谁是海口之后又一个房价暴涨的城市？

李晋彪

海南省海口市实施严格的购房调控政策以来，人们都在关注着谁又将成为继海口之后另一个房价暴涨的城市。近期网络热炒：“西双版纳接棒丹东，资金涌入；北方炒房团云集。”自2017年以来，地处祖国西南边陲的旅游城市西双版纳房价一路走高，成交活跃，均价直逼许多二线城市房价，在房价快速上涨同时也出现了众多的炒房乱象，金融风险隐患日益聚集。笔者撰写此文的目的并非简单重复房地产价格泡沫破裂后对金融稳定的影响，而是希望从房地产市场调控政策、地方土地财政依赖、金融机构顺周期行为叠加和外部资金炒作等方面进行分析，提出促进房地产市场健康发展的意见、建议，供有关部门和单位参考。

去年以来西双版纳州房价持续快速上涨

截至2018年4月，西双版纳州新建住宅商品房价格成交均价为8235.22元/平方米，涨幅达43.7%，较同期全国70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅最大的哈尔滨高出31.7个百分点；目前，景洪市城区新建住宅商品房预售价格普遍在10000元/平方米以上，均价直逼许多二线城市房价。

从购房客户的来源看，新建住宅商品房的购买者以省外人士为主，说明本轮房价上涨非本地刚性需求推动。以州府景洪市为例，2018年4月，景洪市共成交新建住宅商品房1759套，其中，省外人士成交1523套，占比86.4%。

从房产中介机构的数量变化看，呈现飞速增长态势，外地中介居多。数据显示，2017年全州新成立房产中介服务机构1434家，比2016年多增710家，增长98.07%。2018年1-4月全州新成立房产中介服务机构558家，特别是海南限购后的3-4月，新成立355家，占1-4月增量的63.62%。

房地产金融运行的风险正在聚集

信贷资金仍持续流入房地产行业，集中度位于全省前列。截至2018年4月末，全州金融机构个人购房贷款余额96.84亿元，同比增长18.63%，高于同期各项贷款增速14.39个百分点，与全州人民币各项贷款余额之比为25.37%，占比分别比全省平均及昆明、丽江、大理等州市高12.06、11.93、13.60和11.44个百分点。

不良贷款快速增长。2018年以来，西双版纳州个人住房不良贷款余额呈现出快速增长态势。截至1季度末，全州房地产不良贷款余额6142万元，同比增长113.71%。同时，逾期贷款余额达1.76亿元，同比增长32.49%。

贷款购房者外地人居多，贷前调查和贷后管理较困难。2018年1-4月，全州个人按揭贷款新增5.38亿元，占同期全州新增贷款的60.73%， 且80%以上的按揭贷款借款人为外地购房者，涉及面广，贷前调查和贷后管理都较困难，不利于风险防控。

个人商品房按揭贷款抵押制度执行不到位，存在抵押物悬空的情况。由于银行之间竞争激烈，州内多家银行没有严格要求房地产公司按放贷总金额的5%缴纳担保金。另外，当前西双版纳州虽已建立商品房抵押预告登记制度，但由于市场火爆，不动产中心难以应对快速上升的服务需求，全州个人商品住房平均抵押登记率仅为18.24% 。

多方面原因导致房价快速上涨

房地产调控政策的变化明显慢于市场变化。为抑制房价的快速上涨，近十年来国家多次出台相关政策进行调控，但效果均不太理想，“一城一策”的调控政策出台后，一、二线城市房价涨幅有所收窄，并略有回调，但多数仍在“去库存”的三、四线城市维持了几乎不限购不限贷的政策。此轮部分三四线城市房价大幅上涨，其中一个重要原因就是当地房地产市场变化非常快，而相应的房地产调控政策长期保持不变，为炒房创造了条件。

土地财政的问题依然是当前一些地区房地产调控政策难以有效落实的掣肘因素。土地出让金和交易契税一直是不少地方政府财政收入的主要来源，由于近几年来经济下行压力持续加大，企业经营困难，税源减少，不少地方财政收入增速减缓，在收入减少支出加大的情况下，难免将目光盯住房地产市场，对房地产价格的上涨存在矛盾心态，一方面随着房价的上涨和市场的火热，土地出让金和交易契税对当地财政的贡献不断加大，很大程度弥补了其它税收的下滑。以西双版纳为例，2018年一季度，在沒有大的工业支撑的情况下，财政收入同比增长28.8%，其中当地房地产相关收入占财政总收入的一半以上；另一方面，房价快速上涨有违于中央稳定房地产市场的要求，不仅造成当地物价上涨，企业生产经营成本快速上升，同时可能增大地区金融风险隐患。这种矛盾心态导致地方政府很难下定决心，及时对房地产市场进行调控。

金融机构顺周期的加杆杠行为进一步推动了房市的火爆。2017年以来，由于国家强化了对地方政府债务的控制，地方政府融资受限，加之地方政府项目储备不足，金融机构过去传统的“贷长贷大贷政府”的营销模式难以维继，纷纷转向以消费为主的个人零售模式，房地产按揭贷款成为各行争夺的主要战场。以西双版纳州为例，2018年1-4月，全州个人按揭贷款新增5.38亿元，占同期全州新增贷款的60.73%，部分金融机构按揭贷款新增与全部贷款新增的比例接近80%。

投机炒作隐蔽快速难遏制。投机炒作历来是区域房价快速上涨的重要推手，从笔者调查了解的情况看，炒房者往往自带资金，并不从当地银行贷款，一些中介机构更是脱离了交易中介的本源要求，直接与开发商勾结，以交保证金的方式提前锁定房源（不进行网签，所以难以监测），使新房还未出售就已变成“二手房”，房价推高后卖给最终的购房者。银行监测数据显示，景洪某房地产项目，在2018年1-4月共有2笔2000万元以上的大额购房资金，共计8200万元，以其最大面积200平方米/套测算，至少可购买50套以上。另外，从目前西双版纳购房的情况看，越来越多的购房者采取的是一次性全额付款方式，交易具有明显的快进快出特点。由于交易比较隐蔽且快速，政府和银行部门很难及时监测。

从西双版纳一年多来房价快速上涨的情况看，地方政府对土地财政的依赖、地方调控政策变化不及时、对炒房打击力度不力是主要原因，类似于西双版纳这样的中小规模城市全国还有很多，如果不能未雨绸缪，等房价已飞速炒高后再出台政策，将带来更多的风险和付出更多的代价。