安徽省农村宅基地有偿转让研究*

程克群，程颢昕，王立群

(安徽农业大学 经济管理学院，安徽 合肥 230036)

农村宅基地是指农民家庭依法批准专门用于建造住宅的那部分土地，分为已建住宅的土地、曾建住宅但已无上盖物而无法居住的土地和规划为住宅用地的土地三种类型。二十年来，我国城镇化进程不断加快，土地需求旺盛。目前，安徽农村宅基地存在两个突出问题，一个是大量农业人口向城市聚集，导致农村宅基地闲置，形成“空心户”“空心村”的问题；另一个由于政府对农民建房疏于监督和指导，使农村村落无序发展，农村宅基地利用粗放、严重超标或过剩闲置等问题比较突出。

2015年3月，第十二届人民代表大会常委会第十三次会议做出农村集体建设用地入市，同时提高被征地农民分享土地增值收益比例的试点决定，从而实现宅基地自愿有偿退出转让机制。4月，中共中央和国务院办公厅联合发表《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，要求完善土地征收制度，建立农村集体经营性建设用地入市制度，改革完善农村宅基地制度，并于2017年底完成试点。2016年3月，安徽省国土资源厅财政厅、安徽省住房和城乡建设厅发布《关于加强农村宅基地管理工作的通知》要求加强农村宅基地管理，保护耕地红线，促进土地节约集约利用，从而保障农民合法权益，统筹城乡发展，保护农村社会稳定和经济可持续发展。因此，对安徽省农村宅基地流转现状进行深入调查，探寻阻碍安徽省农村宅基地有偿转让的主要因素，探索适合安徽省农村宅基地有偿转让的模式，推动安徽省农村宅基地流转走向规范化、科学化，对保障农民的宅基地用益物权，加快推进安徽省新型城镇化建设和农业现代化发展都具有重要的现实意义。

一、农村宅基地相关研究综述

在农村宅基地私有的国家，农民土地产权的处置比较完整，国外学者关于农村宅基地转让问题的研究较少。马克思、恩格斯创立的地租理论，威廉·配第、詹姆斯·安德森、亚当·斯密等研究的地价理论，科斯在产权理论中引入交易费用讨论制度安排与资源配置效率之间的关系等理论对农村宅基地有偿转让问题具有重要的指导意义。

国内对农村宅基地有偿转让的研究主要兴起于2000年前后，其主要的研究成果有：李忠孝等最先论证了农村宅基地有偿使用的必要性和实践方法[1]；赵之枫等从制度设计角度提出农村宅基地有偿使用和转让[2]；李福龙等提出建立农村宅基地有偿转让清理“空心户”的观点[3]；王崇敏等认为农村宅基地流转市场已经成熟，流转中既不能因循守旧而陷入“路径依赖”，又不能一味超前，需立足我国客观实际，进一步提出探索农村宅基地转让最低保护价[4]；章合运等从促进农村宅基地使用权流转的制度化、规范化、法制化的角度构建农村宅基地使用权有偿转让模式[5]；张新宝等研究了农村宅基地私下流转情况，提出农村宅基地转让应以放开、搞活、规范为着力点因地制宜逐步推进[6]；徐万刚等从城市化视角分析农村宅基地流转，认为要确保宅基地的福利性质，赋予其自由转让的权利[7]；孟俊红从平等角度提出农村宅基地使用权要有偿化、有期限、去身份、去社会保障功能以实现与城市住宅建设用地使用权平等的流转[8]；朱明芬等研究了农村宅基地使用权隐性流转及其存在的根本原因，规制了宅基地隐性流转的可行途径[9]；刘卫柏等通过横向比较分析农村宅基地流转存在的问题，并在实证调研的基础上总结了农村宅基地流转的模式并从流转制度建设的角度提出了建议[10]；张义博认为农村宅基地流转典型模式为“宅基地换房”“联建”“地票”三种，并对各模式的实施进行了深入分析[11]；贺日开从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善三个层面阐述了农村宅基地使用权流转制度的构建[12]；许前川从农村宅基地流转中财产权不平等问题和社会正当性存疑等角度剖析宅基地流转中的立法问题并提出健全有序流转的法律体系和强化差异化流转的立法安排[13]。

安徽省农村宅基地流转问题进行研究的主要成果是：胡峰研究了安徽天长市农村宅基地权属情况、流转现状、流转制度试点改革情况，分析了农村宅基地流转的特征以及影响农村宅基地流转的驱动力和阻滞力[14]；李孝华提出宅基地上建筑物可区分所有，并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建农村房地流转制度[15]；王丽惠通过对皖北农村的实证调查认为皖北农村宅基地闲置状况并不突出，退出需求弱，问题的核心在于建房秩序失范造成了宅基地的浪费，建议重在加强基层组织对宅基地的规划和管控[16]；汪恭礼调查了宣城市农村宅基地流转方式、分析了在流转中存在的问题并从流转思路、立法、推进手段等方面提出了建议[17]。

综上所述，关于农村宅基地流转的相关理论与实证研究成果丰富，但是关于宅基地有偿转让的研究相对较少，对安徽省农村宅基地有偿转让的系统性调查和有偿转让的具体思路、模式是现有研究还没有做到的，本文采用文献研究、问卷调查、描述性统计、双变量独立性检验、方差分析、回归分析等方法综合研究安徽省农村宅基地有偿转让问题，为农村宅基地有偿转让提供新思路和新方向。

二、安徽省宅基地流转现状分析

通过对安徽省17个市、48个县、75个村庄的走访调查，了解安徽省农村宅基地占用、流转基本情况，探寻影响农村宅基地流转的阻碍因素，为安徽省农村宅基地流转走向规范化、科学化，保障农民的宅基地用益物权，推进新型城镇化建设和农业现代化发展提供实证依据。

(一)安徽农村宅基地占用、建房情况分析

1.农村常住人口结构分析

在有效调查的75个行政村中，60岁以上人口在总人口中的平均比例大约为29.23%，这部分人口是现在农村宅基地的常住人口，也是对宅基地流转持反对意见的主要人口。针对中青年人口的调查显示，在有效调查的74个行政村中，平均有48.99%的家庭夫妻双方均长期在外务工，这也是农村很多新建住房平时长期空置的主要原因。其中有的行政村夫妻双方均长期在外务工的家庭占全村总家庭户数的比例高达93%。比如地处合肥市郊区的马郢村，全村仅两户人家，其余房屋均长期空置，仅在春节时有人居住。

2.宅基地占用面积普遍超标

通过对315份农户有效问卷和75份村干部访谈问卷的汇总分析，发现安徽省农村宅基地户均占用面积为379m2左右，根据安徽省农村宅基地管理规定，农村宅基地占用标准是每处不超过200m2，占用建设用地和未利用地每处不超过233m2，所以户均宅基地占用面积存在超标现象。具体频数和频率分布如表1所示。

表1 农户宅基地占用情况分布

3.存在未建房宅基地耕种现象

在315户被调查农户中，有111户农户拥有闲置未建房的宅基地，占到被调查农户的35.2%，户均闲置宅基地面积达到309m2，闲置宅基地的频数和频率分布如表2所示。这些闲置宅基地有可能是因为家里兄弟几个，在小范围宅基地变动中分到的，也可能是因为有的农户住在老宅，一直没有在新的宅基地上建房。

表2 农户未建房宅基地情况分布

同时，在对74位村干部走访中，汇总统计发现所调查行政村空置未建房宅基地约占总宅基地面积的11.77%，这部分宅基地虽然是以宅基地的形式分给农户的，但是从未建房，一直在种植粮食或树木，造成一定的宅基地指标浪费。

4.存在在耕地上建房现象

此次调研中还发现一个普遍现象，很多农户本来有宅基地或者老宅，但是因为原有宅基地离村庄的主路较远，交通不便，所以这些农户在建新宅时，选择在沿主路、交通相对比较便利的耕地上建房。还有一些“开发商(较有钱农民沿路建房出售)”，会选择沿“村村通”公路的路边耕地或产权不明确的土地建房出售，造成土地无序使用、耕地浪费的现象。根据75个行政村的统计结果，村均有9.8户农户在耕地上建房，其耕地建房的频率和频数分布如表3所示。

表3 各行政村耕地建房情况统计

5.“空心户”现象存在不显著

“空心户”“空心村”现象在安徽省农村是存在的，村子里老人居多，很多房屋都大门紧锁，无人居住现象很普遍。调查的75个行政村，空置超过一年的宅基地及地上房屋占宅基地总数的平均比例约为15.79%。也就是说大部分房屋虽然调查人观察其处于闲置状态，但是逢年过节时会有人居住，房屋长期空置率并不很显著，“空心户”“空心村”现象存在但是不显著。

针对闲置的宅基地及地上房屋而言，造成其长期闲置的原因可以归纳为建新不拆旧、农民进城买房、农民继承祖辈房屋而自己有新宅三个主要原因。因为这三种原因导致的宅基地空置再次使用的可能性较小，可以作为宅基地流转的首要目标。

(二)宅基地流转情况分析

在有效调研的75个行政村中，有6个行政村地处市郊，占样本总量的8%，18个行政村地处偏远地区，占样本总量的24%，其余51个行政村分布在交通较便利、人口较集中的乡镇。各行政村的宅基地流转情况具体分析如下：

1.宅基地流转发生较少

虽然政府近年来一直在推进宅基地流转，但调研结果显示农户对宅基地流转并不积极，进行流转的农户是比较少的。即使在宅基地流转试点的金寨县，大多数农户都不愿意离开原有宅基地，搬到集中居住点去居住。在调查的75个行政村中，有72%的行政村宅基地流转现象是个别发生的，只有在靠近城市的行政村，由于政府开发征地、修路征地等原因，会有较多的宅基地流转现象发生。

2.宅基地流转方式和流转动机分析

对农户已经流转的宅基地进行调查发现，有31%的农户转让宅基地时都是私下交易的，其中有一些会找当地一些德高望重的人做中间见证人进行转让，但是不会按照法定转让流程转让，更多的是口头协议或私下契约。只有17%的农户在转让宅基地时会通过村委会或者土地管理机构办理正式的转让手续。这说明，一方面，农户不了解宅基地流转的法定程序和相关政策、法规；另一方面，农民缺乏了解宅基地流转政策的途径，地方政府对宅基地流转政策与法规的宣传也几乎处于空白，导致农村宅基地流转工作很难开展。

对于宅基地转让动机的调查显示，有19%的农户将宅基地流转是因为已经在城市购买住房，宅基地空置。还有18%的农户因为持有多余宅基地因而转卖给同村其他农户，这明显不符合“一户一处宅基地”的农村宅基地管理规定。大部分宅基地转让是因为农户各种原因需建新宅，对原有宅基地面积或者位置不满意，用原有耕地或宅基地置换同村其他农户的宅基地、耕地来建造新宅，而村集体对这一点疏于监管，造成村落无序化发展和耕地的浪费。

三、农村宅基地流转阻碍因素的定量分析

通过以上分析发现，想要进一步推进农村土地改革，推动农村宅基地进一步入市流转，还面临着一些阻碍因素。

(一)农村宅基地流转阻碍因素的描述性统计分析

调查问卷选择年龄在20岁以上的农村人口，平均年龄48岁，代表着对现有农村宅基地流转起决策作用的主要人群，其中男女比例为65∶35，文化程度大多在中小学水平，调查对象符合研究目的。

1.农户对现有宅基地及地上房屋估价分析

汇总315位调查对象的问卷发现，大部分农村宅基地上房屋的建造年限都在3年以上，其中59%的房屋建造年限超过10年，43%的农户对现有宅基地及房屋的估价在10万元以上，51.6%的农户对所持有宅基地的估价在1万元到10万元之间(见表4、表5)。以安徽省农村宅基地流转试点县金寨县为例，假设不考虑激励机制，农户签订自愿退出协议退出宅基地的补偿标准如表6，农户在完成地面房屋拆除和宅基地腾退后可按该标准进行补偿。通过我们对315户农户的调查，户均宅基地面积为379m2，假设这379m2均已建房，根据表5的补偿标准，农户最高可以获得114 865元的补偿款，最低可以获得58 865元的补偿款，主要取决于房屋的建造类型。另外激励政策会使农户实际得到的补偿款高于以上计算出来的金额。由此可见，部分农户对宅基地的估价略高于补偿标准，但大部分农户对宅基地的估价还是比较接近补偿标准的。但是从农户的角度来看，搬迁至集中居住点，会觉得自己的居住面积比原来小了、离自家耕地远了，而补偿款不足以购置集中点规划房，或在集中点新建住宅时，还要从银行贷款或使用积蓄，从而导致很多农户处于观望状态。

表4 宅基地建造年限

表5 农户对宅基地及地上房屋估价

2.农户对宅基地相关政策认知度分析

被调查的315位农民中，有64.8%的人表示不很清楚宅基地流转的相关政策，仅有1%的人表示很清楚宅基地流转政策，其他34.3%的人表示有了解或者听说过宅基地流转政策。而对宅基地的归属问题，有56.1%的人认为宅基地属于自己所有，有14%的人认为属于国家，仅有19.7%的人同意宅基地属于村集体所有。对宅基地流转的具体程序，有高达93.9%被调查者表示不很清楚，仅仅3.5%的被调查表示很清楚宅基地的流转程序。

表6 金寨县农村宅基地资源退出补偿标准

资料来源：根据金寨县政务公开网资料整理，http://www.ahjinzhai.gov.cn/， 2016年3月25日。

分析表明很多农户对宅基地流转的相关政策和具体程序不甚了解，产权意识薄弱，更不清楚存在农村宅基地流转交易市场。所以让农民了解自己的权利是什么，充分认识和理解宅基地流转政策推进的利和弊，政策制定上要和民意，得民心，才能解决农村宅基地流转中资产归属不清、权责不明、保护不严、流转不畅等问题，让农村“沉睡的资产”活起来。

3.农户对政府推动宅基地流转的态度分析

在313份关于农户对政府推动宅基地流转政策的有效问卷中，36.7%的农户很支持政府推动农村宅基地流转，希望农村能发展得更加现代化；农业能够向科技化进步，25.9%的农户反对农村宅基地流转，这部分农户以老年人为主，他们希望能够留房养老，依靠耕地自给自足，有叶落归根的思想，还有37.1%的农户对宅基地流转政策的推进保持观望态度，一方面不愿意放弃现有宅基地，另一方面又渴望政府能够推出有效的措施保护农民利益，推进农业现代化发展。

4.农户对宅基地流转后的忧虑分析

关于农户对宅基地流转的观望态度，调查发现有50%以上的农户对宅基地流转主要有两个担忧：一是担心以后没地方住，二是担心流转价格低。研究分析很多农户其实是担心农村宅基地流转后在城里买不起房或者无力在居住点购房或建房，家里的宅基地签订转让协议又不可以再申请宅基地，所以在价格和居住地两方面产生担忧。还有40.3%的农户出于对政府流转政策的不了解而不愿意流转宅基地。仅有29.5%的农户出于乡土情结或者认为现有宅基地是祖宅，不愿意流转宅基地。由此可见宅基地流转的主要阻碍因素是流转价格和政府的政策宣传两个方面。

(二)农村宅基地流转阻碍因素的交叉分析和卡方检验

根据对调查对象宅基地出售意愿的统计，315位农户中仅9.8%的人明确表示愿意流转宅基地，68.3%的农户不愿意流转宅基地，还有21.9%的农户选择观望事态的发展。那么影响农户对宅基地流转态度的原因是什么？研究人员在调查问卷基础上，进行了交叉分析和卡方检验，分别检验了个人情况、宅基地基本情况、农户工作状态、农户收入四个方面的因素对农户宅基地流转意愿的影响。

1.宅基地流转意愿对个人情况的交叉分析和卡方检验

本研究选取农户的年龄、性别、受教育程度三个主要指标，通过卡方检验分析这三个因素对农户宅基地流转意愿的影响。在的315位农户中，仅31位农户明确表示愿意流转宅基地，而明确表示不愿意流转的农户高达215人。通过表7、表8、表9可以看出，随着年龄的增长，愿意流转宅基地的农户与其所处年龄段比率越来越小，也就是说年龄轻的农户更倾向于流转宅基地，而年龄越是偏大的农户越不愿意流转宅基地。在接受调查的204位男性农户中，仅7.8%的男性愿意转让宅基地，而接受调查的110位女性中，这一比例为13.6%，可见女性更倾向于转让宅基地。受教育程度高的农户更倾向于将宅基地转让。同时考虑年龄和性别两个因素时，会发现45岁以下的女性比男性更倾向于愿意流转宅基地，而45岁以后的男性和女性宅基地流转意愿均有所下降。

表7 愿意进行土地流转的农户在年龄上的分布

表8 愿意进行土地流转的农户在受教育程度上的分布

表9 愿意进行土地流转的农户在性别上的分布

将性别、年龄和受教育程度分别与农户流转意愿进行双变量独立性检验——卡方检验(检验数据见表10)，一般认为若P值小于0.05(也可以以0.1为判断标准)，则认为两个检验因素之间是不独立的，P值越小，假设越容易被接受(后同，不再复述)。很明显年龄、性别和受教育程度三个因素对农户流转意愿的P值均大于0.1，所以可以判断这三个因素对流转意愿的影响不显著。

表10 流转意愿对性别、年龄和受教育程度的卡方检验

2.宅基地流转意愿对宅基地情况的交叉分析和卡方检验

在对宅基地基本情况进行分析时，本研究选择了宅基地所在行政村的位置、宅基地地上房屋建造年限和农户对地上房屋的估价三个因素分析其对农户流转意愿的影响。通过交叉分析(见表11、表12、表13)，可以看到靠近城市的农户，更愿意进行宅基地流转，愿意流转人数在该地区总人数中的最高比例接近20%，而边远地区的农户流转积极性不高。而就房屋建造年限和房屋估价这两个影响因素而言，房屋建造时间越长的农户越倾向于流转，可能是由于部分农户急需改善居住条件的，集中居住点居住环境更好一些，故流转意愿较强烈。而对房屋造价这一因素的调查结果显示，房屋的造价对农户的流转意愿没有明显的影响。

表11 愿意流转农户在行政村位置的分布

表12 愿意流转农户在房屋建造年限的分布

表13 愿意流转农户在房屋估价的分布

将行政村所在的位置、宅基地上房屋的建造年限和农户对宅基地上房屋的估价三个因素分别与农户流转意愿进行双变量独立性检验——卡方检验(检验数据见表14)，发现行政村所处位置这一因素对农户流转意愿的P值为0.07，小于0.1，为农户流转意愿的显著影响因素，而房屋建造年限和农户对房屋的估价这两个因素对流转意愿没有显著影响。

表14 流转意愿对行政村位置、房屋年限和估价的卡方检验

3.宅基地流转意愿对农户工作状态的交叉分析和卡方检验

考虑到农户的工作状态可能会影响到农户对宅基地流转的态度，研究选择农户日常外出务工情况和外出务工地点两个指标来检测农户工作状态对其宅基地流转态度的影响。从表15、表16可以看出，在参与调查的315人中，只在外务工人员为88人，在这88人中，有15.9%的农户愿意进行宅基地流转。与之形成鲜明对比的是一边务农一边打工的农户127人中，仅5.5%的农户愿意进行宅基地流转，这些农户对宅基地依赖性要强一些，不愿离开现有居住地。对外出务工的215人就外出务工地点进行进一步调查，发现农户打工的地方离家乡越近，越是倾向于愿意流转宅基地。但是仅9.7%的人愿意流转宅基地，这一数据和我们对参与调查的315位农户流转意愿的调查结果9.8%是比较接近的。说明总体上来说，农户宅基地流转积极性都不是很高。

表15 愿意流转农户在农户工作状态的分布

表16 愿意流转农户在务工地点的分布

对农户工作状态和农户外出务工地点两个因素分别对农户流转意愿进行双变量独立性检验——卡方检验(见表17)，发现农户工作状态这一因素对农户流转意愿的P值为0.017，小于0.1，为农户流转意愿的显著影响因素，而农户外出务工地点这一因素对流转意愿没有显著影响。

表17 流转意愿对农户工作状态和务工地点的卡方检验

4.宅基地流转意愿对农户收入的交叉分析和卡方检验

针对农户的收入来源和收入水平，研究设计了三个指标：家庭收入主要来源(多选项目)，家庭年农业收入水平和家庭年非农业收入水平，检测农户流转意愿对这三个指标的交叉结果和卡方检验。在313份有效问卷中，有59.7%的家庭收入主要依靠外出务工，还有36.1%的家庭收入来源主要依靠在家种养殖，同时在家做点小生意或其他收入来源分别占到17.6%和12.5%。从表18、表19、表20可以看出，以在家做生意为主要来源的农户，对宅基地的流转热情最高，达到16.36%，而在家从事种养殖业的农户中只有7.08%的人愿意进行宅基地流转。研究人员通过走访发现，依靠在家附近做生意为主要收入来源的农户，很多会选择在当地县城或乡镇置房，从而愿意将家里的宅基地卖掉。反而依靠务工为主要收入来源的农户，在城市购房成本高，大多不愿意流转宅基地。以种养殖为主要收入来源的农户更不愿意离开宅基地。

通过对家庭农业收入与非农业收入的水平进行分析，发现并非所有在外务工人员都不愿意流转宅基地，根本决定因素是非农业收入水平的高低，这里的非农业收入包含务工收入和做生意等其他收入来源。从表18、表19、表20可以看到，非农业收入水平越高的农户，越倾向于愿意流转宅基地。而家庭农业收入越低的农户，越倾向于愿意宅基地的流转。反言之，家庭收入对农业的依赖性越强，农户越不愿意流转宅基地。

表18 愿意流转农户在农户收入因素上的分布

表19 愿意流转农户在农户家庭年非农业收入因素上的分布

表20 愿意流转农户在农户家庭年农业收入因素上的分布

因为家庭收入主要来源这一因素被设置为多选项目，所以在本研究中没有对其进行卡方检验。但是对农户家庭非农业收入和家庭农业收入两个因素分别与农户流转意愿进行双变量独立性检验——卡方检验(见表21)时，发现家庭非农业收入这一因素卡方检验的P值为0.002，远远小于0.1，为农户宅基地流转意愿的最显著影响因素，而家庭农业收入这一因素的P值为0.051，也是农户宅基地流转意愿的显著影响因素。

表21 流转意愿对农户收入的卡方检验

(三)多分类logistic回归分析

通过对11个可能影响农户宅基地流转意愿的因素进行了交叉分析和卡方检验，研究发现对农户宅基地流转意愿有显著影响的因素有四个，分别是：行政村所处位置、农户工作状态、家庭非农业收入和家庭农业收入。为了进一步分析这四个影响因素对农户宅基地流转意愿的影响程度，本研究建立了多分类logistic回归模型进行进一步研究。

对已经选择的四个影响因素就流转意愿进行似然比检验，发现经过交叉影响，这四个因素中显著水平最高的是家庭年非农业收入(P=0.024)，另三个因素的显著水平依次是工作状态、行政村所处位置和家庭年农业收入。由此可见，家庭非农业收入水平是最显著的宅基地流转影响因素。

将以上四个因素的各选项和流转意愿进行多分类logistic回归，得到的参数见表22，当B值大于0时，说明农户越符合选项中的条件，越接受对流转意愿的假设；当B值小于0时，说明农户越符合选项中的条件，越不接受对流转意愿的假设。当农户的家庭年非农业收入超过6万元的时候，收入越高，越倾向于进行宅基地流转。而家庭年农业收入在5 000元以下时，收入越低，越愿意进行宅基地流转，因为家庭收入不依靠农业收入，对宅基地的依赖程度就会低。当农户只在家务农时，更愿意进行宅基地流转，行政村的位置处于交通便利的乡镇时，农户更愿意进行宅基地流转。

表22 各选项对流转意愿显著影响参数估计

说明：因为“观望”这一参数冗余，所以将其设为零。

在对回归参数进行比较后，通过对样本建立的多分类logistic回归分析，对以上四个因素的影响进行观测值和预测值的对比，评价本研究中建立的多类别逻辑回归模型在研究范围内的适用性。

表23中收录的是本研究建立的多分类logistic回归模型的一部分预测结果。从表中可以看出，模型的预测结果与样本的观察结果是很接近的，说明该模型在以上四个因素的影响下，预测农户的流转意愿具有一定的可靠性。以表中数据为例，当四个影响因素的取值为：农户家庭农业收入为“5 000元以下”、家庭非农业收入为“3万元以下”、工作状态为“只在家务农”、行政村位置处于“城郊”时，按照预测模型，预测农户的流转意愿为“愿意”的频数为0.150，实际观察值为0；为“不愿意”的频数为0.635，实际观察值为1；为“观望”的频数为0.215，实际观察值为0。

当影响因素的取值发生变化，比如将四个影响因素的取值改为：家庭农业收入取值为“5 000元以下”、家庭非农业收入取值为“3—6万元”、行政村所在位置处于“乡镇”、农户工作状态取值为“只在外务工”时，农户流转意愿为“愿意”“不愿意”“观望”的预测频数分别是3.265、10.207、7.527，而实际观察值分别为3、10、8，和预测结果是非常接近的。

表23 多分类逻辑回归模型的预测值和观察值比较分析(部分)

通过以上分析，可以看出影响宅基地流转的主要因素有：农户对流转价格的不满意、农户对政府流转政策信息的不了解、宅基地所处行政村的地理位置、农户目前的工作对土地的依赖程度以及农户家庭的收入结构和收入水平，主要是农业收入和非农业收入之间的结构和非农业收入水平的高低。要顺利推动农村宅基地有偿流转，就要针对这些因素发力，一方面保障农民在土地改革中切实受益，另一方面为推动农业现代化打好基础。

四、推动安徽省农村宅基地有偿流转的建议

推进农村宅基地有偿流转，使农民自愿退出农村宅基地，实现农村土地集约化利用，根本上是要解决社会整体经济利益和城乡居民利益之间的互补平衡。结合前面的宅基地流转阻碍因素分析，本研究从以下几个方面提出推动安徽省农村宅基地有偿流转的建议。

(一)分区分类，梯度推进农村宅基地流转

影响宅基地流转的一个重要因素是行政村所处的地理位置。靠近城市的行政村，由于受城市辐射作用，医保、社保体系较为健全，农民收入来源比较多样化，再加上由于工业的发展，市郊的土地征用现象比较多。农民一方面可以得到丰厚的补偿款，另一方面可能还能获得工作或者参与某种分红，农户的宅基地流转意愿是很强的，而离城市越远，农民的流转意愿就越低。

有的农户一家有好几块宅基地；还有的农户宅基地空着，在耕地上建房；或者有的宅基地从来没有建过住宅，以宅基地的名义占有，实际作为耕地来使用。这些情况都会导致一定的土地浪费或者宅基地指标的浪费。

所以，首先，地方政府要按照行政村离城市的距离将宅基地按照流转可能性的高低划分成几个区域，按照从城市到边远地区的路线逐步、梯度推进宅基地改革。其次，在行政村这一级，把“一户多宅”、在耕种宅基地、“建新不拆旧”等情况下浪费的宅基地和宅基地指标清理出来，然后再分情况推进宅基地流转。

(二)立足民生，扎实开展农村宅基地流转

要推进农村宅基地的流转，首先要解决的是民生问题。有些老年农户虽然丧失劳动能力，还是不敢离开农村，将宅基地和耕地看做最后的依靠。要弱化农村宅基地对农户的养老保障功能，就要完善农村社保体系，一方面，在养老保障制度设计上要充分考虑不同收入阶层的差异性、对几乎无收入的农户在养老政策上要给予政策扶持和资金援助；另一方面，医疗、养老、失业、最低生活保障等各种社会保障制度要打破城乡社保壁垒，实现城乡统筹，从根本上解决农民的后顾之忧，让农民老有所养、老有所依，增强老百姓进行宅基地流转的信心。

另外，在政府规划的集中居住区域，配套的公共设施要完善，幼儿园、学校、医疗所，垃圾处理中心、污水排放、文化设施、老年活动场所等基础设施建设要跟进，要把集中居住点建成功能齐全、设施完善、交通便利的优质居住区，使农户更愿意接受集中居住。同时，流转安置方式也要多样化，可以采用“产权置换”“货币补偿”“提供农户自建”等方式相结合的安置方式，尽可能满足农户意愿。发放补偿款要及时、足额，杜绝拖欠农户补偿款和打白条，多倾听农户意见，对农户提出的问题要不厌其烦地解释和回答，让农户心甘情愿地配合宅基地流转的推进。

(三)合理规划，有序促进农村宅基地流转

地方政府要结合当地经济发展整体规划，对农村土地进行摸底调查，合理布置农村集中居住点。集中居住点设计要以方便农民生产和生活为出发点，严格控制集中居住用宅基地的规模和布局。避免搞“一刀切”，避免造成土地的二次浪费。集中居住规划区域内的公共设施用地、生产用地和道路用地要合理安排，尽可能优化村庄内部用地结构。集中居住点住房可以集中、逐步建设，也可以鼓励农民在规定区域自建住房。建房要避免无序化，在确定流转人口后再根据需要建设集中居住用房，从而避免土地和建设成本的浪费[3]。

(四)有法可依，有法必依，保护农民用益物权

首先，要及时修订《物权法》《土地管理法》《担保法》等宅基地流转相关法律，其次，地方政府应依法出台适合当地的农村宅基地管理办法，让宅基地流转有法可依。规范的宅基地流转制度应包括流转形式、流转程序、流转登记规定、补偿政策、激励政策、宅基地抵押以及配套管理措施等。同时，要建立专业的宅基地评估机构，培养一批具有专业资质的评估人员，从而规范宅基地使用权的价值评估，提供更具法律效力的评估结果。

同时，也要建立规范有序的农村宅基地流转市场、建立合理的价格体系，引入适度的价格竞争制度，成立农村宅基地流转信息平台，用于公布农村宅基地流转价格评估、流转程序、流转现状等相关信息，使宅基地流转信息公开化、透明化，让农户放心，从而保证农民在宅基地流转中的权益实现。

(五)加强宣传，让宅基地流转政策深入人心

政府需要大张旗鼓地在农民中进行宣传土地管理政策和宅基地流转政策，主动向农户宣讲现行农房宅基地征拆政策，特别是要强调农民在宅基地流转中的收益和保障内容，让宅基地流转的政策和补偿政策深入人心，消除农户的疑虑，取得农户对宅基地流转的认可，从而支持依法流转。

在宅基地流转中要坚持执行“一把尺子、一个标准”的原则，同时要对安置情况、补偿标准、各农户享受安置房指标和补偿金额、房屋的合法性认定等在人口聚集的地方进行张榜公示。使宅基地流转在公开、公正、透明、公平的环境中推进，从而增加政府公信力。

(六)专款专用，积极开展农村宅基地复垦工作

在农村推进宅基地流转的目的就是为了进一步盘活农村资产，促进农村土地的节约、集约利用，从而实现城乡统筹发展和农业现代化发展。在农村宅基地流转后对分散、闲置、废弃宅基地的积极整理和复垦，是实现这一目的重要途径。地方政府在制定农村宅基地流转政策时要同时出台宅基地整理复垦政策，并在地方财政中安排专项资金，专款专用用于腾退宅基地的复垦。对农户主动愿意复垦的，要给予奖励；对无农户复垦的宅基地由地方政府与土地使用权人签订复垦协议，或者由政府安排工作小组使用专项资金完成复垦工作。

六、结语

总的来说，当前安徽省农户对宅基地的流转热情并不高，愿意流转的人群主要集中在较年轻的农户和完全丧失劳动能力的一部分老年农户身上，或者有的农户非农业收入水平很高，对农村土地失去依赖性，可能会愿意进行宅基地的流转，而对农村宅基地的未来起决定作用的大部分人群是拒绝或观望宅基地流转的。所以要推进农村宅基地流转，制定什么样的具体流转政策才能顺民心、得民意是下一步研究的重点内容。另外，宅基地流转要稳步推进，不能仅仅追求速度，要重在流转效率和流转后土地的集约、节约利用，在强调宅基地流转中如何进一步提高农村土地的使用效率，避免腾退宅基地浪费也是下一步研究的方向。