跟踪审计是房屋征收的防火墙

■ 于海龙 杜剑波 杨金龙

房屋征收跟踪审计是指审计部门依据法律法规规章的规定，从始至终随着征收部门的工作节奏全程即时监督的过程。审计机关依据《审计法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《国有土地上征收与补偿条例》《国有土地上征收评估办法》《资产评估法》《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《国家房地产估价报告评审标准》以及地方政府关于房屋征收的法规规章政策等，及时纠正跟踪审计过程中发现的违法违规问题，避免或减少国有资产是损失，从而达到审计监督的目的。

一、跟踪审计房屋征收准备阶段（见表1）

二、跟踪审计房屋征收实施阶段（见表2）

三、跟踪审计房屋征收补偿协议

一是依据房屋征收补偿方案，审查住宅房屋货币与实物、搬迁、临时安置、过渡期安置补偿以及价格补贴、面积补贴、搬迁奖励的依据及计算过程。

二是依据调查摸底记录、未经登记建筑物认定文件及委托评估事项，审查建筑物和建筑物及土地使用权、土地硬化绿化、停产停业损失、机器设备搬迁、不可移动设施设备补偿补偿的实物数量。

三是依据房屋征收评估作业方案、技术路线，市场房地产评估报告、政策补贴或奖励的计算方法、过程和结果。

四是依据相关法律规章政策规定，审查房屋征收补偿款支付给非被征收人的依据。如承租人、管理人等。

五是依据相关法律规章规定，审查征收当事人或利害关系人是否有应当回避而未回避、或唆使、或串通等行为。

四、跟踪审计的禁止行为

一是不能越俎代庖。审计机关要了解征收工作的依据、流程和节奏，还要熟悉、了解和掌握与征收相关的法律法规规章政策和专业知识，遇到专业性较强的问题，要聘请专业机构或行业专家给予帮助，努力做到复核审查程序和内容并重，确保审计意见证据合法充分。例：征收部门与审计部门商量，在征收文件正在签批或签批了但过几天才能拿到手期间发公告,或提前进入征收实施阶段（先上车，后买票），审计部门不能同意。如果同意，有越权嫌疑,且审计监督就打了折扣。

表1

表2

跟踪审计与征收人的工作节奏要保持一定距离，要坚持既服从和服务于征收人工作，又要时刻监督房屋征收过程和结果，不能用审计替代或干扰征收。如参与或证明征收部门工作过程或结果，或在征收摸底调查表、被征收人送达回执签字，或请示向被征收人以外的利害关系人发放房屋征收补偿款等等。

二是不能缺位失察。跟踪审计优于事前、事中和事后审计。审计机关依照法律规定独立行使审计监督权，不受其他任何组织和个人的干涉，发表的审计意见事实清楚、依据充分，且不包庇、不姑息、不迁就，充分发挥审计监督的作用。

三是不能违法违规。由于房屋征收审计专业性较强，所以，可以委托房地产价格评估专家委员会参与审计。房地产价格评估专家委员会有两类：一类是指按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定成立的房地产价格评估专家委员会，隶属于房地产评估行政主管部门。另一类是指房地产评估行业组织建立的房地产价格评估专家委员会，隶属于房地产评估行业组织。

另外，审计可以委托资质高、信誉好、业务精的房地产价格评估机构参与房地产估价报告的审查或评审，还可以根据需要，委托房屋征收涉及的其他领域的有实际经验的专业机构或专家，负责审核或复查非房地产评估机构出具的报告。

但需要指出的是，参与征收审计的房地产评估机构或专家委员会出具的咨询意见，不能直接替代被审计的房地产估价报告作为房屋征收补偿依据。只能按《条例》《办法》规定，针对报告评审结果存在的影响房地产价值的技术问题，要求被审计房地产评估机构修改并重新出具报告。目前还没有法律和行政规章规定，可以用一个房地产评估结果，去否定另一个由被征收人依法选择、征收人依法委托的房地产评估机构出具的房屋征收补偿评估报告。

四是不能放弃原则。跟踪审计虽然优于其他形式审计，但时间周期长、较难处理与征收当事人的关系，但如果征收人拒绝或阻碍或破坏征收审计工作，或提供的被审计资料不真实，不完整，审计机关应当依法责令其改正，或移交纪委、监察等机关，追究其法律责任。

总而言之，跟踪审计与房屋征收是监督与被监督的关系。对于征收部门、或实施单位、或房地产评估、或测绘等中介机构来说，跟踪审计就是防火墙、灭火器，它能够避免或减少征收当事人违法违规，能够促进房屋征收补偿实现科学化、制度化、规范化和信息化。