增值税税率下调对房地产企业的影响

□包燕萍（重庆工商大学融智学院 重庆 401320）

一、税率下调对房地产企业收入的影响

《关于调整增值税税率的通知》（财税［2018］32号）规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；6%的税率不发生改变。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36号）规定，房地产开发一般纳税人企业按11%计征增值税，并自行开具增值税发票，计税基础为取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。此次增值税税率由11%降为10%，在含税房价不变的情况下，房地产企业的会计收入将有所增加。

例如，某房地产企业的含税签约收入为A，会计核算确认的销售收入为：A/（1+适用税率）。相对于 11%的税率，此次税率调整后会计核算收入的增长幅度为：A/（1+10%）-A/（1+11%）=A×0.82%。换言之，在不考虑其他因素的前提下，由于含税签约收入保持不变，税率下调，增值税税额下降，下降的税额就是会计确认的销售收入的等额增加。

二、税率下调对房地产企业成本费用的影响

房地产企业与供应商或承包商签订的采购合同通常有两种定价方式，一是按不含税成本定价，二是按含税成本定价。如果按不含税成本定价，此次增值税税率下调会直接减少企业的增值税进项税额，但对采购成本不构成影响。此次税率调整对按含税成本定价的房地产企业产生的影响如下：房地产企业采购的货物有些适用17%的税率，如采购的钢筋、中央空调、电梯及其他主要建筑材料及电器设备等。税率下降为16%之后，采购成本=采购合同含税价/（1+适用税率），假设采购合同的价格为 C（含税价）不变，由于税率下降，采购合同的进项税额下降，采购成本相应增加：C/（1+16%）-C/（1+17%）=C×0.74%。同理，对于适用11%税率的建筑服务、基础设施服务等，若采购合同含税价D不变，由于税率下降为10%，进项税额减少，房地产企业此类采购成本相应增加：D/（1+10%）-D/（1+11%）=D×0.82%。对于房地产企业采购的设计服务、工程监理服务、金融服务等适用6%税率的业务，在合同价格（含税价）不变的情况下，取得的增值税进项税额不发生改变，成本费用不会受到影响。

三、税率下调对房地产企业损益的影响

由于消费者接受的是含税价，税率下调短期内不会对售价构成影响，因此将直接增加房地产企业销售房屋的不含税会计收入。另外，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发一般纳税人企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。按税法口径计算增值税税额的逻辑为：增值税税额=销项税额-进项税额；销项税额=销售额×适用税率；销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

当期允许扣除的土地价款/（1+11%）×11%在损益表中不直接增加主营业务收入，而是用于抵减主营业务成本。房地产企业的土地成本抵扣销项税额的比例由11%调整为10%，若土地成本为L，则土地价款可抵减销项税额对损益的影响：L/（1+10%）×10%-L/（1+11%）×11%=L×0.82%。 以下按照房地产企业采购合同含税价以及不含税价，分别推导本次税率下调对房地产企业损益的影响：

（一）采购合同按含税价定价

如果房地产企业的采购合同是按含税价定价的，在不考虑其他因素的前提下，结合前文的收入、成本费用分析，税率下调1%后，销售收入的增加额为：A×0.82%，原税率17%的采购成本增加额为：C×0.74%，原税率11%的采购成本增加额为：D×0.82%，土地成本抵减的减少额为：L×0.82%（在以含税价计算的基础上，在税率下调1%时，会计收入的增加额实际上是销项税额的等额减少；同理，采购成本的增加额实际上是进项税额的等额减少）。则本次增值税税率降低对房地产企业销售业务的损益影响为：损益变动M=销售收入的变动-成本费用的变动-土地抵扣额的变动-税金及附加的变动（增值税附加）。其中，税金及附加的变动=应缴纳的增值税税额的变动×适用税率 （假设税率按12%计算）=（销项税额的变动-进项税额的变动）×12%=［（-A×0.82%+L×0.82%）-（-C×0.74%-D×0.82%）］×12%=（D+L-A）×0.098%+C×0.088%，结合前文的分析，则有：M=A×0.82%-（C×0.74%+D×0.82%）-L×0.82%-［（D+L-A）×0.098%+C×0.088%］=（A-D-L）×0.82%-C×0.74%+（A-D-L）×0.098%-C×0.088%=（A-C-D-L）×0.92%+C×0.1%。

一般情况下，房地产企业的销售价格会大于采购成本，即A-C-D-L大于零，也就是说损益变动M是正数，因此税率降低对房地产企业销售业务损益产生正向影响的概率更大。需要注意的是，不同企业对采购环节的内控管理效率不同，实际的影响程度将取决于C、D、L分别占A的比例。

（二）采购合同按不含税价定价

如果房地产企业的采购合同按不含税价定价，销售收入相对增加，采购成本不变，则增值税税率降低对房地产企业销售业务的损益影响，仅考虑销售收入的变动与土地抵扣金额的变动以及税金及附加。

当销售合同按含税价定价，采购合同按不含税价定价时，采购成本相对不变，损益的变动为：N=销售收入的变动-土地抵扣额的变动-税金及附加的变动（增值税附加），即 N=A×0.82%-L×0.82%-（-A×0.82%+L×0.82%）×12%=（AL）×0.82%（1+12%）=（A-L）×0.92%。

由于销售价格A通常大于土地抵扣额L，因此损益N大于零，即税率降低对房地产企业的销售业务损益将产生正向影响，具体的影响程度取决于L占A的比例，如果土地抵扣额L占比较小，那么损益变动的幅度更大。

四、税率下调对房地产企业现金流的影响

在增值税预缴阶段，按销售收入的3%预缴增值税，如含税签约收入为A，原适用11%税率的销售收入=A/（1+11%），预缴的增值税税额=A/（1+11%）×3%；税率下调为10%以后， 预缴的增值税税额增加：A/（1+10%）×3%-A/（1+11%）×3%=A×0.025%，换言之，由于税率下调 1%，房地产企业在收到销售款项时会增加0.025%的增值税支出。

在成本支付阶段，若采购合同采取含税成本价计价不变，则支付给供应商的总款项不变，不会影响现金流支出。若采购合同采取不含税成本价计价，则不含税成本不变，因为税率下调1%，当期企业支付的含税总成本款项相应下降，也就是说向供应商支付的现金流会相应减少1%。

从总体上看，由于增值税税率的下调，房地产企业的总体流转税下降，在销售收入结转及增值税综合缴纳阶段，增值税及其附加的减少将全部实现并反映在现金流支出的减少上。

五、税率下调对房地产企业购销合同管理的影响

（一）房地产企业的销售合同管理

由于此次增值税税率的下调于2018年5月1日开始执行，对于此前已经签署预售合同但是尚未完工的开发项目产品，购买方可能会根据增值税税率的下降要求房地产企业给予一定幅度的降价或折扣，但鉴于目前大多数城市的房地产市场购买需求强烈，购买方成功要价的概率较低。从增加企业收入的角度出发，房地产企业销售合同中的价款应当是含税价，当税率下降时，可相应增加企业的收入。同时，在2018年5月1日前达到交房条件的开发项目产品，也可尽量延迟交房，进而延后纳税义务发生时间，以便享受税率下降的区间红利。

（二）房地产企业的采购合同管理

从短期来看，如果房地产企业的采购合同是按不含税成本定价的，则不受税率调整影响，合同持续平稳执行。如果采购合同是按含税成本定价的，对于2018年5月1日之前已经签署合同但尚未开具增值税发票的，意味着房地产企业的采购成本将有所增加。为了不因为税率的调整而增加企业的成本，房地产企业应针对此次税率调整，积极与供应商进行谈判沟通，增加“税收政策变化条款”。在价格调整谈判方面，房地产企业相对于供应商的优势是否显著，将取决于诸多非合同因素。

从长期来看，由于供应商的税率同步下降，在供应商之间竞争较为激烈的情况下，房地产企业可以利用良好的付款政策等条件，在维持供应商毛利率不变的情况下，适当降低采购成本。当然在实际交易的过程中，房地产企业与各类供应商都有可能因税率的调整而开展新一轮的价格谈判。

六、总结

增值税税率下调是国家税务机关开展增值税深化改革的又一重大举措，体现了国家为企业“减负”，大力扶持实体经济发展的决心。综合前文的分析，增值税税率下调对房地产企业的影响是多方面的。房地产企业应积极应对，并通过有效的价格谈判，尽可能实现税收政策的红利。