房地产估价行业信用体系建设存在的问题与对策

罗倩蓉，全 利

（重庆建筑工程职业学院，重庆 400072）

我国房地产估价行业的发展有着一定的规律性，它伴随着土地和房屋的买卖、租赁、典当等活动的出现，产生了一系列的房地产价格波动。新中国成立以后，由于经济体制的转换，我国房地产行业估价活动基本趋于停滞，面临的发展情况日趋复杂。直到1978年之后，城镇国有土地的有偿使用和房屋商品化的推进，我国的房地产估价活动才开始得到复兴。

经过几十年的发展，我国房地产估价行业已经取得了长远的进步，估价业务的推进效率不断提高、估价法律法规逐步完善、估价标准体系也得到了进一步的完善和发展。从根本上说，房地产估价行业技术日臻成熟，并且塑造了一支专业化的房地产估价队伍。但是，由于房地产估价行业受发展时间、历史遗留等问题的影响，在行业信用体系建设的过程中，仍然存在着一系列的发展瓶颈，阻碍了房地产估价行业信用体系的建设。本文以重庆市为例，针对当前我国房地产估价行业存在的问题进行分析，提出一系列的意见和建议，旨在加强我国房地产估价行业信用体系的建立，有效地推动我国房地产事业的平稳发展。

一、房地产估价行业信用体系建设存在的问题

1.立法机制“滞后化”。早在1994年7月5日，《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定了房地产估价工作的法治地位，这也标志着房地产估价成为了国家法定的制度，在法律实施框架上，也得到了相应的关注。但是，关于房地产估价而制定的专门的法律法规确存在着一定的空白，导致整体房地产估价行业的信用体系遭遇缺失，形成了混杂治理、职责不明等问题。在具体的法律规定上，也呈现出了覆盖面积较小、法律制度不全面、实施标准较低的局面，对于一些违规工作缺乏相应的操作、协调和治理。这些问题导致房地产估价师职业资格证的审核流程过于形式化，估价机构从业人员的素质参差不齐。

2.业内竞争体现“无序化”。在经济效益的冲击下，我国房地产估价行业的价格竞争十分激烈。一些房地产估价单位为了获得更多的经济效益，往往采取一些不正常的竞争手段，例如恶意压低价格收费标准、采取不正当经营、轻视市场评估信息、无原则顺应委托方的需求等等。这种只重视业务来源拓展、忽视市场信息掌握的手段，在无形中违背了行业信用体系的建立原则，导致公正执业者越来越少。再加上房地产等相关监管部门，对于估价行业信用体系的建立缺乏严密、谨慎的行政监督，导致我国房地产估价行业的信用体系受到强烈的冲击，严重损坏了房地产监督行业的信用声誉，直接干扰了房地产工作的健康、有序发展。

3.估价体系“套路化”。因为各房地产估价行业之间具备存在着低价的不正当竞争，很多行业为了降低其运营成本，往往在估价结构上进行了删减，为了满足工作效率的需求而使估价的过程和模式更加简单化。并且逐步成了机械化、流水线的工作形式，使得房地产估价过程中所具备的各个环节只能够停留在初级模式上。在具体的现场勘察过程中，估价人员只是简单地做一些记录、拍照等工作，所体现出来的估价结果并不细致深入。很多估价行业体系只能够停留在信息搜索的基础层面，缺乏对真实性能的考察。所以，导致房地产估价行业的信用体系建设只是套用简单的模式，只需要行业鉴定人员稍做修改、照搬一下就能够完成。无论是在所做出的报告、所整合的资料上，都存在着极大的信用体系建设风险。

4.行业技术标准“单一化”。我国房地产估价行业的管理模式主要是以管理估价机构为主，通过具体的协会约束估价机构，然后再通过所形成的估价机构去约束估价人员。但是，由于股价估价协会的作用体现，所以在整体监管行业上，仍然缺乏科学的管理机构。这一点，从估价技术的行业标准就能够看出来。例如，有些估价技术问题缺乏统一的管理机制，报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业审批标准的估价报告范本，在具体的房地产地区估价行业中缺乏统一的标准，各估价机构的价值取向、操作程序、报告模本、安全准则都未能达到统一的发展原则，导致估价结果缺乏数据支持，严重影响了重庆地区房地产估价报告质量和业务技术产业的融合发展。

5.行业信用口碑“崩塌化”。行业信用体系建设的重要依据是“行业规章”。从业人员的职业道德以及行业的职业标准是行规的主要表达形式。但是在我国整体的房地产估价行业中，缺乏统一的职业道德规范和标准。在具体的行业信用体系的建设上，仍然是政府承担了部分应由估价协会部门承担的责任。房地产估价行业工作队伍的建立上，仍然缺乏统一的职业道德规范和职业标准。一些行业部门和政府之间尚未建成一种“自律”的机制，导致政府倚靠行政权力对估价机构的职业活动实施干预，与其进行“钱权交易”，导致行业自律质量逐步“崩塌”。很多行业机构为了挣脱客户，获得更多的利润和效益，往往想尽办法在收费、估价等方面大做文章。例如，给出高额回扣，使行业中的技术含金量大大减少，不仅影响了房地产评估行业的独立、客观、工作的形象，更是直接导致了各类行业信用制度的缺乏。

二、促进房地产估价行业信用体系建设的具体对策

从重庆市整体房地产建设的法治过程中看，房地产估价行业的法治关系着房地产价格、物业管理、数据测量等方面的问题，对整个房地产行业有着重要的影响。只有建立完善的房地产信用体系建设，才能够推进失信惩治和诚信奖励机制的相互融合，进一步提高房地产估价行业信用体系的建设发展，不断提高产品质量，树立行业诚信质量，进一步确保房地产估价行业的有序发展。

1.加强房地产法律建设，构建良好的信用监督体系。法律体系建设是诚信工作推开的重要保障，也是构建和谐社会、和谐经济的实施基础。因此在增进房地产估价行业信用体系建设上，房地产估价行业工作人员要严格遵循房地产信息公开、企业商业秘密、消费信用保护、房地产信用报告等方面的法规。要结合现有的房地产信用体系，建立完善的法律框架，出台形式多样的信用管理规章制度，使房地产法律建设通过出台规章管理制度，建立房地产监管部门，在不同的评估部门之间形成完善的交流和协调机制，通过专业人员、民众等的监督环境的构建，不断完善房地产估价行业信用体系的法律框架，使其沿着系统化、规范化逐步发展，进一步促进信用建设的制度和规范发展。

2.强化信息公开制度，打造完善的信息传输通道。在房地产估价行业信用体系的确立中，信用缺失的一个重要原因是信息的失衡。只有从根本上完善房地产信息公开制度，才能够传递更多的房地产评估行业信息。首先，房地产评估行业在推进信用制度的建设中，需要和工商监管、质量监督、金融管理等方面进行全面的沟通，建立完备的信用评价体系。要结合房地产管理部门和行业协会所掌握的大量信息，建立规范、开放的信息传递平台。要充分利用互联网信息技术手段，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为发展基础，形成覆盖整个房地产行业的信用档案体系。要借助于房地产信息网等相关建设部分，实现行政主管部门、行业协会、金融机构网站信息的相互连通。其次，要在公开房地产企业信用档案建设基础上，建立房地产企业信用公式公示制度，要结合房地产估价企业的主要业绩、优秀行为表现记录、不良行为记录、公共投诉记录等等，在公开的过程中由社会各部门予以查询和监督。将房地产供求、估价、开发、物业管理信息等信用记录整合在一起，借助于政府及相关政务信息网站，对具备良好信用的房地产企业定期张榜公示。

3.对失信方进行惩戒，强力推进守信工作治理。在市场经济的发展进程中，开展经济活动，就需要遵守相应的行业规则，不诚信的企业是难以在行业发展立足的。因此，具备一定特殊性的房地产行业的发展也要以诚信的经济行为基础，持续开展各项房地产估价行业工作。重庆市作为一座正在蓬勃发展的城市，要加快完善房地产行业估价行为体系。首先，要提高市场监督管理水平。通过行政监管、经济约束等手段，对企业失信成本予以强化。使失信企业能够在惩治过程中，感受到自己的行为所带来的恶果。房地产主管部门和相应的监管部门，要制定一系列的评比标准，把房地产管理部门和从业人员的信息进行相应的采集和结合。结合估价企业、执业人员所存在的信用行为、房地产评估行业执业能力对其进行信用分级。要根据企业在其行业所具备的等级，结合会员单位违规记录与协会的管理、创优、评选相结合。对房地产评估行业进行严格的筛查，对不符合条件的房地产评估行业进行严格的审查，采取记录、警告、处罚、降级等措施，依法追究其造成的具体责任，进一步惩罚房地产评估企业的违法和违规行为，使失信企业、失信个人能够付出相应的代价，让失信者得到严格的管理约束和纠正。

4.建立诚信激励制度，组建专业的评估行业队伍。诚信作为企业发展中的无形财产，是市场经济发展中最为稀缺的一种精神资源。要想让整个房地产估价行业素质能够得到提升，我们就要鼓励企业诚信经营。通过优化评估行业人才队伍建设和建立激励机制等鼓励其守信行为，结合员工的实际情况，建立诚信人员档案。要使诚信企业能够在其他业绩同等的条件下，保持长远的发展动力。例如，可对房地产估价行业的执业人员进行深化培训，塑造一支诚信、专业、优秀的房地产估价从业队伍。同时，诚信企业能够在同等条件下得到获取项目、竞标摘牌、市场准入、资质优化等方面的优先权，享有一定的免检权利。在对优质企业进行表彰的时候，加快对其专业评估队伍建设的推进，进一步提高企业的自律能力，完善房地产行业信用体系的建设。

三、总结

综上所述，重庆市房地产评估行业在房地产制度改革过程中进行了一系列的改革和发展。广大房地产估价行业人员作为构建信用体系的重要一环，要加强“诚信至上”精神的建设，以“精益求精”的执业精神，推进房地产市场建设，盘活房地产市场，保障房地产权益人的合法权益。通过改变我国房地产市场发展中存在诚信经营缺失、估价模式“流程化”、行业标准“无序化”等问题，进一步推动我国房地产行业管理事业的发展水平。

[1]张炯，张敏莉.关于我国房地产信用体系建设的思考[J].商场现代化，2008，(6).

[2]盛娟.浅析房地产市场信用机制的构建[J].山西建筑，2010，(9).

[3]姚郭亮.浅议房地产估价行业现状及发展建议[J].房产探究，2013，(1).

[4]魏凯.我国房地产评估行业存在的问题及对策[J].科技情报开发与经济，2010，(20).

[5]徐亚红.浅谈房地产估价行业形势及估价体系的完善[J].华东科技，2012，(4).

[6]张炯，张敏莉.关于我国房地产信用体系建设的思考——美国信用制度借鉴[J].扬州大学学报，2009，(1).