房地产价格变动对以房养老风险的影响

李黎 项波 李馨

【摘要】目前随着我国经济的不断发展，人们的生活水平不断提高，以房养老这种新的投资模式已经逐渐进入人们的视角，同时也是大多数研究学者所研究的未来方向。对于以房养老这种简单的投资模式来说，其最大的风险就是对于房地产价格的变动情况，因此以房养老就存在很大的不确定性。本篇文章主要针对房地产价格的变动对以房养老的风险影响进行阐述说明。

【关键词】房地产 价格变动 以房养老 风险影响

以房养老发展至今，虽然取得了很大程度上的进展，其推行的时间也很早，但是目前在我国发展的还不是很顺畅，很多人都无法接受这种新的模式。而由于中西方的传统观念的不同，按照中国的传统观念来说，房子作为一种家庭财产是需要留给下一代的，对于有子女的家庭，通常不愿意接受这种以房养老的模式。因此在我国以房养老的发展就十分具有局限性。大多数适合那些失独的家庭或者是无子女的家庭，这就在很大程度上限制了它的发展。以房养老太的主体涉及到房子，而目前的发展形势是房地产的价格变动频繁，这就导致以房养老存在很大的不确定性，投资起来风险也很大。因此在如今變动很大的市场中，就需要对房屋未来的走势进行充分的考虑。

一、以房养老模式的含义和特点

（一）以房养老模式的含义

以房养老这种新的养老模式，打破了传统的方式，说明了子女不再进行房产的继承，而这种进行养老投资的房产还能够继续使用，但是这申请的标准必须是符合低收入的老年人群中，通过对自己所持有的房产进行抵押，相关的保险公司机构会定期的进行保障金的归还。

（二）以房养老模式的特征

目前对于不同国家对投保人的资格都有很大的界限，不同的国家有不同的标准，比如在西方的一些发达国家，具有申请这种模式资格的老年人，必须是60岁以上且具有低收入水平，在其他的一些国家也有不同的要求。保险公司等多方的金融机构，作为以房养老模式的重要经济主体，在发挥它自身独特的优势情况下，在传统的基础上不断的更新，结合西方的推行经验和教训，对我国实行这种模式的推行进行反思，不断提高社会经济效益。但是以房养老这种新的模式实施起来较为困难，他说涵盖的范围较广，涉及到的人员以及机构较多，在政府进行政策的推行宣传过程中操作起来很困难，这就需要相关的政府部门进行，政策的规定，通过用法律法规来约束整个市场的规范秩序。因此一个国家的法律环境的状况也直接关系到这种模式的施行。

二、房地产价格变动对以房养老的风险影响

据我国的调查显示，对于以房养老这项新的模式虽然操作起来十分简单，而且在某方面讲是是十分有意义的，但是他也并不是适合所有的人群。而且他存在的一个较大的风险就是房地产价格的变动，这会直接影响到以房养老人群。房地产的价格变动无非有两种形式。一种是房价上升，一种是房价下跌。对于房价上升来说，选择以房养老方式的人，房屋在未来会有一定程度上的升值，但是所增值的结果这部分是以房养老的人无法享受的。而房价下跌对于养老者来说总是十分有利的，他们可以将这部分的风险或者是贬值的部分转移给银行，或者是其他的保险机构。这样就给自己的养老带来了一定的保障。但是目前的实行状况来看，通常以房养老的产品是以固定的利率来赋予养老金的，它的价格或者是利率，并不会随着市场的变动而发生变化，因此一旦确定，就很难进行改变，这样就可以选择以房养老方式的养老者带来了很大的选择困难，在投资的过程中，一定要充分考虑到近些年来房地产价格的变动情况。

（一）住房价值波动风险

住房价值的波动直接影响着以房养老模式的风险情况，当房屋的实际价值小于贷款本息总和的时候，相关的贷款人是存在一定的损失的。而当房屋的实际价值等于累积的贷款的本息总和的时候，那么双方均无盈亏，当房屋的实际价值高于累积的贷款本息总额的时候，那么贷款人将会有一定程度的盈利。在这个过程中，如果借贷双方签订了共享房屋升值效益合同，那么双方就会取得共赢的效果，但是就目前的发展来看，房屋本身会发生自然的贬值，因为时间长了，难免会有一些磨损。那么导致房子整体的价值自然会有些降低。同时随着人们目前的生活方式在与时俱进，对于房屋的舒适度也追求不同，人们逐渐不满足于传统的住房样式，这样也导致房屋在某些功能方面的贬值。这就会使相应的机构遭受一些损失。更重要的是由于我国的房地产市场目前正处于在一个十分高涨的状态。房价始终居高不下，如果房价在未来的时间内仍处于稳定的高价状态，那么自然会给贷款方和借款方带来很高的收益。但是一旦房地产破裂的情况下，导致房价暴跌，那么贷款方就会蒙受贬值所带来的经济损失，而且损失的利润也是无法估量的。

（二）利率风险

综合对各方面的风险评估，利率风险是最具有不确定性的，它与市场的利率变动有很紧密的联系，这就会导致相应的金融机构的收益和市场价值产生一定的波动性。而市场利率的波动，必然会导致某些金融机构的收益的变化，而通常这方面也包含着抵押贷款的利率形式。

综合起来分析，以房养老是针对于借款人和贷款人之间的风险进行评估，无论是哪一方，都可能存在着一定的风险。无论是从房屋本身的价值来看，还是从未来房价的走向。都会是借款人和贷款人承受着一定的风险。而且还涉及到我国的一些贷款机构和金融机构等等。而针对这些风险的无法预测性，目前还有很多人，只是处于观测的状态，面对以房养老这种模式的认识十分薄弱。希望本篇文章的分析能给以房养老这种模式等风险带来一定的评估借鉴。

参考文献：

[1]胡涛.人口结构变迁对人民币汇率走势的影响[J].现代经济探讨.2014，（09）.

[2]张仁枫.我国推行住房反向抵押贷款业务的困境与对策[J].当代经济管理.2015，（08）.