小产权房买卖合同效力研究

摘 要 新经济常态下，小产权房规模日益加大，已经成为了一个社会热点问题与现象。从法律角度分析，小产权房实际上是一个不规范的法律概念，并未相对应的产权证，其以城乡二元制理论为基础，双方约定俗成的概念。小产权房引发了各方利益之间的冲突，是一个较为敏感的话题。基于此，本研究重点探究分析了小产权房买卖合同的效力，以此来更好地指导实践。

关键词 小产权房 买卖合同 效力 认定

作者简介：范晓钢，信阳师范学院法学与社会学学院本科。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.282

据权威机构调查 数据得知，2016年我国住宅总量约为196亿平方米，其中小产权所占比例为45%，面积高达89亿平方米。以上海市为例，2016年住宅总面积高达2.8亿平方米，其中小产权房比例为58%，面积高达1.7亿平方米。从相关政策角度分析得知，政府严格禁止小产权房买卖活动，法院也对司法标尺进行了统一，关于这一类案件的审理，均以违反法律、行政法规强制性规定为依据判断买卖合同无效。然而，这一做法无疑是加剧了小产权买卖的困境，影响了买受人的权益。

一、小产权房合同效力的理论分析

（一）“有效说”

坚持“有效说”的学者认为，因法律具有明确性特征，认为法无明文禁止则许可，小产权房买卖我国并未明文禁止，因此这一合同有效。“有效说”观点形成的原因为：集体土地成员对所拥有的宅基地具有房屋建造的权利，所以将自己的土地出卖给城镇居民的行为是合法的。

同时，如果卖方明知其同城镇居民签订房屋买卖合同是不符合国家政策的，仍然同买方签订了合同，是卖方真实的意思表示，卖方是过错方，如果判定合同无效，则损害了买房的信赖利益。虽然小产权房无法办理过户登记，然而我国物权法明确提出不动产产权变动坚持“法律行为+公示”的原则，然而小产权房买卖合同无权变动的原因行为，是否公示是结果行为，所以应根据《合同法》中合同成立要件来判定小产权房买卖合同效力，满足合同成立的各个要件，这样的合同便是有效的。

（二）“无效说”

坚持“无效说”的学者认为，小产权房买卖合同中卖方是集体土地的成员，而卖方一般是城镇居民，然而目前我国依然是城乡二元制结构，房屋所有权的转移必然会造成宅基地使用权的转移，然而集体土地上的宅基地使用权只得有集体内成员所拥有，因此这一行为违背了《土地管理法》的规定。同时，小产权房买卖合同与我国现行法律、行政法规的强制性规定（也被成为效力性规范）相违背，因此效力应判定为无效。小产权房买卖合同，买受人支付了相关金额，且房屋是向不特定人售卖，因此具有所有权，但是不得流转的原因在于拥有的所有权受到了宅基地使用权专业的限定。《城市房地产管理法》 第三十七条第六条款指出：“未依法登记领取权属证书的房产，无权转让。”

所以，为了能够顺利进行市场交易，为了能够顺利转让，必须具有完整的证书，然而小产权房无法获得相关证书，因此在集体土地上建设小产权房是不符合我国法律强制性规定的，理应判定为无效。

二、小产权房买卖合同效力认定的具体情形

（一）应当认定有效的小产权房买卖合同

村民出卖自己私有的合法房屋、对建设在农村集体宅基地上的小产权房、且满足相关规划的小产权房买卖合同，应承认其为有效合同。

1.村民出卖自己合法私有房屋的买卖合同

针对村民将自己私有的合法建设的房屋卖给城镇居民的小产权房买卖合同，司法实践中法院一般判定合同无效。首先，合同是否无效应参照全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规。然而，纵观现行法律法规，对于宅基地上农民合法建造的房屋是否可售卖给城市居民并未进行明确规定。虽然《土地管理法》 第六十二条指出，农村农民出租、出售住房后，再申请宅基地的，不得批准。然而这一规定只是限制了村民出售房屋后再申请宅基地，并未明文规定不准出售房屋。反之，其内在含义则是村民可以出售自己的房屋。其次，从物权法角度分析得知，《土地管理法》 第六十二条、六十三条明确指出，立法的出发点只是禁止农村集体土地使用权的流转，并未对在集体土地上的房屋所有权发生流转下土地使用权也随之转让进行禁止。基于此，农村房屋转染可认定为被允许的。物权，具体而言是法人、公民依法将拥有直接支配特定物可对抗第三人的财产权利，实质上，无权是一种支配权。作为完整的物权，所有权包含了占有、使用、收益与处分四种权利，其中处分权最为关键。这样，农民拥有农村房屋的所有权，村民便相应具有排他的、绝对的支配权，也可形式处分权。如果将处分权剥离，这样的房屋所有权则失去了意义。

其次，依法取得使用权的土地上建成的房屋，虽然并未取得产权证，但是基于物权法第30条指出：由于合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭无权的，自实施行为成就时发生效力。对于自建房屋而言，从建设之日起便获得了房屋所有权。不动产权变动中，登记是必要要件，不登记属于例外。根据合法建房的事实行为而获得无权由于缺乏登记公示环节，在无权处分时，未登记的，无权效力并未产生。“未经登记，不发生物权效力”同“未经登记，不得处分其物权”两项规定虽然只有几个字的差别，但是真实内涵却差异较大，一些学者将物权法第30条误解为后者，严重曲解了法律条款的含义。

2.建设在农村集体建设用地上并且符合相应规划的小产权房买卖合同

为了体现平等性原则，集体所有土地同国有土地之间本身是平等的，其有效保障了农民最基本的生存与居住权利，充分彰显了国家保护弱势群体的决心。然而，国家相关规定只允许国有土地能够开发房地产，并且对集体土地的转让进行了限制，不允许村民将房屋出售给集体之外的成员，导致“同地不同价”现象的出现。这一规定不仅反映了国有土地与集体土地处于不平等的地位，而且在房价飞涨、土地迅速增值的悲剧下不利于农村经济的可持续发展，限制集体土地上房屋的转让也严重违背了平等理念。对于拥有土地的农民而言，房屋建立在集體土地上便不得随意买卖房屋，难以获得房屋及土地价格增长所带来的利润，实质上并不是保护农民，而是将其限制在土地上。

小产权房是我国典型的、独有的现象，西方国家并未对其进行研究，小产权房是否可转让，实质上是农民权利平等对待与保护的问题。基于目前实施的土地管理制度，国家是城市土地的所有者，集体是农村土地的所有者。农村集体土地不得建设开发房地产，必须补缴一定的土地出让金后，将其转变为国有土地，只有这样才能被开发。然而，从农民手中低价征收，然后高价卖出，这成为了当地政府财政收入的主要来源，被称为“土地财政”。这一土地二元结构造成农民利益的损失，这便是社会各种矛盾的根源所在。

同时，集体土地上构构建的房屋并不是禁止或限制流通物。从物的属性分析得知，根据是否流通将物划分为流通物、限制流通物与禁止流通无，毒品、枪支属于禁止流通物，文物则属于限制流通物。目前，我国实施的法律并未明文规定农村房屋不得买卖，知识一些文件规定城市居民不得购买农村住宅。由此得知，集体土地上构建的房屋并不是禁止或限制流通物。只有构建城乡土地统一市场，农村房屋才能正常流通，这便是本研究的出发点。

（二）应当认定无效的小产权房买卖合同

针对占用、滥用农用地，特别是耕地的，且不符合城乡规划的小产权房必须严厉遏止，相关买卖合同也应判定为无效。

1.违法占用农用地建造的小产权房买卖合同

部分集体经济组织为了获得更多的利益，擅自将农用土地占用，违法在非建设用地上进行建设，不但违法使用土地，且建设施工也不合法。因为作为合同标的的房屋就不合法，所以也就无法实现合同目标，法律效力为零，合同也就为无效合同。我国的立国之本就是农业。对于农用地转化为建设用地，国家是严格禁止的，采取特殊保护手段来保护耕地。我国虽然拥有大量人口，但土地资源却并不富裕。考虑到13亿人口的粮食安全与经济社会的稳定发展，一直以来，我们的耕地保护制度与节约用地制度都非常严格，保护社会公共利益的底线就是18亿亩耕地红线，因此我国面临着极为严峻的耕地保护形势，而这也是为何我国对小产权房一直采取的是严格限制的态度。将农用地违法占用，并把其用于住宅建设，让社会公共利益严重受损，且也使得国家的粮食安全受到危机，所以也坚决抵制。针对这一类违法建造的小产权房买卖合同，应从法律上判定其为无效的。

2.违反土地总体规划的小产权房买卖合同

虽然小产权房未将农用地、非建设用地占用，但却与土地总体规划中的部分内容相悖，私自把乡镇企业与工业建设用地自建成住宅，以此获得更多的经济收益，而这一类小产权房买卖合同，法律上应不予认可。

《中华人民共和国城乡规划法》 第65条明确规定：在取得乡村建设规划许可证以及没有根据乡村建设规划许可证的情况下便在乡、存规划区内进行建设的，乡、镇人民政府需立即要求其进行整改，或停止施工；若超过规定时间仍未整改的，应马上拆除。由于房屋超过了城乡规划要求，且不能补正，也是合同标的不能，在客观上是很难实现合同所规定的权利义务的，合同应为无效。

综上所述，本研究作者结合自身知识，对小产权房买卖合同效力判定依据进行了介绍，然而关于该类合同效力问题我国立法一片空白，相关法律及国家政策之间互相矛盾，这些便是小产权房买卖问题的深层次问题。基于此，国家进行相关立法及司法解释才能夠真正破除这一司法困境。

注释：

刘泽欣.关于小产权房买卖合同效力研究.经济研究导刊.2017（12）.191-192.

方乐坤.小产权房买卖合同效力解释论.法商研究.2016（5）.137-147.

齐玉洁.“小产权房”买卖合同的现实困境及效力探究——从法理和现实两方面分析.法制博览.2015（21）.1025.

庄晨曦.论小产权房买卖合同的法律效力——以《合同法》第51条及相关司法解释为视角.法大研究生.2016（1）.1014.

孙曙光.关于小产权房合同效力及纠纷的相关问题分析.法制博览.2018（4）.2254.