房屋预售合同及其法律风险的探讨

改革开放以来，随着房地产行业的不断发展，“商品房预售”成为了现下房地产开发商的一种新的销售手段和销售策略，相较于一般的现房买卖，这种销售方式主要指的是在房屋竣工前需求者根据楼房的图纸标明的方式进行房屋建设前的首付、建设期间的房款、竣工后的剩余房款交付，在一定程度上不仅对房地产开发商的资金运转、经营活动的开展等起到了重要作用，同时还对房地产市场的活跃、居民住房环境的改变等具有积极意义。但不可否认的是。这种新兴的商品房销售方法，由于立法时缺乏相关的实践性理论支持，从而导致各项法律风险问题层出不穷，对我国房地产市场的稳定发展具有不良影响。

1 商品房预售合同的概念及特征

商品房预售合同简单来说就是在购房人买定商品预售房时签订的购房合同，是具有自身特性的买卖合同，换言之主要指的是在约定期限内，预售方将房屋交付给预购方，并在规定的时间内接受建成房屋的书面协议。房屋预售主要指的是房屋建设过程中，房地产开发商在尚未完成房屋建设工程时就将施工中的房屋进行预售，是一种新兴的购房形式，具有一定的特殊性。在一定程度上能保障住房开发过程中资金的充足性，缓解资金压力。

但是与现房交易相比，这种交易方式虽然降低了住房的商品价格，缓解了消费者的资金压力，但由于消费者交易下所获得的是商品房的预售合同，因此也面临着房屋的交房时效、交房质量、交付要求等风险，即具有房屋不确定性、法律的时效性以及国家干预性等特征，在一定程度上危及自身合法权益的同时，对社会的稳定性也造成一定的影响。故此，为规避上述问题，近年来国家相关机构对房地产管理法律进行了规范，并严格规定了商品预售房合同需具备以下内容：

其一，进行商品预售的住房需得到当地有关管理部门的审核和批准；其二，房屋的预售项目需获得资产许可；其三，房屋的预售项目需得到工程建设项目的规划许可；其四，预售项目已在当地相关部门进行了房屋预售登记，获得预售许可。

2 房屋预售合同中存在的风险及相关处理措施

2.1 房屋预售合同中存在的风险

由于房屋预售是在未了解相关现实工程项目的基础下预购方与预售方签订的一份购房协议，因此在房屋预售合同的制定过程中，可能会存在下述法律风险，引起双方纠纷的同时，破坏社会的稳定性：

其一，预购方在进行预售合同签订时，未对预售方进行全面系统的了解，因此在一定程度上导致其与某些不具备房屋预售许可、企业诚信和资质较低的房地产开发商进行预售合同的签订，从而造成交付预售款的同时，未获得房屋的居住权，从而引起不必要的社会纠纷。换言之，当预售方未拥有房屋预售许可时，双方所签订的合同不具备相应的法律效益，依据相关法律，法院会判决预售方将本金与利息归还给预购方，但是这时不能避免资金早已挪用状况的存在，从而危及预购方的合法权益；

其二，房地产开发商在进行房屋预售之前，会通过某些渠道进行房屋的宣传，但是为了进一步吸引预购方进行预购，通常会借助一些不觉被法律效益的宣传材料和资料，过大的夸张事实，从而导致后期法律纠纷现象屡见不鲜；

其三，随着近年来土地资源的紧缺，房地产成为了推动我国经济建设发展的重要力量，因此在这种形势下，某些开发商为了提高自身的经济效益，通常会缩减工程的用量以及选用某些存在质量问题的材料用于项目施工，从而在一定程度上增加了后期的施工与使用安全隐患，危及双方的生命安全，破坏社会的稳定发展；

其四，房地产开发商在进行房屋建筑的过程中，为了某些经济利益，会单方面的改变合同中的初始设计方案，从而引起预购方的不满，导致两者的法律纠纷现象频发。而且最主要的是从目前来看，当下我国针对这种现象多采取的措施是判决预售方将预购方的本金以及离析归还，未曾考虑后期预购方需花费更高的金额以及更久的时间去找房，从而进一步加深了两者之间的矛盾；

其五，在房屋的预售合同中，也存在一定的定金支付风险。具体表现在当预购方无法申请按揭还房贷时，按照现有的法律条例，预售方通常只是归还预购方部分房款，而不会归还定金，从而导致两者的矛盾加剧。

2.2 处理房屋预售合同中存在风险的主要措施

由上述可知，在进行商品房预售合同的签订时，会存在上述法律风险，对消费者的合法权益造成不良影响，因此为维护预购方的合法权益，应采取如下措施：

其一，预购方在进行预售合同签订时，应该查看预售方的相关许可证明，从而保障自身权益的合法维护；其二，在购房时，预购方还要将各种要约内容写进合同，从而确保当发生法律风险时，自身利益的最大化保护；其三，除此之外，预购方还应该将在项目工程施工中存在的某些违约赔偿问题写进预售购房合同中，以便最大程度的维护自身的权益。

3 结束语

总而言之，随着近年来房地产行业的不断发展，商品房预售作为房地产行业日趋普遍的销售方式，为确保预售合同的合法实现以及当主体变更时各方利益的保障，有关立法部门应及早制定相关的法律法规，从而为我国房地产市场和整个社会的稳定奠定良好的基础。

[1]房屋预售制度若干法律问题探析[J].郭巍巍.科技经济市场.2006(04)