多主体供给多渠道保障租购并举住房制度研究

董德功

（濮阳市华龙区房地产管理局，河南濮阳457OO1）

住房问题是我国存在时间比较长的、直接关系到人民切身利益的重大问题，也是目前人们关注比较多的一项民生问题。住房问题乃民生头等大事。党中央一直都关注着人们生活中的住房问题，也在努力的找到一些有效的解决措施，保障人们的美好生活，目前已经提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”我国的住房市场经过了20年的不断改革，已经能够确定出我国住房制度的基本定位、发展方向、关键任务和最终目标，促进我国住房市场的快速发展。

一、培育新型住房供给主体，建立多层次住房供应体系

（一）加强住房供给主体监管，增加市场有效供给

促进房地产业高质量发展，保障房屋的有效供给量，是培养多主体供给的基础，我国传统的住房多主体供给存在一定的缺陷，主要表现在产权市场方面：开发商之间很容易存在一种价格的联盟，直接影响着房价的涨幅，政府部门对于保障性住房的建设过度的重视，只是一味地完成上级下达的指标，进而忽略了房屋相关的配套设施和服务等；在租赁市场方面表现为：一些个人房屋的租赁业主，作为房屋的提供者，但是大部分的房源却被大量的租赁中介机构所控制，租房者还需要向中介承担一部分的费用，增加了租赁成本。以上存在于住房市场上的弊端，造成了大量的住房不能有效的形成供给形式，住房闲置和供给不足之间存在矛盾。因此我们需要相关部门对住房供给主体加强监管，政府部门出面，限制开发商对于房屋价格制定的过高，上级下达的保障性住房，不仅仅要完成建设指标，还需要对相关的入住率、满意度进行考核，建立一些直租交易平台，减少中间中介环节，增加住房市场的房源数量同时还要保障住房的服务和质量。

（二）积极引导和鼓励社会资源参与住房供给

进一步的开发除市场和政府之外的第三方企业加入到住房供给体系中，首先要破除法律和制度上的限制和障碍，政府给予适当的优惠政策吸引有能力、有条件的投资者加入，鼓励住房新供给主体的参与。尤其在住房的租赁市场中更要引进新的社会资源，促进新的住房供给主体与现有的住房供给主体进行合作，完善和创新住房供给形式。具体的合作主要表现在：鼓励第三方和住房租赁企业之间进行合作，开展中小户型、中低价位的房屋租赁经营业务，满足目前人们大量住宅的需要；充分利用已经建成或者正在建设的住房，由社会组织和开发商一起联合进行房屋的租赁业务，实现先租后售、租售结合的方式，有效的利用房源，满足房屋供给；政府部门和社会组织一起进行个人租赁市场的规范，整合个人房源，统一规划到政府部门的住房租赁平台，进一步的扩大房屋来源，提高效率。

（三）扎实推进棚户区改造，全力做好公租房工作

国务院确定2018-2020年全国实施棚户区改造1500万套，重点实施国有土地上棚户区、建成区内城中村改造。棚户区改造项目要在完善基础设施与公共服务配套设施要求的前提下，各地应抓住这一有利契机，鼓励项目住宅部分除用于搬迁安置住房外用作租赁性住房，以租为主，租售并举；推动集体土地建设租赁住房试点，鼓励租赁住房项目落地。把棚户区改造与稳定房地产市场结合起来，商品住房去化周期在15个月以下的城市，应以实物安置为主，控制货币化安置比例。加快在建公租房项目建设进度，确保如期交付使用。进一步简化申请流程，降低门槛，将符合条件的新就业无房职工，外来务工人员和青年医生、教师等纳入保障范围。实施精准保障，优先保障符合条件的优抚对象、孤老病残等各类特殊困难家庭，积极改善环卫工人、公交司机等住房困难职工的居住条件，建立常态化分配机制和预分配制度，基本建成项目要提前启动预分配，切实提高分配效率。进一步打通公租房与租赁住房通道、实现公租房与租赁住房互通互补。

二、拓宽保障范围和保障渠道，完善多元化住房保障体系

（一）健全法律法规体系，实现立法保障

我国对于保障性住房的一些规定不够完善，没有有效地法律法规进行支持。在国际上美国在保障性住房方面取得了一定的成绩，形成了完整的保障性住房法律法规体系。美国法律规定，保障性住房并不是由政府部门出资建造和提供的，一般都是依靠金融服务和市场购买的方法鼓励私人企业和个人组织进行建造和提供，政府只是在其中对保障性住房的使用者进行审查和考核。我国应该借鉴美国的先进经验，首先完善我国的保障性住房相关法律法规体系，提高相关的保障性住房立法等级，明确保障性住房的目的、思想、原则，为完善我国保障性住房法律法规体系提供依据和保障。

（二）创新土地供应模式，加强资源保障

首先，继续扩展保障性住房土地的供应数量，转变开发商的开发模式，保证开发商利润的前提下更多的满足人们的住房需求；然后政府出台一些优惠政策，吸引更多的私营企业和民营企业参与到合作之中，分阶段开发，发挥各自的优势。最后将一些集体用地尽量的盘活，积极找到符合当地的方法，将集体土地资源利用起来。我们也可以借鉴国外的先进经验，部分地区可以尝试使用社区土地信托方式，引入社区组织，降低社会组织参与房地产门槛的要求，降低房产成本，保障人们住房的需求得到实现。

三、继续推进租赁市场发展，以租售同权促租购并举

（一）加快住房租赁市场立法，法律上实现“租售同权”

我国目前关于住房租赁相关的法律法规不够完善，造成租赁市场的发展处于不利的环境，长期处于无序竞争、多重监管的状态，造成租聘房屋的业主没有得到和产权业主同等的待遇。国外的一些发达国家对于租赁房屋有着完整的健全的法律法规体系，我们可以适当的根据我国的实际情况进行借鉴，制定出一系列完善的租赁市场法律法规，弥补目前的空白。具体的方法主要有：制定相关的租赁合同纠纷、处理等法律法规，对租赁行业政府也要设有专门的管理机构和管理规定，严格的控制出租人员和中介人员的行为。每个地区根据实际的情况不同，建立适应本地区的地方性法律法规，完善租赁市场体系。尤其是针对租售合同，要以立法的方式进行确定，保护租赁人员的权利和义务，提供完善的售后服务，保护租赁房屋的业主也具有和产权业主同等的接受教育、医疗、保险等基本公共服务的权利，不能歧视对待。

（二）建立租房人保护制度，使公民在权利上实现“租售同权”

我们在制定保护租房者制度的时候一定要进行全面的考虑，租赁双方的责任划分、租金、租期、居住环境、合同规范等，都要归纳在保护租房者制度中。首先我们要明确的规定出租人和租房人之间的权利和义务，其中明确的指出出租人出租房屋的面积、环境、房屋装修情况等，借鉴国外对于房屋租赁合同中的相关规定，严格的控制出租人以提高房屋租赁价格而终止房屋租赁合同的行为，保护租房者的利益，保障租房人在租期内合理的居住权益。然后为了避免出租者随意对房屋的价格进行调整，政府部门要对房屋的价格进行限制，除定期发布房屋租赁指导价外，尤其要对租金上的涨幅进行控制，如果房屋的租赁价格超过标准要求，出租者就要接受一定的制裁。最后房屋租金的变动一定要经过租房者和出租者双方的协商，达成统一后进行更改。政府部门也要对房屋租赁合同进行规范，适当的保护租房者的一些利益。房屋市场监管部门在加强对出租人监管的同时还要对房屋中介机构进行监管，政府部门出面成立网上信息平台，能够有效、及时的将房屋租赁信息进行公布，对于一些黑中介鼓励消费者进行举报，并给与一定的奖励。成立专门的房屋租赁管理部门，配备专业管理人员，严格查处非法竞争、违法租赁行为，保障租房者和房屋产权人受到同等待遇，获得相同的幸福感。

（三）大力培育发展住房租赁市场特别是长期租赁

加强住房租赁市场供应，把租赁住房纳入住房发展规划，通过新增建设用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房来提供增量；同时，支持个人委托住房租赁企业出租闲置住房，鼓励住房租赁企业多渠道筹集房源，提高存量房屋资源利用效率。加快培育住房租赁市场主体，会同发改、财税、国土、金融等部门，加大政策、资金、融资、税收优惠、平台运营等支持力度，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，力争全省培育住房租赁市场主体达到500家。切实推进国有租赁企业建设，充分发挥其在稳定租金租期、盘活存量住房和增加有效供给等方面的引领、规范、激活和调控作用。规范住房租赁市场秩序，完善住房租赁信息管理与服务信息平台，推行统一的合同示范文本，实现合同网上备案，强化信用管理，保护利益相关方合法权益。

四、结语

经过以上的研究和分析发现，我国从十八大以来就十分的重视住房问题，出台了多项政策，城乡居民居住条件明显改善。党的十九大又深入解读了住房制度，为住房改革指明了方向、路径、目标，只有加快建立并落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，保持房子“居住”的基本属性，才能满足人民群众日益增长的住房需求，才能逐步实现住有所居的宏伟目标。