房产代理公司预算管理实施研究

张晓伟

摘 要：为保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范化解房地产市场风险，2018年针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。房产代理公司受国家宏观政策影响较大，本文通过对预算管理实施问题的分析研究，发挥预算的控制作用，实现公司经济效益的持续增长。

关键词：房产代理公司 预算管理 预算实施

一、引言

预算管理指企业以战略目标为导向，通过对未来一定期间内的经营活动和相应的财务结果进行全面预测和筹划，科学、合理配置企业各项财务和非财务资源，并对执行过程进行监督和分析，对执行结果进行评价和反馈，指导经营活动的改善和调整，进而推动实现企业战略目标的管理活动。

面对宏观政策及市场的不断变化，房产代理公司为保持良好的经济效益，不至于在激烈的市场竞争中被淘汰，在日常管理中引入预算管理势在必行。

二、建立预算组织机构

预算管理作为一种管理控制系统，要使其能够得到有效地运行，需要建立预算组织机构。建立预算管理委员会、预算管理小组，推动预算管理在整个公司实施。

预算管理委员会由决策层班子组成，成员可包括总经理、副总经理、财务负责人等。预算管理委员会下设预算管理小组，负责日常预算事务的处理，财务负责人担任预算管理小组组长，预算管理小组成员由各部门预算负责人担任。

笔者曾任职的公司为苏州最大的地产综合服务企业，所代理项目达60余个。公司按项目所在地区分为若干区域事业部，以加强对项目的管理。各项目负责人负责所在项目的预算管理。

三、预算编制和审批

预算管理委员会在每年第四季度初，根据公司下年度总体规划，提出下一年度预算总指标，并将总预算指标分解。

各独立预算单位根据公司预算总指标和分解指标 ，并按预算编制原则和方法，做出相关预算假设，编制本单位预算。销售及到账佣金收入目标既要结合项目推案的实际情况制定又要有一定的目标指导意义，正常销售的项目应该确保一定的利润。

事业部及预算人员将上述预算进行审核汇总后，提交给预算管理委员会进行复审。

预算管理委员会讨论通过年度预算总方案，并报董事会批准后，由财务部将预算指标下达到各独立预算单位开始执行。为增强各级部门负责人的责任感并调动其积极性，可通过逐级签订军令状的方式，确保预算目标的实现。

四、预算调整

（一）预算调剂

各独立预算单位应严格控制费用支出，各项目费用当月有节余的，可以结转下月使用，未经预算日常管理部门审核，财务负责人批准，严禁各项目费用之间相互替代使用。经审批后的预算调剂方案可相互进行调剂。

（二）预算追加

各责任部门的预算需要进行调整的，经分管领导同意后向预算日常管理部门递交预算调整申请，详细说明要求追加调整的理由、项目、额度、时间和以后弥补预算的保障措施。由预算日常管理部门审核后报预算委员会审核确认，再报预算委员会审批。预算的追加涉及到公司总预算的重大变更时，调整公司预算。

（三）预算重大调整

当项目因客观情况导致推案进度等发生巨大变化，致使销售、佣金收入指标年度内与预算有较大偏差的，可以申请预算调整。在公司预算重大调整时召开由公司总经理主持的预算调整会议，预算调整后应形成书面决议，并编制新的调整后预算表，编写调整说明。

五、预算控制和考核

（一）信息跟踪

预算日常管理部门根据预算责任单位建立执行统计台帐，设专人负责跟踪，并及时进行反馈和通报。

对于各项费用及固定资产资金的使用，要求按预算的具体项目详细纪录预算数量、金额、实际发生数和结余，并按月控制。

预算执行过程中，各预算责任中心应组织专门人员进行及时检查、追踪预算的执行情况，预算管理小组应及时形成预算差异分析报告报预算责任部门的责任人。

（二）预算分析例会

公司预算管理小组定期召开例会，对收入、成本费用、人均绩效等指标执行情况进行分析，讨论改善措施，以保证预算目标的实现。

（三）预算的考核

考核工作由公司人事部门进行，财务部配合，财务部将每月财务指标执行情况发送人事部门。考核完成后以公司的名义，下发考评结果。

考核与军令状、预算月度分解指标紧密相连，根据预算指标的完成情况进行考核打分，作为各级部门负责人的重要考核分数。考核分数与奖金挂钩，根据考核分数的高低对奖金进行一定比例的上浮或下降。同时，考核结果可与有关预算责任人的任免、升降、奖惩挂钩，以得到各部门对预算的重视及支持。

六、预算控制要点

（一）成熟项目

房产代理公司属于典型的轻资产运营，人员的工资及佣金占运营成本的比重较大，约占80%左右。财务部门可根据预算收入目标并参考历史数据，提出人员配置的建议，避免人员冗余造成的成本浪费。

（二）新接项目

新接项目需将年度销售目标分解至每月，在预算编制时上报项目每月需配备的人员及佣金收入，并据此编制费用支出，包括人工成本、行政管理费用、固定成本。避免新接项目成本支出因无预算而缺乏控制，影响企业业绩的达成。

（三）尾盘项目

通过每月人均绩效数据提出人员优化建议，对于人均收入不佳的项目，结合项目生命周期，优化人员配置，特别是尾盘阶段的项目保持最佳的人员数量，避免亏损的发生，多余的人员可安排至处于强销期的楼盘。

（四）完善费用标准

针对各项费用制定标准，避免预算编制时缺乏依据，隨心所欲。如员工佣金可根据项目地理区位、销售难度等制定不同的提佣标准，上报管理层审核。差旅费、业务招待费、员工福利、销售人员工作服装等制定公司统一的标准，预算人员可根据出差频率、销售收入、人员数量编制预算，提高预算的准确性。

七、结束语

预算管理作为一项良好的管理工具，企业通过全员参与，发挥其控制、激励、考核等功能。面对宏观政策及市场的不断变化，加强预算的日常信息跟踪，完善月度考核机制，促使业绩不发生大的偏差。发挥预算管理在经营决策中的指导作用，控制项目成本费用支出，避免不必要的浪费，提升公司经营业绩，实现公司战略目标。

参考文献：

[1]刘玉梅.预算管理在企业中的应用研究[J].企业改革与管理.2016（3）.

[2]王珊珊.企业预算管理中的问题及对策分析[J].企业改革与管理.2015（05）.

[3]财政部.管理会计应用指引.经济科学出版社.2017（11）.