建部门报送市物业管理协会，纳入行业诚信系统，将其行业竞争力透明化。二是建议取消竞标权。逐级报请市区住建部门列入行业劣质企业名单，降低其行业竞争力，同时向市区招投标中心发函，建议取消其竞标资格。三是建议业委会撤换物业管理处。对极度不配合政府职能部门工作，严重不履行主体责任，多次不整改的物业管理公司，建议物业小区业主委员会或由政府主管部门启动撤换物业管理程序。

（五）促使出台新的物业费指导价

很多小区物业管理费长年不涨，现有管理费过低难以满足长期高效运营，部分管理处连小区内的基本设施都无法维护，有的甚至亏本，面临主动撤出的尴尬局面。市级层面曾出台过物业指导价，但从2007年至今未作出过调整。建议政府部门，按照一定分类，定期公布每一类小区的物业管理费最低收费标准，解决涨费无据、收费过低、无法自给的问题。