养老地产研究

薛松

摘要：随着老龄化社会的到来，越来越多的经济条件优越的老年人，寻求适合自己年龄的居住环境，因此养老地产方兴未艾，市场需求越来越多，因此越来越多的房地产开发商开始重视养老地产，加强对养老地产的投资和开发。

关键词：养老地产；新养老模式；养老公寓

随着我国的经济的发展，人民的生活水平越来越高，富足起来的老年人及其子女考虑在老人晚年的居住、医疗条件，以满足老年人健康生活的需求。社会上对养老地产的需求越来越多，那么什么是养老地产？养老地产有什么特点？如何开发和营运养老地产，本文就这些问题进行探讨。

一、什么是养老地产？

养老地产是指满足到达一定年龄的老年人生活需求的专门房地产，在此类地产中配备一定的医疗、养老、银行等基础设施。养老地产是一个综合性的概念，是在房地产的基础上的住宅、商业、医疗综合体。

二、养老地产的特点

（一）养老地产结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。

（二）养老地产提供三种基本功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社区、养老院、托老所等。养老地产具备医院、社区医疗单位，养老地产在住宅的基础上建立一支管理团队，为老年人提供生活、医疗保健、娱乐等服务。

（三）养老地产的客户特点，客户群体单一

养老地产的客户群体具有单一性，即以老年人为客户目标，养老地产的目的是为了满足老年人生活、医疗、娱乐的需要。

三、养老地产的宏观经济分析

随着我国老龄化社会的来临，退休老年人的比例占总人口的比例越来越大，老年人养老问题成为一个重要的社会问题，养老地产为老年人养老提供了一个重要的养老选择。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，到2016年底，我国内陆总人口13.8亿人，60占总人口的16.7%；65周岁占总人口的10.8%。民政部预计，2020年我国老年人口将达到2.43亿的规模。

四、养老地产的主要开发模式

第一，养老社区是指为老年人提供的，包括养老公寓、养老住宅、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区包括除为老年人提供居住以外，还会有老年人活动中心，康体中心、医疗中心、老年大学等配套设施。建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。

第二，与社会公共配套设施、福利設施结合建设养老居住产品。

养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。

第三，养老旅游地产开发模式，在旅游地产中开发养老地产

以生态资源为基础，以休闲度假功能为主导，以旅游地产为核心，以高品质服务为保证，使养老地产与旅游、商业地产共同开发，使旅游成为养老板块的必要配套。

第四，与其他资源相结合开发养老地产，综合开发养老地产

除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。如全龄社区、社区嵌入式服务中心、医养结合性养老服务、老年公寓等。

五、养老地产的营运模式

（一）长期持有经营模式

长期持有型是指养老地产的开发商开发了养老地产产品后，将养老房地产品长期租赁给产品需求者，并配备相应度辅助设施例如医疗、娱乐、养生等。养老地产的开发商长期享有固定的收益。

（二）销售型经营模式

指养老地产的开发商将养老地产产品直接销售给养老地产的需求者，实现快速回笼资金，回收开发成本，实现经济效益。

（三）租售结合销售型经营模式

指房地产开发商开发的养老地产分成两部分一部分是用来销售的养老地产，将这部分销售，回笼资金。同时另一部分用来养老地产的租赁，获得长期稳定收益。

（四）会员模式经营模式

会员模式是房地产开发商销售会员资格，为会员提供多层次的养老服务，同时收取会员费来实现盈利。

（五）逆抵押贷款购房经营模式

购买人买入养老公寓，然后与开发商签订合同，由开发商支付给购买人一定的生活费，知道购买人去世，开发商返还剩余的购房款，养老公寓归养老公寓开发商所有。

结语：随着我国逐步进入老龄化社会，同时随着人们经济生活水平的不断提高，人们对养老型地产需求越来越多，因此房地产企业应当认识到这种社会趋势，加强对养老型地产的研究和投资，同时加强养老型地产的营运和盈利模式研究，积极探索养老型地产的多种盈利模式的探索，开拓新的盈利点，同时满足老年人的追求高品质的健康生活需求。