房地产公司企业所得税筹划探讨

刘云

[摘 要]在现行税收体制下，我国房地产行业一直面临着税额大、税负重的发展困境，促使税收筹划工作在房地产企业经营管理和战略发展中的地位不断提升。文章分析探讨了房地产公司企业所得税的筹划策略，期望对合理合法降低公司税负有所帮助。

[关键词]房地产公司;企业所得税;税收筹划

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.066 企业所得税是对企业生产经营所得及其他所得按照一定适用税率进行征税的税种，是我国现行税收体制中的重要税种之一。企业所得税的计算公式为：应缴所得税=（收入总额-准予扣除的项目）×适用税率，根据计算公式可知，房地产公司的企业所得税筹划应从收入、准予扣除项目方面入手进行筹划。同时，还要将国家税收优惠政策作为重要的税收筹划内容，以保证税收筹划为房地产公司带来最大化的节税收益，增强公司的可持续发展能力。

1 收入总额筹划

房地产公司在企业所得税筹划中要处理好收入与企业所得税之间的关系，在现行税法允许范围内，采用合理的收入筹划方法达到节税的目的。具体筹划方法包括：一是收入递延纳税。房地产公司应选择适当的结算方式，在公司盈利期间延缓收入确认，递延企业所得税的缴税时间点，使公司有充足的资金用于下一阶段的发展，获取收入的货币时间价值收益;二是分期转移房屋所有权。房地产公司要在房地产项目开发建设期间，即项目完工之前预售房屋，或在房屋建成后进行分期交房确定收入，以达到分期缴纳企业所得税的目的，避免房地产公司因在某一纳税年度缴纳数额过大的企业所得税而造成资金紧缺。

2 准许扣除项目筹划

2.1 固定资产筹划

我国现行税法规定，只有采用直线法合理计提固定资产折旧费用，才允许税前扣除。在直线法计提折旧的会计核算方法下，固定资产的使用年限和预计净残值成为房地产公司企业所得税筹划的着眼点，公司可在税法规定范围内尽量缩短固定资产使用年限，以提高固定资产的年折旧额，减少企业所得税支出，缓解企业购置固定资产带来的资金压力和税收压力。

2.2 業务招待费筹划

房地产公司的业务招待费支出数额巨大，根据现行税法规定，业务招待费根据实际数额的60%进行税前扣减，且不允许实际数额超出当期销售收入的0.5%。下面对基于业务招待费的企业所得税筹划进行分析。2017年，A房地产公司的营业收入为308000万元，业务招待费为3000万元。

方案一：根据税法规定，2017年A房地产公司准许扣除的业务招待费最大额度为：308000×0.5%=1540万元，业务招待费的60%为：3000×60%=1800万元，所以业务招待费准许扣减的最高限额为1540万元，应纳企业所得税的所得额为3000-1540=1460万元，应纳所得税金额为1460×25%=365万元，业务招待费总成本=3000+365=3365万元。

方案二：A房地产公司对业务招待费提前进行企业所得税收筹划，将实际支出的业务招待费控制在2560万元，则该业务招待费的60%为1536万元，低于准许扣除的业务招待费最大额度，可按照1536万元进行税前扣除。所以，A房地产公司业务招待费的应纳企业所得税的所得额为2560-1536=1024万元，应纳所得税金额为1024×25%=256万元，业务招待费总成本=2560+256=2816万元。

通过税收筹划前后对比可知，方案二比方案一可减少公司业务招待费支出3365-2816=549万元，减少企业所得税365-256=109万元。在业务招待费的筹划中，要充分利用营业收入与业务招待费的临界点进行筹划，即营业收入总额×0.5%=业务招待费×60%，当业务招待费=营业收入总额×0.83%时，能够取得最大化的税收筹划收益，减少企业所得税支出。同时，在企业所得税纳税筹划中，由于房地产企业的业务招待费与广告费以及业务宣传费很难界定清晰，所以企业可将部分业务招待费合法化地纳入到业务宣传费中，达到降低业务招待费用支出和企业所得税的目的。

2.3 利息费用筹划

房地产公司在项目开发过程中需要投入大量的资金，但是由于公司自有资金有限，所以公司通常采取借款的形式进行筹资，以满足公司项目开展的资金需求。一般情况下，房地产公司的借款数额越大、还款期限越长，其利息费用越高，对企业所得税产生的影响越大。根据我国现行税法规定，企业向非金融机构筹集资金的费用不能多于同一时间金融机构的同等数额资金的利息，并且向金融机构借款产生利息可在税前扣除，而向非金融机构借款产生的费用根据同期银行的借款利率进行部分扣除。

下面对借款利息筹划进行分析：2017年A房地产公司的账面财务费用为3600万元，其中支付金融机构和非金融机构的借款利息分别为2000万元、1600万元，向非金融机构借款23000万元，同期银行借款利率为6.1%。

方案一：根据现行税法规定，支付金融机构的借款利息2000万元可在税前全额扣除，向非金融机构借款23000万元按照23000×6.1%=1403万元扣除，所以公司需补缴企业所得税（1600-1403）×25%=49.25万元。

方案二：A房地产公司从金融机构获取所需的借款金额，使3600万元借款利息全部由金融机构借款产生，根据税法规定，可在税前全额扣除利息费用，减少企业所得税49.25万元。

通过税收筹划前后对比可知，房地产公司通过向金融机构借款可获得税前全额扣除借款利息的节税收益，所以这就要求房地产公司在经营发展中形成良好信用，保持较强的偿债能力、盈利能力和运营能力，扩大银行对公司的授信额度，从而满足公司项目开发的筹资需求。

3 利用税收优惠政策筹划

近年来，在我国积极推进税收体制改革的背景下，为增强企业可持续发展能力，促进国民经济增长，国家出台了一系列的税收优惠政策，增加了房地产公司进行所得税筹划的实施路径。从当前的税收优惠政策内容来看，适用于房地产公司企业所得税筹划的优惠政策及其筹划项目主要包括以下三个方面。

3.1 研发费用筹划

根据现行税法规定，企业发生的研究开发费用，根据其是否形成了无形资产等具体情况进行税前抵扣。房地产公司可根据这一税收政策进行企业所得税筹划，如2017年A房地产公司开展技术研发项目，投入240万元研发费用。根据税法规定，研发费用未形成无形资产的，可在加计50%后进行税前扣除。所以，公司可在企业所得税税前扣除240+240×50%=360万元，减少应缴企业所得税240×50%×25%=30万元。对于房地产公司而言，公司应在盈利的纳税年度尽可能将研发费用费用化，以争取到最大化的节税收益。

3.2 利用三免三减半政策筹划

根据相关政策规定，企业参与国家重点支持的公共基础方面建设投资获得的利润，可享受三免三减半的税收优惠政策。所以，房地产公司在企业所得税筹划中，可结合公司的战略发展目标，参与国家重点扶持的项目建设，在树立企业良好社会形象的同时，享受到企业所得税减免的优惠政策。

3.3 安置残疾就业人员

根据现行税法规定，安置残疾人员就业的企业，可在其支付给相关人员工资总额的数据量上加计100%进行税前抵扣。所以，房地产公司应尽量在适当的岗位上安排残疾人员工作，一方面帮助社会解决残疾人就业难的问题，另一方面达到扣减企业所得额，降低企业所得税的目的。

4 结论

总之，房地产公司要重视企业所得税筹划工作，从收入、准予扣除项目以及税收优惠政策三个层面开展税收筹划，在税法允许的范围内，制定切实可行的税收筹划方案，尽量降低企业所得税，确保房地产公司获取最大化的节税收益，缓解公司发展面临的资金压力。

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